임대차 종료 후 원상회복의 문제

윤소평변호사

임대차가 종료하는데에는 여러 이유가 있을 수 있다. 목적물이 크게 훼손될 수도 있고, 기간이 만료할 수도 있고, 약정 또는 법정사유에 기해 해지를 할 수도 있다. 하지만, 임대차가 종료되면 원상회복의 문제가 남는다. 

1. 원칙적 임차인의 의무

현실에서 사용되고 있는 부동산 임대차 계약서상에는 원상회복 의무가 대부분 임차인의 의무로 규정되어 있다. 계약으로 정해졌기 때문에 약정사항에 따라 임차인은 최초 임대차가 시작된 시점의 상태로 원상회복하여야 할 의무를 부담하게 된다. 

2. 원상회복의 방법

원상회복의 방법은, 임차인이 임차할 시점의 상태로 자기 비용으로 하여야 한다. 임차인이 자기 목적에 따라 설치한 구조물, 집기 등을 철거하거나 치운 상태에서 해당 부동산을 임대인에게 인도하여야 한다. 

하지만, 임대인과의 약정으로 임차인이 자신의 비용으로 원상회복을 실제 하지 않으면서 그에 필요한 비용을 지급하는 방법으로 정할 수 있다. 비용산정 과정에서 큰 분쟁이 없다면 임차인은 원상회복 비용을 임대인에게 지급함으로써 원상회복 의무를 이행한 것이 된다. 

그리고, 임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받아야 하는데, 위 원상회복 비용을 공제한 나머지 보증금을 반환받는 식으로 약정할 수도 있겠다.

3. 원상회복 범위의 문제

현실에서 분쟁이 많이 발생하는 부분 중 하나인데, 임대인이 과도한 원상회복을 요구하거나 임차인이 과소하게 원상회복해서 양자간에 이해관계가 대립하는 경우이다. 

대립이 좁혀지지 않는다면, 결국 소송에서 원상회복에 관한 범위를 정할 수 밖에 없겠지만, 시간이 흐르고 난 후 과거의 상황을 재현하기란 쉬운 문제가 아니다. 이러한 분쟁을 예방하기 위해서는 다음과 같은 방법을 제안한다.

가. 사진촬영

임대차가 개시될 즈음 부동산의 현황, 상태 등에 대해 면밀하게 사진을 촬영해 두었다가 후일 원상회복의 범위를 정할 때 증거로 사용할 수 있다.

나. 계약서 명시

현실에서 잘 이행되지 않는 부분인데, 보증금, 계약기간, 월세 등만을 정할 것이 아니라 별지로 부동산 현황에 대해 항목을 세세하게 나누어 이를 명시해 두는 것이 좋다. 

원상회복 문제를 시간이 경과한 후에 제3자(법관, 변호사 등)가 판단하기에는 현실적으로 어려움이 있다. 과거 상태에 관해 명시적인 증거없이 서로 다른 양 당사자의 주장만이 대립하기 때문에 객관적으로 판단하기에는 어려운 일이다. 

따라서, 원상회복 문제를 두고 임대인과 임차인이 적정한 수준에서 합의를 하는 것이 바람직한데, 종전 임대차와 종료를 맞이한 임대차의 목적, 필요하다면 이전 임차인의 확인 등을 통해서 원상회복 범위를 정하는 것이 바람직하다.

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