주택 매매 이후 발견한 하자, 누구 책임일까??
매도인에게 '하자담보책임' 있는 4가지 조건 설명드려요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 임대업을 운영하기 위해선 먼저 주택부터 갖고 있어야 하는데요. 그렇기 때문에 저희 자리톡 임대인 회원님들은 일반적인 분들보다 훨씬 더 많은 주택 매수, 매도 경험을 갖고 계시죠.
이번 글에서는 저희 회원님들이 큰 관심을 갖고 계신 주제에 대해서 설명드릴 텐데요. 매매 거래가 이뤄진지 얼마 되지 않은 주택에 누수 등 중대한 하자가 있다는 사실을 발견했을 경우 매수인이 매도인에게 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있는 기준에 대해서 설명드리겠습니다.
많은 회원님들께서 “잔금일 이후 6개월 동안에만 매도인에게 손해배상 책임이 있다”고 잘못 알고 계신데요. 이 말이 (실무적으로는 통용되더라도) 법적으로는 틀린 말인 이유에 대해서도 함께 말씀드리겠습니다.
매매 이후에도 매도인에겐 하자담보책임 있어요
먼저 법에 규정된 매도인의 ‘하자담보책임’에 대해서 살펴볼까요? 민법 제580조에서는 중대한 하자의 경우에는 잔금을 치른 이후에도 매도인에게 하자담보책임이 있다고 규정하고 있는데요.
하자담보책임은 매도인이 매수인에 대해서 부담해야 하는 손해배상 책임과 기타 책임을 말합니다.
쉽게 설명드리면 매매한 부동산(아파트, 빌라, 주택, 상가 등)에 누수, 균열, 외관 비틀림‧붕괴 등의 중대한 하자가 있을 경우 매수인이 매도인에게 손해배상을 청구하거나 매매 계약 자체를 해제할 수 있다는 뜻이죠.
다만 매매 계약 체결 이후 중대한 하자를 발견했다고 해도 매수인이 항상 매도인에게 손해배상을 청구하거나 매매 계약을 해제할 수 있는 건 아닙니다.
4가지 조건을 모두 충족해야만 해요
지금부터 말씀드릴 네 가지 조건을 모두 충족해야만 매수인이 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.
첫째, 유효하게 성립된 매매 계약이어야만 합니다. 법적으로 문제없이 마무리된 매매 계약에 대해서만 적용된다는 뜻이죠.
둘째, 매매 계약 시점에 이미 존재하고 있던 하자여야만 합니다. 거래가 모두 마무리된 이후에 새롭게 발생한 하자에 대해서는 매도인에게 책임을 물을 수 없는데요. 계약 체결일과 잔금일 사이의 기간에 이미 존재하던 하자일 경우에만 매도인에게 책임을 물을 수 있다는 게 판례를 통해 확립된 법원의 입장입니다.
또한 계약 시점부터 하자가 있었다는 사실을 증명할 책임은 매수인에게 있습니다. 기존 임차인이나 윗집, 아랫집, 관리사무소 등의 협조를 받아 원래부터 있었던 하자라는 점을 입증할 수 있는 증거자료를 확보해야만 하죠.
셋째, 매수인이 계약 당시에 하자가 있다는 사실을 알고 있었다면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 또한 매수인의 과실로 인해 하자를 파악하지 못하고 넘어갔을 경우에도 매도인에게 책임을 물을 수 없습니다.
여기서 말하는 매수인의 과실이란 계약 당시에 하자 여부를 제대로 살펴보지 않고 대충 넘어가버린 경우를 말합니다. 매수인에게도 하자 여부를 꼼꼼히 확인해야 하는 책임이 있다고 이해하시면 될 거 같습니다.
넷째, 매수인은 하자가 존재한다는 사실을 발견한 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 손해배상 등을 청구해야 합니다. 하자를 발견한 날로부터 6개월이 지났다면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없다는 뜻인데요.
다만 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 꼭 손해배상 소송을 제기해야만 하는 것은 아닙니다. 전화나 문자, 카카오톡 메시지, 내용증명 등을 통해 매도인에게 손해에 대한 배상을 청구했다는 사실만 증빙할 수 있으면 됩니다.
하자 발견 6개월 이내에 손해배상을 청구해야 합니다
많은 회원님들께서 잔금일로부터 6개월 이내에만 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다고 잘못 알고 계신 건 하자를 발견한 지 6개월 이내에만 손해배상을 청구할 수 있다는 사실이 잘못 알려졌기 때문인데요.
다만 공인중개업소 등 실무 현장에서는 잔금일로부터 6개월까지의 기간을 하자담보책임을 물을 수 있는 실질적인 기간으로 여기는 경우가 많은 편입니다.
숨겨져 있던 하자를 발견하는 시점은 대부분 매매 거래를 마친 뒤 얼마 지나지 않은 기간에 집중돼 있고, 매매 이후 몇 년이 지난 뒤에 매도인에게 하자에 대한 책임을 묻는 건 현실적으로 쉽지 않기 때문이죠.
대부분의 공인중개사들이 잔금일로부터 6개월 이내의 기간 동안만 매도인에게 하자담보책임이 있다고 설명하는 이유인데요. 다만 이 말이 법적으로 정확한 내용은 아니라는 사실만큼은 알고 계셔야 합니다.
최대한 신속하게 매도인에게 알려야 해요
위에서 말씀드린 4가지 조건을 모두 충족했을 경우 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있는데요.
쉽게 짐작하실 수 있듯이 매도인에게 하자담보책임이 있다는 사실을 증명하기란 여간 어려운 일이 아닙니다.
‘계약시점부터 하자가 있었는지 여부’, ‘매수인이 하자 발생 사실을 안 지 6개월 이내에 손해배상을 청구했는지 여부’를 둘러싸고 치열한 다툼이 벌어지는 경우가 많다는 게 부동산 전문 변호사 등 전문가들의 설명이죠.
그렇기 때문에 하자를 발견한 매수인이라면 사진과 동영상 촬영을 통해 증거 자료를 최대한 많이 확보하고, 곧바로 매도인에게 하자를 발견했다는 사실을 알려야만 합니다. 수리비에 대한 청구도 신속하게 이뤄져야 하고요.
특약을 통해 분쟁 방지하는 게 좋아요
마지막으로 매매 계약서 작성 과정에서 관련 특약을 기재함으로써 하자를 둘러싼 법적 분쟁을 사전에 예방할 수 있는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
하자담보책임은 강행규정이 아닌 임의규정이기 때문에 법에서 규정한 내용보다 계약 당사자 간의 합의 내용이 우선적으로 적용되는데요.
그렇기 때문에 매도인이라면 ‘건물에 하자가 없음을 매수인이 꼼꼼히 확인하고 계약하는 것이므로 추후에 발생하는 하자에 대해 매도인에게 책임을 묻지 않는다’는 내용을 특약으로 기재함으로써 하자에 대한 책임을 피할 수 있습니다.
반대로 매수인이라면 ‘매수인이 실입주한 후에 발견되는 하자에 대해서 매도인이 책임을 지며, 수리를 보장한다’는 특약을 기재함으로써 하자로 인한 금전적인 손해를 방지할 수 있고요.
이번 글에서는 매매 계약을 체결한 이후에 발생한 하자에 대한 매도인과 매수인의 책임을 가르는 기준에 대해서 살펴봤는데요.
오늘 말씀드린 내용이 저희 자리톡 회원님들의 매매 계약에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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