월세 연체로 인한 계약해지는 언제부터 가능할까?
주택인지 상가인지, 일반 임대인인지 주임사인지에 따라 달라요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 저희 회원님들과 같은 임대인 입장에서 가장 곤혹스러운 순간은 세입자가 계속해서 자꾸만 월세를 밀릴 때인데요.
그래서 이번 글에서는 월세를 체납한 세입자와의 임대차계약을 해지할 수 있는 조건과 월세 체납 내역이 있는 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
먼저 한 가지 말씀드릴 건 임대차계약의 대상이 주택인지 상가인지, 그리고 주택이라고 하더라도 임대인이 지자체에 등록된 주택임대사업자인지 아닌지에 따라서 적용되는 기준이 다르다는 점인데요.
우선 시‧군‧구청에 등록한 주택임대사업자가 월세 연체를 사유로 임차인과의 계약을 해지하려 할 때는 보다 엄격한 조건이 적용됩니다.
주택임대사업자의 경우에는 임대차계약을 맺을 때 반드시 법으로 정한 표준임대차계약서를 사용해야 하는데 이 계약서에 ‘월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우’에 계약을 해지할 수 있다고 나와있기 때문이죠.
월세를 세 달 이상 연속으로 못 냈고 또 연체금액이 세 달치 월세 금액 이상일 때에만 세입자와 맺은 계약을 해지할 수 있습니다. 법에서는 3개월 이상 연속하여 연체한 경우라고만 말하고 있지만 판례에서는 미납금액 역시 3개월치 이상이 돼야 한다고 해석하고 있기 때문이죠.
일반 임대인은 두 달치 월세가 밀렸을 때부터 계약해지 가능
이와 달리 일반적인 주택 임대인의 경우 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 세입자와의 계약을 해지할 수 있습니다. 상가의 경우에는 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’에 계약을 해지할 수 있고요.
여기서 중요한 건 ‘차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’라는 말의 정확한 의미인데요. 이 말은 월세를 두 달 연속 밀렸을 때를 뜻하는 게 아닙니다. 연체된 금액이 두 달치 월세와 같아질 때를 뜻하는 말이죠.
예를 들어 월세가 50만원인 원룸이 있다고 해보겠습니다. 이 경우에는 월세 미납액이 100만원이 되는 순간부터 임대차계약을 해지할 수 있게 되죠. 만약 임차인이 5월에는 월세를 못 내고 6월에는 월세 50만원을 내고, 7월에 다시 월세를 못 냈다면 임대인이 세입자에게 계약 해지를 요구할 수 있게 됩니다.
계약해지 가능 여부를 가르는 기준은 연체한 횟수가 아니라 전체 미납금액이라는 사실을 꼭 기억하셔야 하는데요. 임차인이 월세를 몇 번을 연체했더라도 미납금액이 두 달치 월세에 미치지 못 하면 계약해지를 요구할 수 없습니다.
상가의 경우에는 임차인이 세 달치에 해당하는 월세를 밀렸을 때부터 계약해지를 요구할 수 있고요.
계약해지는 미납금액이 존재하는 시점에만 가능해요
그렇다면 세입자가 2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 연체한 사실이 있다면 임대인은 계약기간 중 언제든지 계약해지를 요구할 수 있는 걸까요?
그렇지는 않은데요. 설령 임차인이 계약해지 기준을 넘어서는 월세를 연체한 사실이 있더라도 임대인이 계약해지를 요구하는 시점을 기준으로 미납된 금액이 없거나 미납금액이 계약해지 기준에 미달한다면 계약을 해지할 수 없습니다.
2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 현재 미납 중일 경우에만 임대차계약을 해지할 수 있다는 사실 역시 꼭 기억하셔야 하고요.
2개월분 월세 밀린 적 있다면 주택 계약갱신 거절할 수 있어요
그렇다면 계약해지가 아닌 계약갱신과 관련해서는 어떤 기준이 적용될까요? 계약갱신에 대해서는 임대인에게 보다 유리한 조건이 적용되는데요.
주택은 임차인이 계약기간 중 2개월분 월세를 미납한 사실이 한 번이라도 있는 경우, 상가는 3개월분 월세를 미납한 사실이 한 번이라도 있을 경우 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
지자체에 등록한 주택임대사업자의 경우에는 계약해지 사유와 동일하게 ‘월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우’에 한해 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
이번 글에서는 월세를 체납한 세입자와의 임대차계약을 해지하거나 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 조건에 대해서 살펴봤는데요. 오늘 말씀드린 내용이 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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