묵시적 갱신 세입자도 계약갱신청구권 사용할 수 있어요!
묵시적 갱신으로 아무리 오래 살았든 상관 없어요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 ‘묵시적 갱신’으로 임대차 계약이 자동 연장되는 요건과 함께 묵시적 갱신을 통해 거주하고 있는 세입자도 계약갱신청구권을 활용하는 데는 아무런 문제가 없다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.
묵시적 갱신으로 계약이 자동 갱신될 경우 세입자는 언제든 집주인에게 계약 해지를 요청할 수 있게 되는데요. 세입자가 계약 해지를 요청한 날로부터 3개월 뒤에 계약은 자동으로 종료되고, 집주인은 이 날에 맞춰 보증금을 반환해야만 합니다.
이처럼 묵시적 갱신이 되면 임대인에게는 여러 가지 불리한 규정들이 적용되는데요. 그런 만큼 저희 자리톡 임대인 회원님들이라면 이번 글에서 말씀드릴 내용들을 미리 잘 알고 계셔야만 합니다.
먼저 묵시적 갱신이란 어떤 제도인지에 대해 살펴본 뒤, 묵시적 갱신을 통해 기존에 몇 년을 살았던 상관없이 이전에 계약갱신청구권을 사용한 적이 없는 세입자라면 청구권을 활용해 계약을 2년 더 연장할 수 있다는 사실에 대해서 설명드리겠습니다.
기존 계약 조건과 똑같이 자동 연장되는 제도입니다
묵시적 갱신이란 임대인이 임대차 계약 종료일로부터 일정 기간 전까지 임차인에게 계약 갱신을 거절하겠다거나 아니면 계약 조건을 변경해야만 계약을 갱신하겠다는 뜻을 명시적으로 밝히지 않을 경우 이전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신됐다고 여기는 임대차 제도입니다.
종료일 2~6개월 전에 갱신 관련 의사 전달하지 않았을 때
주택임대차보호법에서는 묵시적 갱신이 성립되는 요건을 규정하고 있는데요.
계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안에 임대인이 계약을 거절하겠다거나 혹은 계약 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝히지 않으면 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장된 것으로 여기고 있습니다. 보증금, 임대료, 계약 기간과 같은 모든 조건들이 동일한 상태로 갱신됩니다.
이럴 때는 묵시적 갱신 적용 안 돼요
다만 세입자의 귀책사유로 인해 묵시적 갱신이 성립되지 않는 경우도 있는데요. 세입자가 두 달치 월세를 밀린 적이 있거나 주택의 전부나 일부를 고의로 파손하는 등 임차인으로써의 의무를 명백하게 위반했을 경우에는 묵시적 갱신이 성립되지 않습니다.
이런 경우라면 임대인이 따로 임대차 계약을 종료하겠다는 뜻을 전하지 않았더라도 해당 계약은 계약 만기일에 묵시적 갱신 없이 즉시 종료됩니다.
세입자가 계약 해지 통보한 지 3개월 뒤에 계약 자동 해지돼요
방금 살펴본 것처럼 묵시적 갱신으로 갱신된 임대차 계약의 계약 조건은 직전 계약의 조건과 동일한데요. 하지만 묵시적 갱신이 이뤄질 경우 임대인은 여러모로 불리해지게 됩니다. 임차인에게 언제든 계약을 해지할 수 있는 권리가 생기기 때문이죠.
법에 따라 임차인이 계약 해지 의사를 임대인에게 통보한 날로부터 3개월이 되는 날에 계약이 자동으로 해지됩니다. 임대인은 당연히 계약 해지일에 맞춰 임차인에게 보증금을 돌려줘야만 하고요.
다만 세입자가 계약 해지를 통보했다고 하더라도 계약이 종료되기 전 3개월 동안은 임대료를 납부해야 합니다.
임차인과 달리 임대인은 묵시적 갱신으로 갱신된 계약에 대해서도 중간에 계약 해지를 요구할 수 없고요.
세입자가 계약갱신청구권 사용하는데 아무런 문제없어요
그렇다면 묵시적 갱신으로 계약을 갱신해 살고 있는 세입자, 묵시적 갱신을 통해 4년 이상 거주하고 있는 세입자도 계약갱신청구권을 활용해 추가적으로 계약을 갱신할 수 있는 걸까요?
정답은 ‘그렇다’입니다. 법에서는 묵시적 갱신으로 인해 계약이 갱신된 경우에는 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 것으로 인정하지 않습니다. 청구권을 행사하겠다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 계약갱신청구권을 행사한 것으로 인정하고 있죠.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 서로 다른 개념‧권리라는 점을 꼭 기억하셔야만 하는데요.
4년 이상 살았다고 해도 청구권 사용할 수 있어요
묵시적 갱신으로 계약을 갱신해 살고 있는 임차인이라고 하더라도 이후에 계약갱신청구권을 행사해 2년 더 계약을 연장할 수 있습니다. 묵시적 갱신으로 이미 4년 넘게 살고 있는 임차인이더라도 계약갱신청구권을 사용하는 데는 아무런 제약이 없고요. 그 이전에 계약갱신청구권을 사용한 적이 없다면 말이죠.
또한 임차인의 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약 역시 묵시적 갱신으로 갱신된 계약과 마찬가지로 임차인이 언제든 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 계약 해지 의사를 통보한 날로부터 3개월 뒤에 계약이 자동으로 종료되는 것도 마찬가지입니다.
이처럼 묵시적 갱신으로 계약이 갱신되면 임대인 입장에서는 여러 가지 불리한 점들이 생기는데요. 그렇기 때문에 부동산 전문가들은 계약 종료일을 앞둔 임대인이라면 법으로 정한 기한에 맞춰 임차인에게 계약 갱신 여부에 대한 자신의 의사를 명확하게 전달해야 한다고 조언하고 있습니다.
이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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