10·15 부동산 대책 때문에 이번 종부세 올랐나요?
합산배제와 과세특례 신고하지 못했는데 어떻게 하나요?
- 종합부동산세 관련 질문들에 대한 국세청의 정확한 답변 소개해 드립니다.
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 종합부동산세 납부 고지서를 받으신 회원님이시라면 오는 15일까지 종부세를 꼭 납부하셔야만 하는데요. 마감일로부터 하루라도 늦었다가는 최소 3%의 가산세가 부과되기 때문입니다. 세금을 미납한 일수만큼 이에 비례한 납부지연 가산세도 별도로 부과되고요.
지난번 글에서는 종합부동산세 분납 신청은 오는 15일까지, 납부유예 신청은 12일까지는 꼭 마쳐야 한다는 사실에 대해서 설명드렸는데요.
이번 글에서는 회원님들께서 종합부동산세에 대해 궁금해하시는 여러 내용들에 대해서 정확히 설명해 드리겠습니다. 국세청 공식자료를 바탕으로 명확하고 쉽게 말씀드리겠습니다.
‘10·15 부동산 대책에서 발표된 내용이 이번 종합부동산세 세액 산정에 미치는 영향’부터 시작해 ‘합산배제 및 과세특례 신고를 하지 않았거나 잘못했을 경우의 대처법’, ‘종합부동산세가 부과된 주택, 토지별 상세내역을 확인하는 방법’ 등에 대해서 하나하나 설명해 드리겠습니다.
질문 항목이 많고, 이에 대한 국세청의 답변도 분량을 꽤 차지하기에 2회에 나눠서 소개해 드립니다.
Q : 2025년 10월 15일 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’ 중 조정대상지역 지정이 종합부동산세에 미치는 영향이 있나요?
종합부동산세 법령상 조정대상지역 소재 판정은 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 판단합니다.
서울시 서초구·강남구·송파구·용산구가 ‘2025년 과세기준일(6월 1일) 기준 조정대상지역에 해당하므로, 2025년 10월 15일에 발표된 '주택시장 안정화 대책‘ 때 새로 지정된 조정대상지역은 올해 부과되는 종합부동산세에 영향을 미치지 않습니다.
다만, 이번에 새로 지정된 조정대상지역 공고일의 다음날부터 새로 취득하거나 등록신청하는 민간매입임대주택은 내년에 합산배제 대상에서 제외될 수 있습니다.
Q : 합산배제 및 특례를 신고(신청)기한 내(9월 16일~30일)에 신고(신청)하지 못했는데 어떻게 해야 하나요?
합산배제·특례를 신고(신청)기간 내 신고(신청)하지 못한 경우에는 종합부동산세 신고기간(12월 1일∼15일)에 추가로 합산배제·특례 신고(신청)할 수 있습니다.
납부고지서와 관계없이 신고서(신청서)를 제출하고 납부세액을 납부할 경우 고지세액은 자동 취소됩니다.
Q : 종합부동산세 합산배제 신고를 잘못했는데 어떻게 해야 하나요?
합산배제 대상이 아님에도 합산배제 신고를 한 경우에는, 종합부동산세 신고기간(12월1일~15일)에 과세대상으로 정정하여 신고해야 합니다.
미신고 시 경감받은 세액과 이자상당가산액이 부과될 수 있습니다.
Q : 과세대상 주택·토지와 세액계산 상세내역을 확인하는 방법은 무엇인가요?
홈택스에서 과세대상 물건(주택·토지)과 세액계산 상세내역을 조회할 수 있으며(고지서 내 QR코드 통해 접속 가능)
홈택스 이용이 어려운 납세자는 관할세무서에서 본인 확인 절차를 거친 후 과세대상 물건 및 세액계산 상세내역을 제공받을 수 있습니다
<<홈택스(www.hometax.go.kr) → 로그인 → (하단) 세무 업무 가이드 맵(Map) → 종합부동산세 → 과세물건 및 세액 상세내역 조회>>
Q : 1주택을 배우자 또는 가족과 공동 소유 시 공제액은 어떻게 되나요?
배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분 소유자별로 각각 1주택을 보유한 것으로 보며, 각각 9억 원씩 공제받을 수 있습니다.
다만, 부부 공동명의 1주택자는 특례 신청 시 1세대 1주택자로 간주되어 12억 원 공제 및 보유기간·연령에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다.
Q : 조정대상지역 내 임대주택을 새로 취득·등록한 경우 합산배제가 가능한가요?
과세기준일(매년 6월 1일) 현재 조정대상지역에 소재한 장기일반·단기민간 매입임대주택은 합산배제가 제외(종부세 과세)될 수 있으며, 개인은 취득일을 법인은 등록신청일을 기준으로 달리 적용합니다.
개인은 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역 지정 공고일(2018년 9월 13일 현재 이미 공고된 지역은 2018년 9월 13일)이 지난 후에 새로 취득한 매입임대주택이 합산배제 제외됩니다.
단, 조정대상지역 지정 공고일 이전에 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 경우에는 합산배제가 제외되지 않습니다.
법인은 조정대상지역 지정 공고일(2020년 6월 17일 현재 이미 공고된 지역은 2020년 6월 17일) 후에 새로 등록신청한 매입임대주택이 합산배제 제외됩니다.
Q : 세법에서 말하는 ‘종합부동산세 1세대 1주택자’란 어떤 사람을 말하나요?
종합부동산세 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서, 그 주택을 소유한 <소득세법>에 따른 거주자를 말합니다.
Q : 주택 수에 따라 서로 다른 세율이 차등적으로 적용되는데 주택 수는 어떻게 계산하나요?
재산세가 주택으로 과세되는 경우에만 종합부동산세도 주택으로 과세되기 때문에, 주택 수 계산은 재산세 과세유형에 따르는 것이 원칙입니다.
종합부동산세 세율적용 주택 수는 인별(법인·단체 포함)로 전국에 보유하는 주택을 합한 개수입니다.
주택의 부속토지만 보유한 경우, 주택의 일부 지분만 보유한 경우에도 1개의 주택으로 보아 세율적용 주택 수를 계산합니다.
다만, 과세에서 제외되는 합산배제 주택은 세율적용 시 주택 수 산정에서 제외하며, 상속주택 및 무허가주택의 부속토지를 소유한 경우, 납세자의 신청에 따라 해당 물건을 세율적용 시 주택 수 산정에서 제외합니다.
Q : 종합부동산세 세부담상한 제도란 무엇인가요?
보유세제의 개편으로 인하여 발생하는 세부담의 일시적인 급증현상을 방지하기 위한 제도입니다.
세부담상한은 과세유형별(주택·종합합산토지·별도합산토지)로 구분하여 각각 150%를 한도로 적용합니다.
또한, 과세유형별로 올해 부과된 재산세와 세부담상한 적용 전 종합부동산세 합계액이, 직전연도 표준세율 재산세액 및 세부담상한 적용 전 종합부동산세 상당세액 합계액의 150%를 초과하는 경우 그 초과된 세액은 “0”으로 보는 것입니다.
종합부동산세 관련한 다른 질문들과 이에 대한 국세청의 답변은 내일 글에서 계속 이어서 설명해 드리겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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