전세기간의 만료의 문제
윤소평변호사
특이하게 타인의 부동산을 이용하면서 담보적 기능을 가지고 있는 것이 전세권입니다. 전세권은 전세계에서 우리나라에만 유일하게 있는 제도인데, 임대차와 많이 혼동이 되고 있습니다.
1. 전세권
전세금이라는 돈을 주고 다른 사람의 부동산을 용도에 맞게 이용하는 권리인 동시에 전세금을 돌려받지 못 하는 경우 부동산의 매각대금에서 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리입니다.
2. 채권적 전세와의 구별
표현은 전세라고 쓰지만, 전세권은 등기부등본에 전세권등기를 해야 하고, 이는 민법의 규정에 따라 규율되는 반면, 같은 전세이지만 등기가 되지 않으면 채권적 전세라고 합니다. 채권적 전세는 말 그대로 채권이기 때문에 계약 당사자인 상대방에 대해서만 그 권리를 주장할 수 있고, 제3자에 대해서는 전세권을 주장할 수 없습니다. 그래서, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등에서는 이러한 채권적 전세도 제3자에 대해 권리를 주장할 수 있도록 규정을 두고 있습니다(이를 대항력이라고 합니다).
전세권은 전세권설정자(보통 소유자)의 동의없이 자유롭게 전세권을 양도할 수 있고, 이를 담보로 제공할 수 있는 반면, 채권적 전세는 임대인의 동의가 없이는 양도나 전대차가 원칙적으로 허용되지 않습니다.
하지만, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등에서 채권적 전세를 보호하기 위한 여러 규정(신 소유자가 채권적 전세를 승계, 소액보증금 보호 등)을 두어 이를 보호하고 있습니다.
3. 전세권의 존속기간
전세권의 존속기간은 당사자간의 합의에 의해 결정되는 것이 원칙입니다. 그리고 그 존속기한은 등기부 등본에 기재가 되어야 제3자에게 주장할 수 있습니다.
합의로 존속기간을 정하더라도 10년을 초과할 수 없고, 갱신시에도 등기를 해야 합니다. 그런데, 민법 제312조 2항에서 건물전세권의 경우 최단기간 1년을 규정하여 기간의 약정이 없는 경우에도 최단 1년은 전세권의 존속기간으로 보장하고 있습니다.
전세권의 존속기간에 대해 정한 바가 없더라도 최단 1년은 보장되는 것으로 해석하는 것이 다수의 견해이고, 이 경우에는 언제든지 상대방에게 전세권 소멸통고를 할 수 있습니다. 전세권의 소멸은 이 소멸통고를 상대방이 받은 날로부터 6월이 지나면 전세권은 소멸합니다.
4. 법정갱신
당사자간에 합의가 없더라도 법에 의해 존속기간이 갱신되는 것을 법정갱신, 묵시의 갱신, 묵시적 갱신이라고 합니다. 전세권의 경우에는 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 이전의 전세권과 동일한 전세권이 갱신된 것으로 보는데, 다만, 존속기간은 정하지 않은 것으로 봅니다(민법 제312조 제4항).
판례는 건물전세권의 경우, 등기를 요하지 않는 것으로 보고 있습니다.
5. 동시이행
전세권이 소멸한 경우, 전세권설정자는 전세금반환의무를, 전세권자는 부동산의 인도 및 전세권등기말소에 필요한 서류의 교부의무를 지는데, 이 두 가지 의무는 동시에 이루어져야 합니다.
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