등기상 302호, 실제 303호, 보증금반환문제
윤소평변호사
# 사실관계
A는 2011.경 B의 중개로 다세대주택 303호를 보증금 9,500만원, 임차기간 2년으로 정하여 임차하였다. B는 현관문에 표시된대로 '303호'라고 임대차계약을 중개했고 A는 전입신고 및 확정일자를 303호로 받았으나, 실제 건축물대장과 부동산등기부의 장부상 표시는 '302호'였다.
A는 2013. 임대차를 갱신하면서 같은해 10월 부동산등기부상 '303호(현관문 표시로는 '302'호)'인 맞은편 세대의 공매절차가 진행되면서 부동산의 현황과 장부상 표시가 다르다는 사실을 알게 됐다.
A는 현관문 표시대로 303호로 확정일자를 받았기 때문에 부동산등기부상 303호에 대한 채권신고를 해 보증금 9,500만원을 회수하려 했지만 실거주자가 아니란 이유로 거절당했고, 이후 이 303호는 다른 사람에게 낙찰됐다.
A는 자신이 살았던 부동산등기부상 302호의 실거주자임을 내세워 보증금을 돌려받으려고 했지만, 이미 그곳에는 채권최고액 65억원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었다. 중개업자 B가 임대차계약 당시에 조회했던 부동산등기부는 303호에 관한 것이었기 때문에 A는 이런 사실을 전혀 몰랐다.
보증금을 반환받지 못 한 A는 중개사 B와 공인중개협회를 상대로 각각 9,500만원의 손해를 배상하라며 소송을 제기했다.
# 법원의 판단
서울중앙지법(2015가단5003368)은,
1. B는 임대차계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산등기부 상의 표시(302호)와 현관 등에 부착된 현황상 표시(303호)가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 '303호'로 기재해 중개업자의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있는 점,
2. A는 전입신고 및 확정일자를 303호로 하게 됐고, 그로 인해 부동산 및 공부상 '303호' 어느 쪽에도 임대차보증금반환채권의 우선변제권을 갖추지 못한 점,
3. 다만 A도 계약 당사자로서 임차목적물의 현황을 스스로 확인할 필요가 있는 점
등을 이유로 중개사와 중개협회의 손해배상책임을 인정하되, 그 책임은 40%로 제한한다고 판시했다.
(변호사의 킥)
임대차가 대항력 및 우선변제권을 가지기 위해서는 실제 현황과 공부상의 주소지가 일치하여야 한다. 위 사례에서는 공부상 302호에 대해서는 전입신고 및 확정일자가 없고, 실제 거주하지도 않았고, 현황상 303호에 대해서는 임대차가 이루어지기는 하였으로므로 우선변제권 및 대항력이 인정되지만, 선순위 담보권자등이 있어서 배당순위에서 밀리게 된다.
부동산매매, 전세권, 임대차 등의 계약을 체결할 경우에는 실제 현황과 공부상의 기재가 일치하는지 여부 등을 직접 확인하여야 하고, 공인중개사만 신뢰한 나머지 확인절차를 생략하게 되면, 본인의 과실도 참작되어 상대방의 손해배상책임이 경감된다.
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