주택임대사업자는 2월 10일까지 현황신고 해야 합니다!
사업장 현황신고해야 하는 임대인의 조건, 신고 방법 쉽게 설명드립니다
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대 수입이 있는 주택임대사업자라면 오는 2월 10일까지 ‘면세사업자 사업장 현황신고’를 마치셔야만 한다는 사실에 대해서 안내해 드리도록 하겠습니다.
사업장 현황신고란 어떤 제도이고 왜 해야 하는지, 어떤 주택임대사업자가 사업장 현황신고 대상인지, 그리고 어떤 수입 항목에 대해서 신고해야 하는지, 신고 시 유의해야 하는 점들은 무엇인지에 대해서 하나씩 설명드리도록 하겠습니다.
지자체에 등록한 등록임대사업자라면 신고 과정에서 ‘등록임대주택 요건 충족기간’을 입력해야만 종합소득세에 적용되는 필요경비와 공제금액을 더 많이 인정받아 소득세를 줄일 수 있다는 사실에 대해서도 안내해 드리겠습니다.
저희 자리톡 임대인 회원님들 대부분이 사업장 현황신고 대상자이신 만큼 이번 글을 읽어보시면 신고에 큰 도움을 받으실 수 있습니다.
2월 10일까지 현황신고 하셔야 해요
국세청에서는 지난 18일부터 면세 수입금액이 있는 개인사업자들에게 ‘2022년 귀속 사업장 현황신고 안내문’을 발송했는데요. 주택임대사업자에게는 우편으로 발송하는 게 원칙이라 회원님들 대부분이 며칠 안에 아래 있는 것과 같은 우편 안내문을 받으실 겁니다.
신고 안내문을 받으신 분들이라면 오는 2월 10일까지 사업장 현황신고를 하셔야만 하는데요. 혹시나 안내문을 받지 못 하셨다고 하더라도 신고 기준에 충족한다면 신고를 하셔야만 하죠.
그럼 지금부터는 사업장 현황신고는 어떤 제도이고, 왜 하라고 하는 건지에 대해서 말씀드리겠습니다. 가급적 전문 세무용어를 사용하지 않고 최대한 쉽게 풀어서 설명드리도록 하겠습니다.
주택임대사업자에게 발송되는 현황신고 안내문 @국세청면세사업자들이 직전 연도 사업실적을 신고하는 제도입니다
사업장 현황신고는 면세 개인사업자들을 대상으로 직전 연도에 돈을 얼마나 벌었는지, 매출액은 얼마고, 매입액은 얼마인지를 신고하도록 하는 제도인데요. 면세사업자라면 매년 1월 1일부터 2월 10일 사이에 전년도 사업 실적에 대해 이 같은 사업장 현황신고를 해야만 합니다.
주택임대사업자가 사업장 현황신고를 해야 하는 이유는 주택임대업이 부가세가 면세되는 사업이기 때문인데요. 부가세법에 따라 주택 임대료에는 부가세가 과세되지 않고, 따라서 주택임대사업자는 면세사업자가 됩니다.
만약에 주택뿐만 아니라 부가세가 과세되는 상가나 오피스 등도 함께 임대하고 계신 사업자분이라면 따로 사업장 현황신고를 하실 필요 없이, 부가세를 신고하실 때 면세 매출분에 대해서도 함께 신고하시면 되고요.
사업장 현황신고는 임대사업자 중에서도 오직 주택만 임대하는 사업자가 해야 하는 신고라고 알고 계시면 됩니다.
다음 조건에 해당하는 주택임대사업자는 신고하셔야 합니다
그렇다면 구체적으로 어떤 주택임대사업자가 신고 대상이 되는 것이고, 임대료 수입금액은 어떻게 계산해야 하는 걸까요? 지금부터는 이에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
국세청에서는 다음 두 가지 조건 중 한 가지 이상에 해당하는 주택임대사업자는 기한 안에 사업장 현황신고를 해야 한다고 안내하고 있는데요.
① 월세 수입이 있는 2주택 이상 보유자
② 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 보유자
이 같은 두 가지 조건 중 한 가지 이상에 해당하는 주택임대사업자라면 사업장 현황신고를 하셔야만 하죠.
부부합산 소유 주택수를 기준으로 신고 대상자 선별합니다
주택수의 경우 부부합산 소유 주택수를 기준으로 계산하고 있습니다. 남편과 아내의 소유 주택을 따로따로 집계하는 게 아니라 남편과 아내가 소유하고 있는 주택수를 합쳐서 신고 대상자를 선별한다는 것이죠. 남편과 아내가 각각 한 채씩 주택을 보유하고 있다면 2주택자로 분류하는 방식입니다.
또한 공동소유주택의 경우에는 다음 두 가지 조건에 해당될 경우 소수지분자(주택 지분을 적게 갖고 있는 소유자)의 주택 수에도 공동소유주택을 포함해 계산하고 있습니다.
① 해당 주택에서 발생한 연간 수입금액이 600만원 이상인 경우
② 기준시가 9억원 초과 주택의 지분율이 30%를 초과하는 경우
(단, 같은 주택이 부부 각각의 주택수에 더해진 경우에는 부부 중 한 사람만이 소유하고 있는 주택으로 계산합니다.)
