사라지는 전세 제도의 경고
오를까? 떨어질까?
오른다. 부동산은 오른다. 이미 올랐고, 또 오른다. 잠시 주춤은 하겠지만, 결국 다시 오른다. 언제까지 오를 것인가?
부동산 정책이 이번 정권의 가장 핵심과제가 될 전망이다. '계속되는 경기 침체와 더불어 공무원 수 증가(?), 임금 인상 등이 겹치는 가운데, 인플레이션이 다가올까? 정치적인 것을 떠나 사람들의 관심은...
오를까? 떨어질까? 에만 집중되어 있다. 진짜 문제는 그 이면에 있는데...
한 걸음 뒤로...
글로벌하게 보면, 서울은 인구 대비 부동산 값이 낮다(?). 다른 국가 영국, 미국을 보면 대도시의 경우 부동산 가격이 엄청 높다. 하지만 물가는 한국과 비교해 현재는 별반 다르지 않다. 또한 상대적으로 물가가 낮은 중국과 인도의 경우도 대도시 중심 지역의 부동산은 물가 대비 터무니없이 높다. 이상한 현상이다.
한국의 서울과 비교해 보자. 한국은 세계 경제 성장률에 비해 도시의 집값이 낮은 것일까? 높은 것일까? 한국 도시 부동산 움직임을 감지한 외국인 투자자들이 부동산에 투자하는지를 확인해 보자? 일부 중국 투자자들이 제주도를 떠나고 서울에 투자한다는 신문 기사가 나온다. 어찌 된 일인지...
보유세?
많은 패널들이 말한다. "보유세를 높이자!" 과연 보유세가 해결방안일까? 3가구 이상 집을 보유 시 세금을 물린다고 해서 과연 시장에 물건이 많아져 공급량이 많아 공급 수요 원칙에 따라 가격이 낮아질까? 서울 대도시 인구 중 몇 % 나 3가구 이상 보유하고 있을까? 정말 부자들이 집을 3채 이상씩 가지고 있을까? 보유세 인상만이 서울 집값을 잡을 수는 없을 것이다. 가격을 세금으로 잡는다는 것은 매우 한정적인 이야기가 될 수 있다.
임금과 부동산
최저임금이 오르면 물가는 오르고 부동산도 오른다고 한다. 물론 경제 곡선만 보면 가능성은 있다. 하지만 문제는 최저 임금 상승에 있지 않다. 최저 임금이라고 해봤자. 최저임금의 종사자가 집을 구매할 수 있는 구매자가 아니다.
문제는 최저 임금 상승 문제가 아니라 전반적인 경기침체가 문제다. 전반적인 경기 침체는 최저 임금과는 별개로 경제 생산력을 감소시키기 때문에 이로 인해 인플레이션은 높아질 것이며 부동산은 더 상승되기 마련이다.
또한 경기침체는 금융과 임대사업자 사업이 더욱 확장되는 계기가 되어 부동산 상승을 가져올 가능성이 높다. 이제는 부자뿐만 아니라, 도시에 집을 소유한 많은 사람들이 임대사업자가 되려고 하기 때문이다.
사라지는 전세 제도
경기침체는 사람들의 투자 및 생산력을 약화시킨다. 그래서 기존에 전세를 통한 자금의 유통보다는 금융이나 월세 제도를 통한 수입원을 찾는 사람들이 많아진다. 이유는 간단하다. 시장이 무엇을 투자해서 돈을 벌 수 없는 구조이기 때문이다. 또한 내수 시장에서 돈을 안정적으로 벌기 어렵기 때문이다.
그렇게 되면 신기하게도 전세제도도 사라지고, 젠세 제도의 사라짐과 동시에 일반 매매 수요자가 늘어난다. 물론 저금리 시대이기 때문에 대출을 이용하여 집을 구입한다. 사라지는 월세를 내느니 대출이자를 내고 차후 집값 상승을 기대하는 심리가 작용하기 때문이다.
재산이 집 밖에 없는 사람들은 전세를 내지 않을 것이다. 월세를 낼 수밖에 없다. 수입원을 마련해야 하기 때문이다. 결국 전세는 사라진다. 또한 집을 매도하는 사람들은 줄어든다. 소유한 것이 집 밖에 없기 때문이다. 하지만 반대로 집을 매도하는 사람들이 많아질 수도 있다. 왜냐하면 대출 빚을 갚지 못하기 때문이다. 결국 공급과 수요의 원칙이 경기침체를 기반으로 이루어지기 때문에 집 값은 떨어지지 않고 조금씩 조금씩 오르기 시작할 것이다. 어느 누구도 집 값을 양보할 수 없는 절박한 상황이기 때문이다.
이러한 악 순환 속에서 경기 침체는 계속될 것이고, 사람들은 개인 소득이 낮기 때문에 집값 버티기와 어쩔 수 없는 매도의 반복 속에서 부동산은 실물 경제 가치를 넘어서 거품 아닌 거품이 되어 굳어져 버릴 것이다.
문제는 실물 경제
부동산 문제가 규제로 해결될 수 있을까? 규제는 더 높은 부동산 상승을 가져올 뿐이다. 궁극적인 해결 방안이 아니기 때문이다. 그렇다고 정부가 부동산 가격을 제한시킬 수도 없다. 결국 부동산은 실물 경제 발전이 뒷받침되지 않는 다면, 가격이 거품으로 굳어질 수밖에 없다.
경기 침체는 전세제도를 사라지게 하고 있고, 전세 제도의 사라짐 속에서 부동산은 실물 경제를 반영하여 고공 상승하고 있다. 사람들은 부동산에 절망할 것이며, 부의 격차는 부동산 같은 비 현실적인 가치에 의해 높아져만 갈 것이다.
어떤 정책과 시장의 변화가 사람들에게 더 나은 삶을 제공할 수 있을지 부동산 정책은 한 부분만 보고 판단해서는 안 된다. 부동산은 경제의 문제이다. 전체적인 상관관계를 따져보고 접근해야 한다. 실물 경제를 살리지 않으면 한국은 현재의 부동산 가격을 잡을 수 없을 것 같다.
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HRC
