세입자가 전월세 계약서에 꼭 써야 하는 특약 6가지!
전세사기와 보증금 미반환 예방하는 필수 특약들 확인하세요!
안녕하세요. 자리톡 세입자 매거진입니다. 이번 글에서는 저희 자리톡 세입자 회원님들께서 전월세 계약을 체결하기 전에 꼭 알고 계셔야만 하는 ‘특약 필수 상식’에 대해서 소개해 드리겠습니다. 계약서에 추가하면 세입자에게 큰 도움이 되는 필수 특약들에 대해 하나하나 소개해 드리겠습니다.
저희 자리톡 세입자 회원님들 중 상당수는 조만간 또 전월세 계약을 체결하셔야만 하는데요. 재계약 과정에서 계약서를 새로 쓰게 되시는 분들도 적지 않으실 겁니다. 그런 만큼 오늘 말씀드릴 내용들을 미리 꼭 잘 알고 계셔야만 하는데요.
특히 최근에는 전세사기에 대한 우려가 높은 만큼 이를 예방할 수 있는 특약들에 대해서도 설명드리겠습니다.
먼저 특약이란 무엇이고, 법에서 정한 수준보다 세입자에게 불리하게 적용되는 특약은 아무런 법적 효력이 없다는 사실에 대해서부터 알아보겠습니다.
법보다 세입자에게 불리한 특약은 아무런 효력이 없어요
먼저 특약의 개념에 대해서 알아보도록 할까요? 특약이란 말 그대로 ‘특별한 약정’을 말합니다. 매매 계약이나 임대차 계약 시 주된 계약 조건에서 다루지 않았던 세부적인 내용을 보완하기 위해 추가로 기재하는 약정이라고 이해하시면 되는데요.
그리고 여기 꼭 한 가지 알고 계셔야 하는 사실이 있습니다. 임대인과 임차인의 합의로 계약서에 추가된 특약이라고 하더라도 법에서 보장하는 임차인의 권리를 침해하는 특약이라고 한다면 아무런 법적 효력이 없다는 사실입니다.
주택 임대차 계약의 경우에는 ‘주택임대차보호법’에서 보장하고 있는 임차인의 권리를 침해하는 특약들이 이에 해당합니다. ‘주택임대차보호법’ 10조를 보면 ‘이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 말하고 있기 때문이죠.
마찬가지로 ‘상가임대차보호법’에서도 법에서 정한 것보다 임차인에게 불리하게 적용되는 약정들은 효력이 없다고 말하고 있고요.
그렇다면 전월세 계약 과정에서 특약으로 추가하면 세입자에게 큰 도움이 되는 특약들은 무엇이 있을까요? 지금부터는 이에 대해서 살펴보겠습니다.
1. 임대인은 임대차 계약 만료일에 신규 임차인의 임대 여부와 상관없이 전세(혹은 월세) 보증금을 즉시 반환한다.
사실 주택임대차보호법만 보더라도 계약 만료일이 되면 임차인은 주택을 임대인에게 반환하고, 임대인은 임대차 보증금을 임차인에게 반환하도록 돼있는데요.
하지만 일부 임대인, 아니 생각보다 많은 임대인들이 신규 임차인이 아직 구해지지 않았다는 이유로 보증금 반환을 계약 만료일 이후로 미루려고 하는 게 엄연한 사실입니다. 특히 빌라(다세대·다가구·연립주택 등)의 경우 최근 몇 년 사이 역전세난이 심해지면서 이런 일이 더욱 자주 발생하고 있죠.
계약 만료일에 맞춰 보증금을 돌려받지 못 할 경우 세입자는 새로운 집으로 이사 갈 돈을 마련하기 어려워지는 등 큰 곤란을 겪게 되는데요.
이 특약은 그런 일이 발생하는 것을 예방하기 위해, ‘신규 임차인이 구해지든 말든 상관 없이 나는 계약 종료일에 꼭 보증금을 돌려받겠다’는 의사를 집주인에게 명확히 전달하기 위해 추가하는 특약이라고 이해하시면 됩니다.
2. 임대인은 잔금지급일 다음날까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.
이 조항은 신규 전월세 계약을 체결하며 전세사기를 예방하기 위해 꼭 넣어둬야만 하는 조항인데요. 현행 주택임대차보호법에 따라 세입자의 대항력은 임차 주택으로의 이사와 주민등록 전입신고를 모두 마친 다음날 0시부터 발생하기 때문입니다.
그렇기 때문에 이사와 전입신고를 마쳤다고 하더라도 다음날 0시가 될 때까지 대항력을 가지지 못 하게 되는데요.
일부 악성 집주인들의 경우 이 같은 법의 허점을 이용해 잔금지급일에 은행에서 대출을 받는 방식으로 세입자를 농락해 왔습니다. 이렇게 되면 금융기관이 설정한 근저당이 세입자의 권리보다 앞서게 되고, 세입자의 권리는 후순위로 밀리게 되죠.
그렇기 때문에 세입자는 집주인이 대출을 갚지 못 해 집이 경매나 공매에 넘어갔을 경우 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있고요.
소중한 보증금을 지키기 위해서는 이 같은 특약을 꼭 넣은 뒤에 잔금지급일에 이사와 주민등록 전입신고, 확정일자 부여까지 모두 마쳐야만 한다는 사실을 절대 잊으시면 안 됩니다.
3. 임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 적극 협조한다. 임대인 또는 임차 목적물(주택)의 하자로 인한 반환보증 가입 미승인 시, 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인에게 지급받은 금액 전액을 즉시 반환한다.
