김포 부동산, 10억 클럽 가능할까?
김포 부동산 호재 총정리
“김포는 제2의 강남이다.”
돌아가신 정주영 회장님이 남기신 말이다. 김포가 강남이라니, 누구는 가벼운 웃음만 지을 것이다. 누가 김포를 강남이라고 생각하겠느냐 말이다. 하지만 최근 들어 김포의 상승세가 무섭다. 10년 만에 두 배가량 증가한 인구수, 한 달만에 1억씩 오르는 아파트들, 수도권 아파트 매매가 상승률 1위… 이 모든 것이 요즘 김포의 부동산 시장을 대변해주는 말이다. 김포에 관심이 가장 집중된 시기라고 해도 과언이 아닐 것이다. 이를 누구는 임대차 3법 등 정책 변동으로 인한 전국적인 상승장으로, 김포는 그저 함께 오르는 것일 뿐이라고 말하기도 한다.
하지만 이러한 간단한 말로 김포의 폭발적인 상승세를 설명할 수 있을까?
지난번에 작성한 필자의 글 중에서 김포의 주택시장의 뜨거운 분위기를 다룬 적이 있다.
https://brunch.co.kr/@zipzip/29
위 글에서 말했듯이, 김포는 수도권 비규제 지역으로서 용이한 대출을 누릴 수 있다는 이유로 많은 사람들에게
관심을 받은 것이 맞다. 하지만 단지 대출이 쉬운 비규제 지역이기 때문에 관심을 받았다는 말이 성립되려면, 수도권의 모든 비규제 지역이 관심을 받았어야 하는 것이 아닌가? 그런 이유로 대출이 비교적 쉽기 때문에 김포가 한시적으로 관심을 받았다는 것이 설명되지 않는다. 현실은 김포가 독단적으로 상승세를 보여주고 있는 것이고, 사람들이 그중에서 ‘굳이’ 김포에 투자하는 이유가 있다는 것을 증명하는 셈이다.
그렇다면 김포에 투자하게 만드는 호재에는 무엇이 있을까?
김포는 다양한 호재들이 이미 준비된 도시이다. 특히 그중에서 돋보이는 것은 교통 호재들인데, 이는 인구 유입이 지속적으로 이루어지고 있는 김포의 거주민들에게 꼭 필요한 것이기도 하다. 실제로 김포 골드라인 경전철이 작년 9월에 신설되었다. 하지만 2량짜리 경전철로, 김포 주민들이 이용하기에 턱없이 부족하며 특히 출퇴근 시간에는 너무 붐벼서 한 번에 탈 수도 없어 ‘지옥철’로 여겨지고 있다. 실제로 원도심으로 불리는 사우역, 풍무역, 고촌역에서는 열차를 타지 못하고 보내는 것이 이상하지 않은 일이라고 한다. 그만큼 김포에는 서울과 연결되는 교통에 대한 니즈가 큰 상황이다.
먼저 내부 호재이다. 내부 호재는 보다 지속성이 길고 효과가 좋은 호재라고 할 수 있다. 그렇기 때문에 현재 상승장이 지속적으로 이루어지는, 즉 그 지역의 ‘진짜’ 가치를 높일 수 있는지를 살펴볼 때 내부 호재의 여부를 찾아볼 필요가 있다.
첫 번째 내부 호재, 서울 5호선 김포 연장
추가되는 노선은 개화동 상사마을-고촌읍 향산리(한강 시네폴리스)-풍무역(김포 도시철도 환승)-검단신도시(인천 1호선 환승)-불로역(인천 2호선 지선 환승)-장기역(김포 도시철도 환승)-석모리역으로 추정되고 있다. 서울 도심을 누빌 수 있는 지하철을 연결함으로써 김포의 서울 접근성은 보다 강화될 것이다. 5호선 연장사업은 4차 대도시권 광역교통 시행계획 대상사업으로 제출되었는데, 사타 조사 결과 경제성이 0.99로 측정되어 어느 정도 실행 가능한 것으로 보인다. 예타조사가 들어가 봐야 알겠지만은.
두 번째 내부 호재, 김포골드라인 연장
위에서 말했듯이 김포골드라인은 수요에 비해 공급이 부족한 상황이다. 하지만 김포 골드라인은 현재 양촌에서 김포공항까지 이어 5호선의 마곡, 여의도, 광화문까지 보다 짧은 시간으로 이동할 수 있고 9호선을 이용한 강남, 공항철도를 이용하여 서울역까지 1시간 이내로 이동할 수 있어 김포 주민들의 출퇴근에 큰 힘이 되어주고 있다. 김포골드라인의 활용을 극대화하기 위해서 김포시는 내년 2021년에 차량을 추가 제작하여 배차간격을 줄일 예정이다. 또한 노선을 연장하여 김포골드라인의 도시철도의 종착역인 양촌역에서 인천2호선 종착역인 검단오류역 사이에 김포학운산단, 골드밸리, 검단산단을 연결할 예정이다. 이로써 기존에 일일 수송수요 6만 명과 혼잡률 150%의 문제점을 해결하고 서울뿐만 아니라 인접지역과의 접근성을 높여 김포의 입지에 대한 재평가가 이루어지지 않을까 싶다.
