양도세 공제, 보일러는 되고 도배,장판은 안 되는 이유
양도세 필요경비 인정받는 개보수, 인테리어 공사 비용 총정리!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 주택 개보수, 인테리어 공사를 위해 지출한 비용 중 주택 매도 시 필요경비로 인정받아 양도소득세에서 공제받을 수 있는, 양도세를 절세할 수 있는 비용의 범위에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
쉽게 말씀드려서 보일러와 새시 교체비용은 필요경비로 인정받아 세금에서 공제받을 수 있지만 도배, 장판, 싱크대 교체비용은 필요경비로 인정받지 못 하는 이유, 똑같이 보일러에 쓴 비용이라고 하더라도 교체비용은
필요경비로 인정되지만 수리비용은 인정되지 않는 이유에 대해서 설명드리도록 할 텐데요.
이번 글에서 설명드릴 자본적 지출과 수익적 지출의 개념에 대해서 이해하신다면 앞으로 개보수, 인테리어 비용을 필요경비로 인정받아 양도세를 줄이는 데 큰 도움이 되실 거라 자신 있게 말씀드립니다.
필요경비를 많이 인정받을수록 양도세가 줄어들어요
먼저 양도소득세 필요경비란 어떤 개념인지, 필요경비를 폭넓게 많이 인정받을수록 내가 내야 하는 양도소득세가 줄어드는 이유에 대해서부터 간단히 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세는 양도차익에 부과되는 세금인데요. 주택 양도차익이란 큰 틀에서 말씀드리면 주택을 팔면서 받은 가격(양도가액)에서 주택을 구입하면서 지불한 가격(취득가액)을 뺀 금액이라고 할 수 있습니다. 사고, 파는 과정을 통해 내가 벌게 되는 돈이 양도차익이라고 이해하시면 큰 무리가 없는데요.
그리고 소득세법에서는 양도차익을 구할 때 양도가액에서 취득가액뿐 아니라 기타 필요경비도 함께 차감하도록 하고 있습니다. 주택의 가치를 높이기 위해 지출한 개보수, 인테리어 비용과 취등록세, 법무사 비용, 중개수수료 등도 주택 거래와 관련해 지출한 비용으로 인정해 양도가액에서 차감하는 방식이죠.
필요경비로 인정받는 비용이 많아질수록 양도차익은 줄어들게 되고 당연히 양도소득세도 줄어들게 됩니다. 필요경비를 최대한 인정받는 게 절세에 중요한 이유죠.
그렇다면 개보수, 인테리어를 위해 지출한 비용 중 어떤 비용을 필요경비로 인정받아 양도소득세에서 공제받을 수 있는 걸까요? 또 어떤 비용은 인정받지 않는 걸까요? 국세청과 세무사 등 전문가들이 설명하는 기준에 따라 정리해봤는데요.
비용인정 Yes!
다음과 같은 비용은 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
△ 아파트 베란다 새시비 △ 건물의 난방시설을 교체한 공사비 △ 방 확장 등의 내부시설 개량공사비 △ 보일러 교체비용 △ 자바라 및 방범창 설치비용 △ 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 △ 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치비 △ 빌딩 등의 피난시설 등의 설치비
△ 주택의 발코니‧새시비 △ 토지 형질 변경 비용 △ 재해 등으로 인하여 건물 등이 멸실 또는 훼손되어 본래 용도로 복구하기 위한 복구비용 △ 기타 개량‧확장‧증설 비용 △ 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등
비용인정 No
반대로 다음과 같은 항목은 비용을 지출했다고 하더라도 필요경비로 인정받을 수 없습니다.
