규제지역 내 15억원 초과 아파트 주담대 가능해졌지만
'10‧27 부동산 규제 완화’ 핵심 5가지 심층 분석
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 어제(10월 27일) 서울 용산 대통령실에서는 대통령 주재 하에 13개 주요 부처 장관들이 참석한 ‘제11차 비상경제민생회의’가 있었는데요.
이날 회의 자리에선 앞으로 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 만한 굵직굵직한 규제 완화 방안들이 대거 발표됐습니다.
“금융규제 정상화, 중도금 대출 보증 확대, 청약 당첨자 기존 주택 처분 기한 연장 등의 조치를 속도감 있게 추진할 계획”이라는 게 국토교통부 관계자의 설명인데요.
이번 글에서는 앞으로 새롭게 달라질 정부의 부동산 정책에 대해서 설명해드리겠습니다. 정부가 내놓은 규제 완화 방안의 핵심은 다음 다섯 가지로 정리할 수 있는데요.
@국토교통부 보도자료△ 투기‧투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 허용 (내년 초 시행)
(무주택자‧1주택자 한정)
△ 무주택자와 1주택자에 대한 규제지역 내 LTV(주택담보대출비율) 50% 일괄 적용 (내년 초 시행)
△ 분양가 12억원 이하 주택까지 중도금 대출 확대 (이르면 연말 시행)
△ 투기과열지구‧조정대상지역 추가 해제 검토 (11월 중 심의)
△ 청약 당첨자의 기존주택 처분기한 2년으로 연장 (10월 27일부터 소급 적용)
무주택자와 1주택자에 한정되는 내용이 많긴 하지만 연쇄적인 파급 효과에 따라 전체 주택 시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 내용이고, 또 규제지역 추가 해제와 같은 내용은 저희 자리톡 임대인 회원님들에게도 직접적인 영향을 미치는 내용인 만큼 오늘 말씀드릴 내용에 대해서 잘 알고 계셔야만 합니다.
그러면 각각의 내용에 대해서 하나씩 풀어서 자세히 설명드리도록 하겠습니다.
규제지역 내 15억원 초과 아파트도 주담대 받을 수 있어요
이번에 발표된 방안 중에서 가장 큰 관심을 받고 있는 내용은 투기‧투기과열지구 내 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대해서도 주택담보대출을 허용한다는 방침인데요. 다주택자에게까지 적용되는 내용은 아니고 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건)에게만 적용되는 내용입니다.
무주택자와 기존 주택을 처분하기로 약정한 1주택자라면 투기‧투기과열지구 안에 있는 시가 15억원 초과 아파트를 매입하며 주택담보대출을 받을 수 있게 됩니다. 단 이때 LTV 한도는 50%가 적용됩니다.
또한 대출자의 소득에 따라 대출 한도가 제한되는 DSR(총부채 원리금 상환비율)과 DTI(총부채상환비율) 규제는 변함없이 유지됩니다. LTV 한도 자체는 50%이지만 대출자의 소득이 적을 경우 LTV 한도까지 대출을 받을 수가 없다는 뜻입니다.
투기‧투기과열지구에서 시가 16억원 아파트를 매입하며 LTV 50% 한도인 8억원을 주택담보대출(금리 연 4.8%, 원리금 균등 40년 분할상환 대출) 받기 위해선 대출자의 연간 소득이 1억1300만원은 넘어야 한다는 게 전문가들의 분석입니다.
15억원 초과 아파트에 대한 주담대 규제 완화 조치는 내년 초부터 시행될 예정입니다.
무주택자‧1주택자는 규제지역 내 LTV 50% 일괄 적용
금융규제 완화안에 따라 무주택자와 1주택자에 대한 LTV 규제도 완화되는데요. 보유주택 수, 규제지역 해당 여부, 주택 가격에 따라 차등적으로 적용되던 LTV 규제를 간소화하고, 규제 강도도 낮추는 방안입니다.
현재는 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건)는 비규제지역에서는 70%, 규제지역에서는 기준에 따라 20~50%의 LTV 한도를 적용받는데요.
앞으로는 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건)이라면 규제지역에서 주택 가격과 상관없이 50%의 LTV 한도를 적용받게 됩니다. 기존에는 20~50%의 LTV 한도를 차등적으로 적용받아왔는데 이번 조치로 규제가 완화된 것이죠.
다만 다주택자는 비규제지역 60%, 규제지역 0%라는 현행 규제가 변함없이 적용됩니다. 이 같은 조치 역시 이르면 내년 초부터 시행될 방침입니다.
분양가 9억~12억원 주택도 중도금 대출받을 수 있어요.
중도금 대출 관련 규제도 완화될 예정입니다. 2016년 8월부터 규제지역 여부와 무관하게 분양가가 9억원 이하인 주택만 중도금 대출을 받을 수 있었는데요. 정부는 빠르면 이번 연말부터 분양가 12억원 이하 주택에 대한 중도금 대출을 허용할 방침입니다.
이렇게 되면 분양가 9억원 초과 12억원 이하 주택의 경우 현재와는 달리 중도금 대출을 받을 수 있게 되죠.
규제지역 추가 해제도 추진됩니다
투기과열지구(39곳)와 조정대상지역(60곳)에 대한 추가적인 규제지역 해제도 추진됩니다. 정부에서는 지난 9월 4곳의 투기과열지구와 41곳의 조정대상지역을 규제지역에서 해제했는데요. 규제지역 해제 한 달여 만에 추가적인 규제 완화에 나서는 것이죠.
최근 집값 하락세가 가파른 지역들을 중심으로 규제지역에서 해제될 것이라는 예측이 나오고 있는데요. 투기과열지구‧조정대상지역에서 풀리면 조건에 따라 LTV‧DTI 등의 금융 규제가 완화되고, 청약 관련 규제도 줄어들게 됩니다. 종합부동산세 등 부동산 관련 세금 부담도 줄어들게 되고요.
부동산 전문가들은 규제지역 추가 해제 움직임에 대해 ‘집을 구입하려는 실수요자들의 부담을 줄여주려는 목적의 정책’이라고 설명합니다.
청약 당첨자의 기존 주택 처분 기한 2년으로 연장됐습니다
‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 기존에는 투기과열지구 등에서 기존 주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 입주 가능일 이후 6개월 안에 기존 주택을 처분해야 하는데요.
당첨자가 이 기간 안에 처분 사실을 증명해야만 분양 주택에 입주할 수 있고, 만약 정해진 기한 안에 기존 주택을 처분하지 않으면 분양이 취소되는 불이익이 주어졌죠.
이 같은 기존 주택 처분 기한이 2년으로 늘어났는데요. 분양받은 주택의 입주 가능일로부터 2년 안에만 기존에 소유하던 집을 매도하면 된다는 뜻입니다.
기한 연장 조치는 ‘주택공급에 관한 규칙’이 개정되는 12월부터 시행되는데요. 대책이 발표된 10월 27일 기준으로 아직 처분기한이 도래하지 않은 기존 의무자들에게도 기한 연장 조치를 소급 적용하겠다는 게 국토교통부의 방침입니다.
이번 글에서는 정부가 지난 10월 27일 발표한 부동산 규제 완화 방안에 대해 깊이 있게 설명드렸는데요. 오늘 말씀드린 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 자산관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다.
감사합니다.
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