종부세 합산배제 관련해 가장 자주 묻는 질문 9가지
국세청이 꼽은 임대사업자들이 가장 자주 하는 합샌배제 실수와 질문들
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 지난 16일부터 이번 달 30일까지는 2022년분 종합부동산세 합산배제‧과세특례 신고‧신청 기간인데요.
합산배제와 과세특례란 각각 어떤 제도인지, 이를 신고‧신청할 수 있는 주택의 조건은 어떻게 되고, 신고‧신청을 하면 어떤 절세 혜택을 누릴 수 있는지에 대해서는 얼마 전에 올린 매거진 글에서 설명드렸습니다.
이번 글에서는 여기서 한 발 더 나아가 주택임대사업자 분들께서 종부세 합산배제와 관련해서 가장 많이들 궁금해하시는 9가지 질문과 이에 대한 정확한 답변을 소개해드리겠습니다.
합산배제 신고 기간이 되면서 관련된 질문 글들이 저희 커뮤니티에 빈번하게 올라오고 있기 때문인데요.
국세청의 공식 설명 자료를 바탕으로 말씀드리는 만큼 합산배제 신고와 관련된 회원님들의 궁금증을 해결하는 데 큰 도움이 될 거라고 자신 있게 말씀드립니다.
임대사업자들이 가장 자주 하는 실수는?
먼저 국세청이 꼽은 주택임대사업자분들이 합산배제 신고 때 가장 자주 하는 실수 2가지에 대해서부터 간단히 말씀드리겠습니다. 바로 다음 2가지인데요.
① 합산배제 신고 종료일까지 지자체 및 세무서에 임대사업 등록을 하지 않았음에도 합산배제 신고를 한 경우
② 의무임대기간이 지나기 전에 임대주택을 양도하거나 임대사업등록을 말소한 경우
이와 같이 요건을 충족하지 못한 상태에서 합산배제를 신고해 종부세를 경감받았을 경우 이후에 경감받은 세액에 더해 가산세까지 추가로 부과되는데요. 그런 만큼 애초에 신고할 때부터 이 같은 실수를 하지 않도록 주의하셔만 합니다.
그럼 지금부터는 주택임대사업자분들이 가장 자주 묻는 9가지 질문에 대한 국세청의 답변을 알아보도록 하겠습니다.
Q : 실제로 주택임대를 하고 있지만 임대사업자 등록을 하지 못한 경우에 합산배제 신고를 할 수 있나요?
A : 신고할 수 없습니다. 종합부동산세 과세기준일(2022년 6월 1일) 기준 실제로 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우 합산배제 신고 종료일(9월 30일)까지 주택임대사업자(시‧군‧구)와 주택임대업사업자(세무서)를 모두 등록하는 경우에만 합산배제를 적용받을 수 있습니다.
Q : 주택임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되나요?
A : 그렇지 않습니다. 종합부동산세 관련 법령에서 말하는 임대기간은 주택임대사업자의 지위에서 주택을 임대한 기간만을 뜻합니다. 주택임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않습니다.
Q : 주택임대사업자 등록은 주택 주소지별로 각각 해야 하나요?
A : 그렇지 않습니다. 납세자 주소지 관할 시‧군‧구청에서 본인 소유 임대주택을 일괄 등록할 수 있습니다. 지방자치단체에서 발급한 주택임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할 세무서에서 사업자등록을 하면 됩니다.
2018년 4월 2일부터는 주택임대사업자가 시‧군‧구청에 주택임대사업자 등록 신청 시, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하면 세무서를 방문하지 않고도 세무서 임대사업자등록을 마치실 수 있습니다.
Q : 임대주택 등록이 자동(자진) 말소된 경우에 반드시 합산배제 ‘제외’ 신고를 해야만 하나요?
A : 그렇습니다. 단기임대 및 장기일반 아파트 매입임대 주택으로 등록해 기존에 합산배제를 적용받았던 임대주택의 임대주택등록이 자동(자진) 말소된 경우에 반드시 합산배제 ‘제외’ 신고를 해야만 합니다.
합산배제 ‘제외’ 신고를 하지 않았을 경우 이후 경감받은 종부세뿐만 아니라 가산세까지 추징됩니다.
Q : 지난해 합산배제 신고한 이후에 아무런 변동사항이 없는데 올해도 다시 신고해야 하나요?
A : 다시 신고하지 않으셔도 됩니다. 기존에 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 소유권과 면적 등의 변동사항이 있는 경우에만 물건 변동내역을 반영해 신고하면 됩니다. 변동사항이 없다면 다시 신고하실 필요가 없습니다.
다만 기존에 합산배제가 적용됐던 임대주택이 임대료 상한 초과, 임대사업 말소 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 합니다.
Q : 아파트는 합산배제 임대주택으로 적용받을 수 없나요?
A : ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 2020년 7월 11일 이후에 아파트를 장기일반 민간임대주택(매입임대주택)으로 등록 신청한 경우에는 합산배제를 적용받을 수 없습니다.
다만 ‘건설임대주택’ 중 장기일반 민간임대주택은 합산배제 임대주택으로 신고할 수 있습니다.
Q : 5층 이상 도시형 생활주택을 임대주택으로 등록한 경우 합산배제가 가능한가요?
A : 지난해 3월 ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 개정되면서 5층 이상 도시형 생활주택(전용면적 50㎡ 이하)은 아파트 분류에서 제외돼 민간임대주택으로 등록할 수 있게 됐습니다. 이에 따라 합산배제 신고‧적용 역시 가능합니다.
Q : 합산배제 신고 이후 법에서 정한 요건을 충족하지 못하게 될 경우 어떤 불이익을 받게 되나요?
A : 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택과 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추가로 신고‧납부해야 합니다. 이자상당가산액은 납부기한 다음날부터 고지일까지 매일 0.00022%의 이율을 적용해 부과합니다.
또한 주택임대사업자가 준수해야 하는 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당 연도뿐 아니라 그 다음연도까지 모두 2년간 해당 임대주택이 합산배제 적용 대상에서 제외됩니다.
Q : 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한 규정은 언제부터 적용되고, 준수하지 않을 경우 어떤 불이익을 받게 되나요?
A : 2019년 2월 12일 이후에 최초 체결한 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용됩니다.
임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받았던 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며, 해당연도와 그 다음연도 2년간 합산배제 대상에서 제외됩니다.
이번 글에서는 국세청에서 꼽은 임대사업자들이 가장 자주 하는 합산배제 관련 질문 9가지와 이에 대한 답변에 대해 소개해드렸는데요. 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
참조
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