내용증명 보냈다면 실제 명도소송은 이렇게 하세요!!
세입자가 판결 뒤에도 나가지 않을 때는 강제집행도 해야 합니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 지난번 글에 이어 명도소송 절차에 대해서 계속 설명드리도록 하겠습니다.
임대인이 명도소송을 제기할 수 있는 요건과 명도소송을 제기하기 전에는 반드시 세입자에게 내용증명으로 계약 해지 의사를 전달하고, 법원에 ‘점유이전금지 가처분’을 신청해야 한다는 사실에 대해서는 지난번 글에서 설명드렸는데요.
이번 글에서는 이 같은 사전 절차를 마친 뒤에 진행되는 본격적인 소송 절차에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다. 명도소송에서 승소했음에도 불구하고 세입자가 주택에서 나가는 걸 거부할 경우에는 강제집행 절차를 밟아야 한다는 사실에 대해서도 설명드리겠습니다.
‘내용증명 발송 → 점유이전금지 가처분 신청 →명도소송 제기 → 임대보증금 반환 → 강제집행’ 순으로 진행되는 전체 명도소송 절차에 대해 순서대로 알고 싶으신 붙이라면 우선 아래 링크해놓은 지난번 글부터 읽어보시길 바라겠습니다.
소송부터 집행까지 최소 9개월은 걸려요
법원에 점유이전금지 가처분 신청까지 마치셨다면 이제 명도소송을 제기할 차례인데요. 변호사 등 전문가들과 소송 경험이 있는 임대인들에 따르면 명도소송의 경우 소송에만 최소 6개월, 집행에는 별도로 최소 3개월의 시간이 소요되는 편입니다.
이처럼 최소 9개월 가량의 시간이 소요되고 소송 과정에 드는 비용과 임대인이 겪게 되는 스트레스도 만만치 않기 때문에 가급적 세입자와 대화로 문제를 해결하는 게 최선의 방법이라는 게 전문가들의 현실적인 조언입니다.
다시 한번 내용증명을 발송해 계약이 해지됐으니 퇴거해달라는 뜻을 추가적으로 전달하는 방법도 생각해볼 수 있고요.
이렇게까지 노력했으나 효과가 없었다면 이제는 진짜 소송을 제기해야만 하는 때인데요.
임대보증금 반환해야만 집행할 수 있어요
소송은 세입자 주소지, 즉 임대주택이 자리 잡고 있는 지역의 관할 법원에 제기해야 합니다. 임대차 계약서와 지금까지 발송했던 내용증명, 세입자의 월세 미납 내역 등을 증거로 제출하시면 됩니다.
앞서 말씀드렸듯이 명도소송에는 최소 6개월 정도의 기간이 소요되는데요. 소송과 관련해서 한 가지 더 알고 계셔야 하는 점은 임대인이 세입자에게 임대 보증금을 반환해야만 세입자에게 퇴거 의무가 생긴다는 사실입니다.
임대 보증금을 반환해야만 명도소송 판결문을 바탕으로 집행을 할 수 있죠. 법적으로는 이 같은 관계를 ‘동시이행 관계’라고 부르는데요.
임대 보증금을 반환해야만 세입자를 내보낼 수 있기 때문에 최대한 빨리 세입자를 내보내고 싶으신 임대인분이라면 마지막 변론 기일 직전에 세입자에게 임대 보증금을 반환하고 판결을 받아야 한다는 게 전문가들의 조언입니다.
만약 그러지 않을 경우 이후 다시 법원에 임대 보증금을 반환했다는 증거를 제출해야 하는 절차를 밟아야 해서 시간이 더 들어가게 되기 때무이죠.
이렇게 명도소송을 거쳐 판결문까지 받았음에도 불구하고 세입자가 퇴거를 거부한다면 어떻게 해야 할까요?
판결에도 불구하고 퇴거하지 않으면 강제집행 필요해요
대부분의 세입자들은 판결이 선고된 이후 스스로 알아서 나간다는 게 전문가들의 설명이긴 하지만 간혹 일부 세입자의 경우에는 판결이 났음에도 불구하고 집을 비우지 않기도 하는데요.
이럴 경우에는 법원으로부터 다시 집행문을 부여받아 명도집행에 나서야 합니다. 앞서 말씀드린 대로 이 과정에도 약 3개월가량이 소요되고요. 집행문을 부여받은 뒤에는 강제집행을 신청하고, 집행관과 집행 시간과 방법에 대해서 조율한 뒤 실제로 집행에 나서셔야 합니다.
강제집행 이후 주택 내부를 확인했을 때 크게 파손되거나 훼손된 부분이 있을 경우에는 세입자에게 원상복구 비용을 청구하셔야 하는데요. 이럴 경우에는 원상복구 비용을 청구하는 별도의 소송 절차를 밟으셔야만 합니다.
강제집행을 하기 전에 임대 보증금은 이미 반환했으니 보증금에서 그 비용을 차감할 수는 없기 때문이죠.
이번 글에서는 ‘내용증명 발송 → 점유이전금지 가처분 신청 →명도소송 제기 → 임대보증금 반환 → 강제집행’ 순으로 진행되는 명도소송의 절차와 유의사항에 대해서 살펴봤는데요
오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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