3배로 늘어난 간주임대료 부가세! 누가 내야 할까?
기본적으로 임대인이 내고, 이럴 때만 임차인이 부담합니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 지난번 글에서는 상가‧사무실을 임대하고 계신 회원님이시라면 오는 25일까지 부가세를 신고‧납부해야 한다는 사실, 그리고 월세 수입뿐 아니라 간주임대료에도 부가세가 부과된다는 점에 대해서 안내해 드렸는데요.
이어서 이번 글에서는 상가‧사무실 간주임대료에 과세되는 부가세는 임대인과 임차인 중 누가 부담해야 하는지에 대해서 설명드리겠습니다.
간주임대료분 부가세가 2년 사이 3배나 늘어났어요
부가세는 기본적으로 최종 소비자가 세금을 부담하고, 판매자는 소비자에게 받은 부가세를 국세청에 신고‧납부하기만 하면 되는 세금인데요.
다만 간주임대료에 과세되는 부가세의 경우 그 특성상 소비자인 임차인이 아닌 판매자인 임대인이 세금을 부담하는 경우가 더 많은 편입니다.
지금부터는 간주임대료에 대한 부가세를 임대인이 부담하는 경우와 임차인이 부담하는 경우는 어떻게 나뉘는지, 그리고 간주임대료 부가세를 부담했을 경우 이 금액을 종합소득세 신고 과정에서 비용으로 처리해 소득세를 줄일 수 있다는 사실에 대해서 살펴보겠습니다.
보증금 이자수익도 임대료로 간주해요
간주임대료의 개념과 그 금액을 계산하는 방법에 대해서는 지난번 매거진 글에서 자세히 설명드렸는데요.
이전 글을 읽지 않으신 분들을 위해 간략하게만 설명드리면 간주임대료란 임대보증금을 은행 정기예금에 맡겼을 때 거둘 수 있는 이자수익을 임대료로 간주하는 것을 말합니다. 이렇게 계산된 간주임대료에도 10%(일반과세자 기준)의 부가세 과세되고요.
간주임대료는 이렇게 계산합니다
간주임대료를 계산하는 공식은 다음과 같은데요.
임대보증금 × 정기예금 이자율(2024년 연 3.5%) × 과세대상기간의 일수 / 365일
임대보증금에다 국세청이 시중은행의 정기예금 이자율을 반영해 공시한 이자율을 곱한 뒤 여기에 과세대상기간의 일수를 365일로 나눈 값을 곱하시면 됩니다.
2024년 1기 과세기간(1~6월) 귀속분 간주임대료를 계산할 때 적용되는 정기예금 이자율은 연 3.5%인데요. 이번 2024년 7월에 부가세 신고를 하실 때는 임대보증금에 먼저 3.5%를 곱하시면 된다는 뜻입니다.
과세대상기간의 일수는 말 그대로 세금이 부과되는 기간의 날짜수를 말하는데요. 해당 부동산을 임대한 기간을 뜻합니다.
2024년 1기 과세기간(1월 1일~6월 30일)의 일수는 182일인데요. 1월 1일부터 6월 30일까지를 꽉 채워서 해당 부동산을 임대했다면 182일을 366일로 나눈 값을 곱해주면 됩니다. 올해는 2월 29일까지 있는 윤년이기 때문에 1년도 366일인데요. 그렇기 때문에 365일이 아닌 366일로 나눠줘야만 하는 것이죠.
부가세 부담 커졌어요
원래 2022년만 해도 간주임대료 책정 시에 적용되는 이자율은 연 1.2%였는데요. 이 이자율이 2023년에는 연 2.9%로 훌쩍 뛰었고, 올해에는 연 3.5%까지 높아졌습니다.
한국은행의 기준금리 인상으로 인해 시중은행의 정기예금 이자율도 상당히 높아졌고, 이를 반영해 간주임대료 책정 시에 반영되는 이자율도 이만큼이나 늘어난 것이죠.
이자율이 2년 사이에 연 1.2%에서 연 3.5%로 3배 가까이 오른 만큼 간주임대료에 과세되는 부가세도 똑같이 3배 가까이 늘어나게 됐습니다.
임대인이 부담하는 경우가 일반적입니다
그렇다면 이 같은 간주임대료에 과세되는 부가세는 임대인과 임차인 중 누가 부담해야 할까요?
앞서 말씀드렸듯이 부가가치세는 원래 상품‧서비스를 구입한 소비자가 부담하는 세금인데요. 하지만 간주임대료에 붙는 부가세는 소비자(임차인)가 아닌 판매자(임대인)가 부담하는 경우가 보다 일반적입니다.
간주임대료 부가세에 대해선 세금계산서 발급 못해요
부가세법에 따라 간주임대료에 과세되는 부가세에 대해서는 세금을 임대인이 부담하든, 임차인이 부담하든 상관없이 세금계산서를 발급할 수 없도록 정해져 있기 때문이죠.
임차인이 간주임대료에 과세된 부가세를 임대인에게 지급했다고 하더라도 세금계산서를 발급받을 수 없기 때문에, 간주임대료에 대한 부가세는 임대인이 부담하는 경우가 더 보편적이라는 말씀인데요.
계약서에 적었다면 임차인이 부담해요
다만 임대차 계약서에 간주임대료 과세 부가세를 임차인이 부담한다는 특약이 있을 경우 임차인이 간주임대료 부가세를 부담해야 합니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 간주임대료분 부가세를 지급받았다는 영수증을 발급해야 하고요.
또한 임대인이든, 임차인이든 상관없이 간주임대료에 대한 부가세를 부담한 사람은, 이후 종합소득세 신고 과정에서 이 부가세 금액을 비용으로 처리해 소득세를 줄일 수 있습니다.
보증금에서 연체액 차감한 뒤 계산할 수는 없어요
마지막으로 중요한 사실 한 가지에 대해서 더 알아보겠습니다.
바로 임차인이 월세를 연체했다고 하더라도 연체된 월세 금액만큼을 임대보증금에서 차감한 뒤 간주임대료를 계산할 수는 없다는 사실입니다.
임차인에게 미납 월세가 있을 경우 퇴거 시에 그 금액만큼을 임대보증금에서 차감하고 지급하긴 하지만, 그렇다고 해서 간주임대료를 계산할 때도 연체된 월세 금액만큼을 보증금에서 차감한 뒤 간주임대료를 계산할 수는 없습니다.
임차인이 월세를 연체하고 있다고 하더라도 계약서에 적혀 있는 임대보증금을 바탕으로 간주임대료를 계산한 뒤 이에 대한 부가세를 신고‧납부해야 한다는 사실을 잊으시면 안 됩니다.
이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 부가세 신고‧납부에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
국세청 간주임대료 계산기
https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=2409&nttSn=1335178
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