전‧월세 계약 만료 앞뒀다면 세입자는 이렇게 하세요!
보증금 안전하게 돌려받기 위해서는 순서대로 이렇게 하세요!
- 계약 종료일로부터 최소 2개월 전에는 나가겠다는 의사 꼭 전달해야 해요!
안녕하세요. 자리톡 세입자 매거진입니다. 이번 글에서는 전·월세 계약의 종료를 앞둔 세입자가 시기별로 취해야 하는 행동들에 대해서 매뉴얼식으로 안내해 드리겠습니다.
계약 종료를 앞두고 다른 집으로의 이사를 준비하는 세입자가 보증금을 정확하게 돌려받기 위해 미리 챙겨야 하는 일들과 꼭 확인해야 하는 사항들에 대해서 순서대로 살펴보겠습니다.
보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 꼭 알아야 하는 내용들인 만큼 이번 글에서 말씀드릴 내용들을 찬찬히 잘 살펴보시기 바라겠습니다.
1. 최소한 계약 종료 2개월 전에는 나가겠다고 통보해야 해요
계약기간 만료일에 맞춰 살던 집에서 나가려는 세입자라면 먼저 꼭 해야만 하는 일이 하나 있는데요. 계약기간 만료일로부터 최소 2개월 전에는 집주인에게 계약을 갱신하지 않고 나가겠다는 의사를 전달해야만 합니다.
많은 분들이 세입자가 계약갱신을 요구하지 않을 경우 임대차 계약 종료일이 되면 계약이 저절로 끝나는 것으로 잘못 알고 계신데요. 법에 따라 그렇지는 않습니다.
주택임대차보호법에 따라 계약기간 종료일로부터 2개월 전까지 세입자와 임대인이 계약의 갱신이나 종료와 관련해 따로 이야기를 주고받지 않았다면 해당 임대차 계약은 자동으로 갱신되기 때문이죠.
이를 ‘묵시적 갱신’이라고 하는데요. 이렇게 묵시적 갱신이 되면 이전 임대차 계약과 보증금, 임대료, 계약기간 등 모든 조건이 동일하게 계약이 갱신된 것으로 인정되고요.
종료 2개월 전까지 말하지 않으면 묵시적 갱신으로 계약이 연장돼요
묵시적 갱신으로 계약이 갱신됐을 경우 세입자는 언제든 집주인에게 계약을 해지하겠다고 통보할 수는 있는데요. 다만 이 경우 세입자가 임대인에게 계약 해지 의사를 통보한 날로부터 3개월이 되는 날에 계약이 해지됩니다.
그렇기 때문에 계약 종료일에 맞춰 임차 주택에서 나가려는 세입자라면 최소한 계약 만료일로부터 2개월 전에는 집주인에게 계약을 갱신하지 않고 나가겠다는 뜻을 명확히 전달해야만 하죠.
그렇지 않으면 계약이 묵시적 갱신으로 연장되고, 계약이 연장된 만큼 원래의 계약 종료일에 맞춰 이사를 나갈 수 없기 때문이죠.
주택임대차보호법에 따라 계약기간이 남아있다면 세입자가 집에서 나가겠다고 해도 임대인에게는 그에 맞춰 보증금을 돌려줄 의무가 없는데요. 보증금은 계약 종료일에 돌려주는 게 원칙이기 때문입니다.
2. 가급적 넉넉하게 3~4개월 전에 통보하는 게 좋아요
법적으로는 계약 종료일로부터 2개월 전에만 임대차 계약을 종료하겠다는 의사를 전달하면 되는데요. 그렇긴 하지만 공인중개사 등 부동산 전문가들은 가급적 이보다 일찍 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 임대인에게 전달하는 편이 좋다고 조언하고 있습니다.
집주인에게 신규 임차인을 구할 수 있는 충분한 시간을 주는 게 이사를 가려는 기존 세입자에게도 좋기 때문이죠.
특히 전세로 살고 있다고 하면 좀 더 일찍 집주인에게 나가겠다는 의사를 통보하는 게 좋은데요. 전세의 경우 보증금 액수가 크기 때문에 집주인도 신규 임차인에게 보증금을 받아야만 돈을 제때 마련할 수 있는 경우가 적지 않기 때문입니다.
딱 2개월 전에 맞춰 통보하면 집주인이 신규 세입자를 구하는 일에 어려움을 겪을 수 있고, 이에 따라 보증금을 돌려받는 일이 꼬일 수도 있기 때문에 가급적 계약 종료일 3~4개월 전에 나가겠다는 뜻을 미리 전달하는 편이 좋다는 게 전문가들의 조언입니다.
3. 집주인, 신규 임차인과 함께 이사 날짜를 정하세요
집주인이 새롭게 들어올 신규 임차인을 구했다면 그다음에 해야 할 일은 적당한 이사 날짜를 정하는 일인데요.
