역전세 반환대출 가장 많이 묻는 질문과 답변 8가지
기존 세입자와 연장 계약할 때도 반환대출 받을 수 있나요?
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 역전세 상황에 놓인 임대인을 대상으로 하는 ‘역전세 반환대출’이 시중은행에서 공급되기 시작한 지도 어느덧 한 달여가 지났는데요. 중요한 내용인 만큼 저희 자리톡에서도 그동안 여러 편의 글을 통해 관련 내용에 대해 안내해드렸습니다.
오늘은 임대인 분들이 반환대출에 대해 궁금해하시는 질문에 대한 국토교통부의 대답을 소개해드리려고 하는데요. 정부의 공식적인 답변인만큼 반환대출 자격요건, 신청절차 등에 대한 세부적인 궁금증을 해결하는 데 큰 도움이 되실 거라 생각합니다.
역전세 반환대출을 받는 걸 고민하시는 분이라면 먼저 이번 글을 꼭 읽어보시길 바라겠습니다.
역전세 반환대출을 받을 수 있는 임대인의 요건과 대출한도가 얼마나 늘어나는지, 그리고 반환대출을 받기 위해서는 정부가 마련한 ‘특례 전세보증금 반환보증’에 꼭 가입해야 한다는 사실 등에 대한 상세한 설명은 아래 링크해놓은 이전 매거진 글들에서 확인하실 수 있습니다.
이번 글은 임대인들의 질문과 이에 대한 답변을 중심으로 소개해드리겠습니다.
1. 전세계약을 연장(기존 계약대비 보증금 감액)하는 경우에도 역전세 반환대출을 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 다만 대출규제 완화 혜택을 받기 위해서는 기존 세입자와 연장 계약을 체결하며 ‘세입자 보호조치 특약’이 기재된 전세계약서를 다시 작성해야만 합니다.
2. 후속 세입자가 전액 월세인 경우에도 규제 완화가 적용되나요? 전액 월세인 경우 지원한도와 세입자 보호조치는 또 어떻게 되나요?
후속 세입자가 전액 월세라고 하더라도 완화된 대출규제 한도 범위 내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 대출받을 수 있습니다. 후속 세입자와 반전세, 보증부 월세로 임대차 계약을 맺었을 때도 동일한 방식으로 역전세 반환대출을 받을 수 있습니다.
또한 후속 세입자가 전액 월세인 경우에는 후속 세입자가 낸 전세보증금이 없으므로 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않더라도 반환대출을 받을 수 있습니다.
3. 역전세 반환대출을 받기 위해 필요한 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약은 어떻게 체결할 수 있나요?
공인중개업소를 방문해 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약서(중개사협회 ‘한방계약서’)를 작성해야만 합니다.
시‧군‧구청에 등록한 등록임대사업자(일명 주임사)라면 표준임대차계약서에 동일한 특약을 추가해 계약서를 작성해야만 하고요.
공인중개사업소를 거치지 않고 임대인과 임차인이 직접 계약서를 작성한 경우에는 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약으로 인정되지 않을 수 있습니다.
4. 반환대출 전용 ‘특례 반환보증보험’ 상품은 어디에서 가입할 수 있나요?
역전세 반환대출을 받은 집주인은 세입자의 보증금을 보호하기 위해 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증보험이 취급하는 ‘특례 반환보증보험’ 상품에 의무적으로 가입해야만 합니다.
5. 시중은행이 아닌 저축은행 등 제2금융권에서도 역전세 반환대출을 받을 수 있나요?
그럴 수 없습니다. 역전세 반환대출은 집주인의 의무사항 등에 대한 상세한 안내와 세입자 보호조치 등과 관련한 면밀한 사후관리가 요구되는 만큼 충분한 대면창구와 IT 인프라를 갖춘 시중은행에서만 역전세 반환대출을 받을 수 있도록 하고 있습니다.
6. 당장 후속 세입자를 구하지 못 해서 전세보증금만큼 대출을 받은 경우 1년 이내에 후속 세입자를 구하지 못 하면 어떻게 되나요?
역전세 반환대출은 ‘전세금 차액’(기존 전세금 – 후속 전세금)에 대한 대출규제 완화가 원칙인 만큼, 대출 이후 1년 동안 전세금을 인하하는 등 후속 세입자를 구하기 위한 최선의 노력을 다해야만 합니다.
만약 후속 세입자를 기한 내(1년 이내) 구하지 못 했을 경우에는 임대인 본인이 해당 주택에 입주하거나, 반환대출 대출금 전액을 상환해야만 합니다.
7. 후속 세입자를 구하려고 노력하다가 잘 안 돼서 집주인이 해당 주택에 들어가 살려고 할 때도 반환대출을 계속 이용할 수 있나요?
가능합니다. 다만 자가 거주로 전환하겠다는, 집주인이 들어가 살겠다는 의사를 대출약정 기간(대출실행 이후 1년 이내)이 지나기 전에 은행에 명확하게 전달해야만 합니다.
또한 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반한 것에 대한 일정 수준의 수수료(약정위반 수수료)도 지불해야만 합니다.
8. 자가 거주 요건으로 반환대출을 받아서 거주하다가 이후에 후속 세입자와 계약한 경우에도 반환대출을 계속 이용할 수 있나요?
가능합니다. 다만 후속 세입자와 계약한다는 사실을 후속 세입자가 해당 주택에 전입하기 이전(집주인 퇴거 이전)에 은행에 즉시 명확하게 전달해야만 합니다.
또한 실거주 대출약정 위반에 해당하기에 이에 대한 일정 수준의 수수료를 지불해야만 합니다.
이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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