연간 임대 수입금액이 600만원인 주택을 다른 소유자와 함께 공동소유하고 있는 소수지분자나 기준시가 9억원 초과 주택의 지분을 30% 넘게 넘게 소유하고 있는 소수지분자는, 해당 주택을 포함해 주택수를 계산한다는 뜻입니다.
사업장 현황신고 안내문 @국세청수입금액은 월세와 간주임대료를 더해서 신고합니다
사업장 현황신고를 할 때는 지난 1년 동안 주택임대업으로 얼마를 벌어들였는지, 그 수입금액에 대해서 신고해야 하는데요. 수입금액은 월세수입과 보증금에 대한 간주임대료를 더해서 계산합니다.
간주임대료란 임대보증금을 은행 등 금융기관에 맡겼을 때 거둘 수 있었던 것으로 예상되는 금액을 임대수입으로 간주하는 제도를 말하는데요. 간주임대료 수입의 경우 부부합산 3주택 이상 보유자만 계산해서 신고하시면 됩니다.
간주임대료에 대해서는 이전 매거진 글들에서도 여러 차례 설명드렸는데요. 간주임대료의 개념과 계산방식에 대한 보다 자세한 설명은 아래 링크해놓은 글을 참조하시면 됩니다.
간주임대료 관련 참조글
참고로 국세청에서는 2021년에 사업장 현황신고를 했던 주택임대사업자와 전‧월세 확정일자, 월세 현금영수증, 전세권‧임차권 등기자료 등 빅데이터를 분석해 임대수입이 발생했을 것으로 예상되는 납세자에게 신고 안내문을 발송하고 있는데요.
혹시나 안내문을 받지 못 했다고 하더라도 위에서 말씀드린 조건에 해당한다면 사업장 현황신고를 하셔야 한다는 사실을 잊으시면 안 됩니다.
사업장 현황신고서 양식 @국세청신고내용은 종합소득세 신고‧납부 과정에 반영돼요
사업장 현황신고는 부가세, 종합소득세 등 다른 신고와는 다르게 신고와 함께 곧바로 세금을 납부해야 하는 신고는 아닌데요. 이번 2월 10일까지 사업장 현황신고를 한다고 해서 신고기한에 맞춰 그 내용대로 세금을 내야 하는 건 아니라는 뜻입니다.
면세 개인사업자들이 지난 1년 동안에 얼마만큼의 돈을 벌었는지를 파악하고, 이 내용을 5월에 있는 종합소득세 신고‧납부 과정에 반영하는 게 사업장 현황신고를 접수하는 목적이기 때문이죠.
다만 그렇다고는 해도 종합소득세 신고 시 사업장 현황신고 내용을 반영해 세금이 부과되는 만큼 실제로 벌어들인 매출 내역, 실제로 지출한 매입 내역대로 성실하게 신고하셔야만 합니다.
수입금액 검토표 양식 @국세청등록임대사업자는 꼭 주택별 ‘요건 충족기간’ 입력하셔야 합니다
특히 세무서뿐 아니라 시‧군‧구 지자체에 등록한 등록임대사업자라면 종합소득세 절감을 위해 꼭 기억하셔야 하는 점이 있습니다. 사업장 현황신고 과정에서 제출해야 하는 ‘수입금액 검토표’를 작성하실 때 ‘등록임대 주택 요건 충족기간’을 빠뜨리지 않고 작성하셔야만 합니다.
해당 주택이 지자체에 등록된 등록임대주택이라는 사실과 요건을 충족하는 기간을 입력해야만 등록임대주택에 주어지는 세제 혜택을 받으실 수 있기 때문이죠.
만약 이 같은 내용을 입력하지 않고 빠뜨릴 경우 해당 주택은 미등록 임대주택으로 분류돼 종합소득세 신고 시 필요경비와 공제금액이 적게 적용되는데요. 그러면 당연히 원래 내야 하는 것보다 더 많은 소득세를 내게 됩니다.
등록임대주택을 임대하고 계신 임대사업자분이라면 요건 충족기간을 입력하는 걸 빠뜨리면 안 된다는 사실을 꼭 기억하셔야만 합니다.
신고하지 않으면 가산세 부과될 수 있어요
사업장 현황신고 역시 다른 신고들과 마찬가지로 신고를 하지 않거나, 사실과 다른 내용으로 신고할 경우에는 가산세 불이익을 주고 있는데요.
직전 과세기간의 사업소득 수입금액이 4800만원 이상인 사업자가 ‘(세금)계산서 합계표’를 제출하지 않거나 사실과 다르게 제출한 경우에는 공급가액(상품‧서비스 부가세 미포함 판매가격)의 0.5%를 가산세로 부과하고 있습니다.
이번 글에서는 사업장 현황신고에 대한 전반적인 내용에 대해서 폭넓게 안내해 드렸는데요. 스스로 사업장 현황신고를 하시는 회원님들이 참고할 수 있는 참고자료, 사업장 현황신고서 작성 방법 등에 대해서도 추가적으로 매거진을 통해 설명해 드리도록 하겠습니다.
이번 글이 회원님들의 사업장 현황신고에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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