세입자가 월세 밀렸어도 이런 행동은 하면 처벌받아요!
집에 함부로 들어가거나 단전, 단수하면 처벌받을 수 있어요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 임대인 입장에선 세입자가 월세를 몇 달 넘게 밀리는 일이야말로 폭염보다도 더 무서운 일인데요. 제아무리 찌는듯한 무더위가 이어진다고 하더라도 월세만 통장에 따박따박 입금된다면 마음만큼은 시원하게 지낼 수 있죠.
세입자로부터 몇 달 동안이나 월세를 입금받지 못한 임대인, 더 나아가 명도소송까지 제기했음에도 불구하고 꿈쩍없이 버티고 있는 세입자를 둔 임대인 분들 중에서는 임대주택에 대한 단전, 단수 조치를 고민하시는 분들이 적지 않은데요.
이와 함께 임대해 준 주택에 들어가 집 상태를 확인하길 원하시는 분들도 적지 않으시죠. 저희 커뮤니티만 봐도 이와 관련한 문의글들이 자주 올라오고 있고요.
이번 글에서는 악성 세입자를 만나 고생 중이더라도 임대인이 함부로 해서는 안 되는 행동들에 대해서 설명드릴 텐데요. 이런 행동들을 했다가는 민사 소송에 걸리는 건 물론 형사 처벌까지 받을 수 있기 때문입니다.
그런 만큼 저희 자리톡 임대인 회원님이시라면 이번 글에서 말씀드릴 내용을 미리 잘 알고 계셔야만 합니다.
거의 대부분 단전‧단수는 위법입니다
우선 단전‧단수 조치에 대해서부터 알아볼까요? 세입자가 월세를 심하게 연체했거나 명도소송에 들어갔을 경우 월세를 독촉하거나 세입자의 퇴거를 유도하기 위한 수단으로 단전‧단수 조치를 고민하시는 임대인 분들이 상당히 많으신 거 같은데요.
결론부터 말씀드리면 함부로 단전‧단수 조치를 하셨다가는 형사 처벌을 받으실 수도 있습니다. 부동산 전문 변호사들도 이에 대해 “단전‧단수의 대부분은 정당행위로 인정받지 못한다”고 설명하고 있고요
관련 특약 있어도 위법으로 여겨집니다
임대차 계약서나 상가관리규약에 단전‧단수와 관련된 조항, 예를 들어 ‘월세를 0개월 이상 체납하면 단전‧단수한다’는 조항이 있다고 해도 마찬가지이고요.
드물게 대법원에서 단전‧단수 조치에 대해 정당한 행위라고 판단한 사례도 있는데요. 다만 이 경우에는 일반적인 주택이나 상가가 아닌 호텔 안에서 주점을 운영하고 있는 임차인에 대한 조치였고, 임대차 계약 기간도 만료된 상태였습니다. 월세가 밀리면서 보증금도 모두 사라진 상황이었고요.
또한 건물주가 계약이 끝난 후 공식적으로 2회에 걸쳐서 연체된 월세의 지급 등을 독촉했고, 단전‧단수에 대한 사전 예고도 한 뒤에 전기와 수도를 끊어버렸던 것이었고요.
이처럼 특수한 상황에서 공식적인 절차에 따라 단전‧단수 조치를 취했기에 단전‧단수 처분이 정당함을 인정받을 수 있었다는 게 부동산 전문 변호사들의 설명입니다.
대부분 경우 단전‧단수 조치는 위법한 행위로 여겨지며 함부로 단전‧단수를 했다가는 손해배상청구 소송을 당하고 업무방해죄로 고소당할 수도 있다는 사실을 꼭 기억하실 필요가 있습니다.
동의 없이 집에 들어가면 주거침입죄로 처벌받을 수 있어요
세입자의 동의 없이 임대주택에 함부로 들어가는 행동도 역시나 마찬가지로 형사 처벌로까지 이어질 수 있는 행동인데요.
세입자가 몇 달 넘게 월세를 밀렸거나, 계약 기간이 끝났음에도 집을 비워주지 않는 상황이라고 하더라도 임대인이 세입자의 동의 없이 해당 주택에 들어갔다가는 주거침입죄로 처벌받을 수 있습니다.
법에서는 세입자에게 적법한 거주 권리가 있는지를 따지기 이전에 ‘사실상 주거의 자유와 평온’을 누릴 권리를 먼저 고려하기 때문입니다.
실제로 2015년에는 세입자가 몇 달째 월세를 밀렸다는 이유로 동의 없이 주택에 들어가 출입문 잠금장치를 없앤 임대인에게 주거침입죄가 적용돼 70만 원의 벌금이 선고된 사례도 있고요.
짐 함부로 옮기면 재물손괴죄까지도
때로는 주거침입죄에 더해 재물손괴죄 혐의까지 추가로 적용될 수도 있는데요. 주택에 들어가면서 잠금장치를 부수거나 임시로 분해한 경우, 가구나 집기 등 임차인의 재물을 집 밖으로 옮긴 경우에는 재물손괴죄 혐의가 적용될 수도 있습니다.
다만 화재나 심각한 누수 등 긴급상황이 발생했는데도 불구하고 세입자가 집을 비워 대응할 수 없는 상황이라면 집주인이 세입자의 동의를 구하지 않고 집에 들어갔더라도 위법성이 없다고 판단돼 주거침입죄가 성립되지 않을 수도 있다는 게 부동산 전문 변호사들의 의견입니다.
명도소송이 거의 유일한 방법입니다
이처럼 밀린 월세의 납부를 독촉하거나 계약이 종료된 세입자의 퇴거를 유도하기 위해서 단전‧단수 조치를 취하거나 세입자의 동의 없이 주택에 들어가는 일은 형사 처벌까지 받을 수 있는 일인 만큼 임대인 분들이라면 꼭 유의하셔야만 하는데요.
전문가들은 세입자가 월세를 밀리거나 집을 비워주지 않는 경우 명도소송 절차를 밟는 게 적법하면서도 가장 현실적인 방법이라고 조언하고 있습니다.
명도소송은 ‘내용증명 발송 → 점유이전금지 가처분 신청 →명도소송 제기 → 임대보증금 반환 → 강제집행’ 순으로 진행됩니다.
이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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