△ 벽지‧장판 교체비용 △ 싱크대‧주방기구 교체비용 △ 외벽 도색작업 △ 문짝이나 조명 교체비용 △ 보일러 수리비용 △ 옥상 방수 공사비 △ 하수도관 교체비 △ 오수정화조 설비 교체비 △ 타일 및 변기 공사비
△ 파손된 유리 또는 기와의 대체 △ 재해를 입은 자산의 외장 복구 및 도장 △ 유리의 삽입 △ 화장실 공사비 △ 마루 공사비 등
똑같이 건물의 개보수와 인테리어를 위해 지출한 비용인데 왜 어떤 비용은 필요경비로 인정해주고, 왜 어떤 지출은 인정받을 수 없는지 궁금해하실 분들이 많으실 텐데요.
그 이유를 알기 위해서는 법에서 말하는 자본적 지출과 수익적 지출의 개념에 대해서 이해하셔야만 합니다.
자본적 지출만 필요경비로 인정돼요
소득세법에서는 자본적 지출에 해당하는 비용 지출만을 필요경비로 인정해주고 있는데요. 여기서 말하는 자본적 지출이란 ‘자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 등’을 말합니다.
자산 가치의 증가란 말이 핵심이라고 할 수 있는데요. 앞서 설명드린 필요비로 인정받을 수 있는 지출들은 모두 이 같은 자본적 지출로 인정되는 지출이죠.
이와 달리 수익적 지출로 분류되는 지출들은 필요경비로 인정되지 않는데요. 수익적 지출이란 ‘정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자신의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용’을 뜻합니다. 주택의 기능 유지를 위해 지불한 비용은 수익적 지출로 분류되죠.
다시 한번 설명드리면 자산 자체의 가치를 높이기 위해 투자한 비용만이 자본적 지출로 인정돼 세금에서 공제되고, 본래의 기능을 유지하기 위해 지출한 비용은 수익적 지출로 분류돼 세금에서 공제받을 수 없습니다.
사실 주택 소유자, 납세자의 입장에서 보기에는 자본적 지출과 수익적 지출을 가르는 기준이 조금은 모호하게 느껴지는 것도 사실인데요.
하지만 법에서는 이처럼 자본적 지출과 수익적 지출을 나눠서 구분하고 있고, 또 그동안의 조세 행정을 통해 자본적 지출과 수익적 지출에 포함되는 지출의 범위가 확정된 상태이기 때문에 필요경비로 인정받기 위해서는 지금껏 설명드린 기준을 따르셔야만 합니다.
옥상 방수 공사비, 하수도관 교체비처럼 수익적 지출에 해당하는 지출의 경우 비용으로 얼마를 지출했든 세무서에서 필요경비로 인정해주지 않으니까요.
세금계산서 등 적격증빙 없으면 필요경비로 인정 못 받아요
자본적 지출에 해당하는 개보수, 인테리어 비용이라고 하더라도 필요경비로 인정받기 위해선 반드시 준수해야 하는 규정이 있는데요.
바로 해당 비용을 지출했음을 입증해주는 적격증빙자료를 제출해야 한다는 점입니다. 공사를 마치고 비용을 지불한 뒤에 계산서, 세금계산서, 신용카드 영수증, 현금 영수증과 같은 적격 증빙 자료를 받아둬야만 나중에 이를 제출해 공사비를 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
사실 적격증빙자료를 갖고 있어야만 필요경비로 인정받는 건 양도소득세뿐 아니라 종합소득세, 부가세 등 모든 세금에 공통적으로 적용되는 원칙이죠.
적격증빙자료가 없다면 아무리 많은 비용을 공사비로 썼다고 하더라도 양도소득세에서 공제받을 수 없다는 사실을 잊으시면 안 됩니다.
부가가치세 10%를 공사비에서 빼주겠다는 공사업체의 말만 듣고 세금계산서, 현금 영수증 등과 같은 적격증빙자료를 받지 않았다간 나중에 공제받을 수 없죠.
이번 글에서는 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받아 공제받을 수 있는 주택 개보수, 인테리어 비용의 범위에 대해서 살펴봤는데요. 오늘 알아본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다.
감사합니다.
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