상가/사무실 임대인은 올해 부가세 더 냅니다!
간주임대료 책정에 적용되는 이자율이 연 3.5%로 12년만에 가장 높아요
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 7월과 함께 부가세 신고·납부 시즌도 함께 시작됐는데요. 상가와 사무실을 임대하시는 일반과세자 회원님이시라면 오는 25일까지 꼭 부가세를 신고·납부하셔야만 합니다. 기한을 어길 경우 높은 세율의 가산세가 부과되기 때문이죠.
특히 올해의 경우 간주임대료 책정에 적용되는 이자율이 기존의 연 2.9%에서 3.5%로 오르면서 상가·사무실 임대인 회원님들의 부가세 부담도 늘어났는데요. 2012년(연 4.0%) 이후 12년 만에 가장 높은 이자율이 적용됐습니다.
이번글에서는 어떤 임대인이 매년 7월에 부가세를 신고·납부해야만 하는지에 대해서 설명드리겠습니다.
이와 함께 부가세를 신고‧납부할 때는 월세(차임)에 부과되는 부가세뿐 아니라 임대보증금을 바탕으로 산정한 간주임대료에 대한 부가세도 함께 납부해야 한다는 사실에 대해서도 안내해 드리겠습니다.
간주임대료 책정 이자율 12년 만에 가장 높아요
이번 부가세 신고·납부 과정에 적용되는 간주임대료 책정 이자율 연 3.5%는 2022년 7월 신고·납부 때 적용됐던 이자율 연 1.2%의 거의 3배에 달하는 수준인데요. 부가세 부담이 늘어난 만큼 이번 글에서 말씀드릴 내용을 특히 더 꼼꼼히 확인해 보시길 바라겠습니다.
2년 전, 1년 전과 동일한 보증금과 월세로 상가·사무실을 임대했다고 해도 올해에는 세금을 더 내야만 하니까요.
지금부터는 간주임대료란 무엇인지부터 시작해서, 간주임대료를 구하는 계산 방법 등에 대해서 하나씩 설명드리겠습니다. 국세청이 임대사업자들의 간주임대료 계산을 돕기 위해 제작한 ‘간주임대료 계산기’도 함께 소개해드리겠습니다.
보증금으로 예상되는 이자수익이 간주임대료입니다
간주임대료란 말 그대로 원래는 임대료(임대수입)가 아니지만 임대료를 받은 것으로 ‘간주’하는 금액을 말하는데요. 임대사업자가 받은 임대보증금에 국세청이 정한 정기예금 이자율을 곱하는 방식으로 금액을 산정하고 있습니다.
임대보증금을 은행 정기예금에 맡겼을 때 거둘 수 있는 이자수익을 임대료로 간주한 뒤 여기에도 부가세를 부과하고 있다고 이해하시면 됩니다.
간주임대료 개념은 부가세뿐 아니라 소득세‧법인세를 과세할 때도 적용되는데요. 다만 세목에 따라서 간주임대료가 적용되는 범위와 대상에는 차이가 있습니다.
주택 임대수입에는 부가세가 부과되지 않아요
그리고 여기서 한 가지 꼭 아셔야 하는 중요한 사실이 있는데요. 주택 임대의 경우 간주임대료에 부가세가 과세되지 않습니다. 주택의 경우에는 임대보증금을 얼마나 많이 받았던지와 상관없이 간주임대료에 대해 부가세를 부과하지 않고 있는데요.
주택 임대사업은 애초부터 부가세가 면세되는 면세사업이기 때문입니다. 간주임대료뿐 아니라 차임(월세)에 대해서도 부가세가 과세되지 않죠. 그렇기 때문에 주택만 임대하는 임대사업자라면 부가세에 대해서는 신경 쓰실 필요가 없죠.
간주임대료에 대해 부가세를 과세하지 않는 건 주택뿐만이 아닌데요. 법에 따라 논(답), 밭(전), 임야, 과수원, 목장용지, 염전, 공익사업과 관련된 지역권과 지상권을 임대하고 임대보증금을 받았을 때도 간주임대료에 대한 부가세가 부과되지 않습니다.
상가‧사무실 임대할 땐 간주임대료에도 부가세 과세돼요
간주임대료에 대한 부가세가 부과되지 않는 부동산 유형을 따져보면 결국 상가, 오피스와 같은 수익형 부동산에만 간주임대료에 대한 부가세가 부과되고 있다는 사실을 확인할 수 있습니다. 상가 등의 수익형 부동산을 임대하는 임대사업자만 간주임대료에 대한 부가세를 신고‧납부하면 되는 것이죠.