최근엔 전세사기에 대한 우려로 전세계약을 체결한 뒤 전세보증금 반환보증에 가입하는 일이 거의 필수처럼 여겨지고 있는데요. 이 특약은 반환보증 가입을 위해 마련해 두는 조항입니다.
전세권 설정과는 달린 전세보증금 반환보증 가입은 임대인의 동의 없이 세입자의 의지대로 진행할 수 있는데요.
하지만 임대인이나 임차 주택에 결격사유가 있을 경우 보증기관으로부터 반환보증 가입이 거절되죠.
그리고 만약 이 특약이 없다면 이렇게 반환보증 가입이 거절됐다고 하더라도 세입자는 울며 겨자 먹기로 계약을 맺은 대로 해당 주택에 들어가서 살아야만 하는데요.
이 조항은 세입자가 반환보증 가입이 거절된 주택에 억지로 들어가서 살게 되는 일을 예방하기 위한 조항입니다. 특약에 나와있는 문장 그대로 임대인과 임차주택의 문제로 반환보증 가입이 거절되면 계약은 무효가 되고, 집주인은 세입자에게 받았던 모든 돈을 그 즉시 반환해야 하니까요.
4. 임대인은 계약 기간 중 임차 주택을 매매하거나 금융기관 등에 담보로 제공하는 경우 이에 대해 임차인에게 통보해야 한다. 이 경우 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다.
임대차 계약 기간 중에 집주인이 달라지게 되면 아무래도 세입자 입장에서는 신경이 쓰일 수밖에 없는데요.
집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받았을 때도 마찬가지입니다.
물론 해당 주택에 입주한 뒤 전입신고를 하고, 주민센터 등에서 확정일자까지 잘 부여받았다면 기존에 확보한 대항력과 우선변제권 등의 법적 권리는 집주인이 바뀌든 말든, 해당 주택이 담보로 제공됐든 말든 동일하게 유지할 수 있는데요. 하지만 역시나 찜찜한 건 어쩔 수 없죠.
혹여나 신규 집주인에게 보증금을 반환할 의지나 능력이 없다면 나중에 큰 곤경에 처할 수 있죠.
이 특약은 이 같은 문제를 예방하기 위한 조치인데요. 혹시나 집주인이 세입자 모르게 주택을 다른 이에게 매매하거나 집을 담보로 대출을 받는 일을 막기 위한 조치입니다. 혹시나 집주인의 행동이 불안하게 느껴진다면 임대차 계약을 종료하고, 보증금도 돌려받을 수 있고요.
판례에 따라 세입자에게는 집주인이 달라졌을 경우 기존 임대차 계약을 종료시킬 권한이 있는데요. 그렇긴 하더라도 이 같은 특약을 계약서에 기재해 두면 집주인에게 한층 더 강조하는 효과를 거둘 수 있다는 게 전문가들의 설명입니다.
5. 임차인의 귀책사유가 없는 주택과 시설물의 고장(노후로 인한 고장)은 임대인이 적극 수리하기로 한다.
세입자와 집주인이 벌이는 분쟁 중에서 가장 자주 나타나는 분쟁은 단연 주택과 내외부 시설물의 파손·고장과 그 수리 책임을 둘러싼 분쟁이라고 할 수 있는데요. 민법에서 큰 틀에서 집주인의 수리 책임을 규정하고는 있지만 그 규정이 상당히 포괄적이고 모호한 점이 적지 않기 때문이죠.
일반적으로 보일러 관련 고장, 누수, 계량기 파손, 설비 교체, 시설물 파손, 전기시설 관련 문제 등 중요 고장은 임대인이 처리하는 게 관례인데요.
이와 반대로 형광등 교체, 도어록 건전지 교체, 샤워기 헤드 교체 등 간단한 소모품 교체는 임차인이 해결하는 게 관행이죠.
하지만 일부 집주인의 경우 본인의 수리 책임을 회피하려고도 하는데요. 혹시라도 그런 집주인을 만날 것을 대비해서 이와 같은 특약을 미리 마련해 두면 좋다는 게 부동산 변호사 등 전문가들의 설명입니다.
6. 임대인은 세입자의 입주 전까지 해당 주택에 부과된 관리비와 공과금 등을 모두 정산해야 한다.
새롭게 입주했는데 내가 거주하지 않던 시기에 부과된 관리비와 공과금까지 부담해야만 한다면 억울한 일이 아닐 수 없는데요. 황당한 일이긴 하지만 임대차 현장에서는 이런 일이 생각보다 많이 발생한다는 게 전문가들의 설명입니다.
관리비와 공과금의 경우 제때 정산을 하지 않으면 누가, 언제, 얼마만큼 사용한 사용량에 대해 부과됐는지를 명확하게 따지기 쉽지 않은 부분이 있는데요.
그런 만큼 관리비와 공과금은 잔금일을 기준으로 잔금일까지 부과된 내역에 대해서는 임대인이 정산하는 게 불필요한 갈등을 예방할 수 있습니다. 이 특약은 이와 같은 분쟁을 예방하기 위해 마련된 특약이고요.
이번 글에서는 저희 자리톡 세입자 회원님들을 위해 전월세 계약 체결 과정에서 계약서에 기재해 두면 큰 도움이 되는 필수 특약 등에 대해서 살펴봤는데요.
이번 글이 저희 자리톡 세입자 회원님들의 안전한 전월세 계약 체결에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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