법에 따라 세입자의 주택 인도와 집주인의 보증금 반환 의무는 동시이행관계에 있습니다. 쉽게 말씀드리면 세입자가 집을 비우고 나가는 것과 집주인이 보증금을 돌려주는 일이 동시에 이뤄져야만 한다는 뜻인데요.
집주인에게 보증금을 돌려받기 위해서는 세입자도 집을 비우고 이사를 나가야만 하죠. 그렇기 때문에 보증금을 돌려받기 위해서는 먼저 이사를 나갈 날짜부터 정해야만 하는 것이고요.
만약 집주인이 자기 돈만으로 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있다면 집주인하고만 협의해서 적당한 이사 날짜를 정하면 되는데요.
만약 집주인도 신규 임차인으로부터 보증금을 받아야만 보증금을 돌려줄 수 있는 상황이라면 집주인을 중간에 두고 기존 세입자와 신규 세입자가 적절한 이사 날짜를 조율해야만 합니다. 신규 임차인도 보증금 잔금을 치르는 날에 이사를 들어와야 하기 때문이죠.
이사를 꼭 계약 종료일에 맞춰서 할 필요는 없는데요. 기존 세입자, 집주인, 그리고 때에 따라서는 이들과 신규 임차인이 서로 합의만 했다면 계약 만료일보다 더 빠른 날이나, 늦은 날에 이사를 해도 보증금은 문제없이 돌려받을 수 있습니다.
4. 아파트 등 공동주택이라면 장기수선충당금도 집주인에게 받으세요
보증금과는 별도로 집주인에게 따로 돈을 받아야 하는 경우도 있는데요. 임차주택에 거주하는 동안 ‘장기수선충당금’을 납부해 온 세입자라면 이 돈도 돌려받아야만 합니다.
법에 따라 300세대 이상 아파트 등은 의무적으로 장기수선충당금을 적립하도록 돼있는데요. 이렇게 적립된 충당금은 건물 내 주요 시설물을 교체하거나 보수하는 비용으로 쓰이게 되죠.
건물의 유지‧보수를 위해 적립하는 금액이기 때문에 장기수선충당금은 주택 소유자가 부담하도록 돼있고요.
하지만 세입자가 임차해서 살고 있는 경우라면 일단 먼저 세입자가 집주인을 대신해 장기수선충당금을 납부하는 게 일반적인데요. 대부분의 아파트, 주거용 오피스텔 관리사무소에서 장기수선충당금을 관리비와 함께 청구하고 있기 때문이죠.
그리고 이렇게 세입자가 거주 기간 동안 장기수선충당금을 대신 납부했을 경우 임대인은 세입자가 퇴거할 때 그동안 세입자가 납부해 왔던 장기수선충당금을 돌려줘야만 합니다.
장기수선충당금이 부과되는 아파트와 주거용 오피스텔에 살았던 세입자라면 이삿날에 집주인에게 그동안 납부했던 장기수선충당금도 잊지 말고 꼭 돌려받으셔야만 합니다.
5. 미납된 월세, 관리비‧공과금, 원상복구비용은 보증금에 차감돼요
이와 반대로 세입자가 집주인에게 별도 금액을 지불해야 하는 경우, 즉 일정 금액이 차감된 보증금을 돌려받게 되는 경우도 있는데요.
월세 주택에 살면서 월세를 미납했던 세입자라면 당연히 그동안 내지 않은 미납 월세만큼이 차감된 보증금을 돌려받게 됩니다. 그동안 납부하지 않은 관리비, 공과금이 있다면 이 금액 역시 보증금에서 차감되고요.
또한 세입자가 살면서 주택에 사회 통념을 벗어나는 수준의 손상을 입혔다면 집주인은 이에 대한 원상복구비용, 즉 수리비도 보증금에서 차감할 수 있습니다.
6. 집주인에게 열쇠(비밀번호) 넘겨주면서 보증금 입금받으세요
방금 말씀드린 것처럼 집주인과 △장기수선충당금 △미납 월세 △미납 관리비‧공과금△원상복구비용(수리비)에 대한 정산까지 마쳤다면 이제 보증금을 돌려받으시면 되는데요.
일반적으로 집주인에게 열쇠를 건네주거나, 현관 도어록 비밀번호를 가르쳐주면서 동시에 보증금을 돌려받고 있습니다.
앞서 말씀드렸듯이 세입자의 주택 인도와 집주인의 보증금 반환 의무는 동시이행관계에 있는데요.
세입자는 열쇠를 건네주거나 비밀번호를 가르쳐주는 것으로 주택 인도 의무를 다하고, 집주인은 보증금을 입금하는 것으로 보증금 반환 의무를 이행하는 것이죠.
지금까지는 계약기간 종료에 맞춰서 다른 곳으로 이사하려는 세입자가 미리 준비해야 하는 점들과 보증금을 반환받는 절차‧방법에대해서 소개해드렸는데요.
이번 글이 저희 자리톡 세입자 회원님들께서 안전하게 보증금을 돌려받는 데 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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