그리고 흔치 않은 경우긴 하지만 만약 상가를 임대보증금 없이 임대할 경우에도 간주임대료에 대해서 고민하실 필요가 없습니다.
간주임대료는 이렇게 계산합니다
그렇다면 간주임대료는 어떻게 산정되는 걸까요? 간주임대료를 구하는 계산식은 다음과 같이 정해져 있는데요.
임대보증금 × 정기예금 이자율 × 과세대상기간의 일수 / 365일
임대보증금에다 국세청이 시중은행의 정기예금 이자율을 반영해 공시한 이자율을 곱한 뒤 여기에 과세대상기간의 일수를 365일로 나눈 값을 곱하시면 됩니다.
2024년 1기 과세기간(1~6월) 귀속분 간주임대료를 계산할 때 적용되는 정기예금 이자율은 연 3.5%인데요. 이번 7월에 부가세 신고를 하실 때는 임대보증금에 먼저 3.5%를 곱하시면 된다는 뜻입니다.
올해는 윤년이라 조금 달라요
과세대상기간의 일수는 말 그대로 세금이 부과되는 기간의 날짜수를 말하는데요. 해당 부동산을 임대한 기간을 뜻합니다.
2024년 1기 과세기간(1월 1일~6월 30일)의 일수는 182일인데요. 원래 1월 1일부터 6월 30일까지의 일수는 대부분 181일이지만 올해는 2월이 29일까지 있는 윤년이라 상반기의 일수가 하루 더 늘어났습니다.
그렇기 2024년의 전체 일수도 365일이 아니라 366일이고요. 올해는 윤달이 있는 윤년이라 이처럼 평소와는 조금 다르게 계산해야만 하죠.
그렇기 때문에 1월 1일부터 6월 30일까지를 꽉 채워서 해당 부동산을 임대했다면 올해는 182일을 366일로 나눈 값을 곱해줘야만 합니다. 임대보증금에 정기예금 이자율을 곱한 값에다가 말이죠.
만약 지난 상반기 동안에 임차인이 중간에 들어왔거나, 나갔다면 계약서에 따른 임대일수만큼을 366일로 나눠주시면 됩니다.
정기예금 이자율 오르면서 부가세 부담도 커졌어요.
방금 말씀드린 계산식에 따라 계산해 보면 2024년 1기 과세기간에 임대보증금 2억원을 받고 상가를 임대했을 경우에는 348만874원이 간주임대료로 계상됩니다.
지난해(2023년) 귀속분 부가세 신고‧납부 당시 간주임대료 계산을 위해 적용됐던 정기예금 이자율은 연 2.9%였는데요. 1년 사이 은행권 정기예금 금리가 오른 탓에 올해 상반기분 부가세를 신고‧납부할 때는 기존보다 0.6%포인트 높은 연 3.5%의 이자율이 적용됐습니다.
이에 따라 간주임대료도 그만큼 더 크게 계상되고, 간주임대료분 부가세도 이만큼 더 내게 됐죠.
일반과세자는 간주임대료의 10%가 부가세로 부과돼요
지금까지는 간주임대료를 계산하는 방법에 대해서 설명드렸는데요. 일반과세자로 등록된 부동산 임대사업자라면 간주임대료의 10%가 부가세로 과세됩니다. 월세 수입(부가세 미포함 가격 기준)의 10%에다 간주임대료의 10%를 더한 금액만큼을 부가세로 신고‧납부해야 한다는 뜻입니다.
앞서 살펴본 대로 보증금이 2억원일 경우 간주임대료로 348만원이 계상되는데요. 이 경우 간주임대료분 부가세료 34만8000원 가량을 더 부담해야만 하는 것이죠.
아래 링크해 놓은 국세청 사이트에 들어가시면 국세청이 임대사업자들의 간주임대료 계산을 돕기 위해 제작한 ‘간주임대료 계산기’ 엑셀 파일을 다운로드하실 수 있는데요.
엑셀 파일에 회원님의 보증금 금액, 임차인의 입주일 및 퇴거일(1~6월 중간에 입주하거나 퇴거했을 경우)을 입력하시면 임대보증금에 대한 간주임대료를 곧바로 확인하실 수 있습니다.
부가세 시즌인 이번 7월 동안에는 이번 글처럼 회원님들의 부가세 신고‧납부에 도움이 되는 글들을 시리즈로 연재해 보도록 하겠습니다.
이번 글이 회원님들의 부가세 신고‧납부에 도움이 되기를 바라면서 오늘은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
국세청 간주임대료 계산기
https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=2409&nttSn=1335178
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