김포골드라인 연장사업은 제4차 대도시권 광역 교통 시행계획 대상사업으로 예타조사 준비를 서두르고 있다. 사업타당성 조사 결과, 경제성 1.12로 무난하게 통과하여 예타조사 또한 순조롭게 진행되지 않을까 싶다.
세 번째 내부 호재, 풍무 역세권 개발과 경희대병원 유치
풍무는 이마트 트레이더스와 김포의 주요 상권이 조성되어 ‘김포의 중심’이라고 말할 수 있는 동네이다. 풍무 역세권 개발은 수십 년간 여러 번 무산되어 왔다. 그런데 지난 9월 토지보상계획 공고가 게시되었고, 중앙토지수용위원회 최종심의를 통과하여 올해 10월 4일 자로 승인고시 예정임을 통보받았다. 이러한 풍무의 역세권 개발은 풍무역을 중심으로 역세권 중심 특화 기능 부여와 경쟁력 있는 도시공간 조성을 위해 계획적으로 진행된다.
그중에서도 경희대학교 김포 메디컬 캠퍼스와 의료시설(대학병원)을 유치한다는 사실이 주목받고 있다. 이를 위해 경희대학교 및 경희대학교 의료원 관계자와 열 차례 넘게 협의해왔고 지난 29일 경희대학교 의료원으로부터 풍무 역세권 도시개발사업 대학용지 9만㎡에 위 시설의 설립 의사를 전달받았다. 이는 현재 대형 의료원이 없는 김포시민들에게 꼭 필요하고 두 팔 벌려 환영할 만한 호재 중의 호재라고 할 수 있다. 김포 시장 또한 “대학과 대학병원을 성공적으로 건립해 김포시민들에게 수준 높은 교육 환경과 첨단 의료서비스를 제공할 수 있도록 모든 행정력을 다하겠다”라고 말하며 매우 높은 기대감을 갖고 있는 것을 드러냈다.
이를 반영하여 대장 아파트라고 할 수 있는 풍무 푸르지오도 올해 2월만 해도 4억대 매물이 나왔었는데 8개월이 지난 현재, 34평 기준 7억 5900만 원 신고가를 달성하는 모습을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.
뿐만 아니라 풍무역을 기점으로 북쪽에는 앞서 말했듯 역세권 개발이 이루어지고 풍무동 남쪽으로는, 유현 사거리의 대단지 개발이 이루어질 예정이다. 롯데가 1조 2500억 원 대규모 투자를 통해 문화와 상업이 어우러진 상징적인 랜드마크 단지 ’롯데건설 컨소시엄’을 조성할 준비중에 있다. 위치는 검단신도시 1단계지역 넥스트콤플렉스로, 유현사거리에서 도보 5분에 해당하는 지역으로 알려져 있다.
롯데건설 컨소시엄은 인허가 절차를 거쳐 2022년 7월에 착공해 2026년 상반기에 준공할 계획으로 알려져, 주변 검단신도시뿐만 아니라 인접 도시인 김포 풍무 사거리까지 주민들의 기대를 한 몸에 안고 있다.
네 번째 잠재적인 내부 호재, GTX-D 추진과 한강신도시역 신설
김포시는 다른 지자체들과 함께 ‘인천국제공항~가정’과 ‘김포~검단, 계양’ 노선 동시 건설을 추진하고 있다. 박상혁 의원실에 따르면 수도권 광역급행철도(GTX-D)의 ‘제4차 국가철도망 구축계획’ 반영을 위해 경기도(김포시, 부천시, 하남시), 인천시, 서울시 강동구 등 지자체 3곳에서 연구용역을 시행했다. 그 결과, 10월 12일에 GTX-D 두 노선의 사전 타당성 검사 결과, 세 곳 모두 경제성이 1.0 이상으로, 승인에 준하는 수치임을 밝혔다. 현재 경기도에서는 올해 9월 국가 철도망 구축계획에 반영되도록 국토부에 건의한 상태이며 지속적으로 협조하고 있다. 이로써 내년 6월 ‘제4차 국가철도망 구축계획’에 GTX-D노선이 고시될 확률이 높다. 만약 GTX-D 사업이 정상적으로 실행된다면, 강남, 잠실, 삼성동까지 20~30분으로 단시간에 서울의 핵심지까지 도착할 것으로 예상된다. 요즘 핫한 인근지역인 마곡보다도 서울의 핵심지까지 가는데 걸리는 시간이 짧아지는 것이다.
다섯 번째 내부 호재, 인천 2호선 연장
인천 2호선 연장 역시 경기도가 ‘제4차 국가철도망 구축계획’ 대상사업으로 건의한 사업이다. 인천2호선 연장으로 두 노선이 예정되어 있다. 그중에서도 김포와 일산을 연장하는 노선이 있는데, 노선은 다음과 같다. ‘불로지구-걸포북변역(김포경전철환승)-킨텍스(GTX-A환승)-일산역(경의선환승)’을 잇는 노선을 추가 설치할 예정이다.
다음은 외부 호재이다. 외부 호재라고 해서 내부 호재보다 파워가 약한 것은 아니다. 보다 크고 지속적인 수요를 끌어올 수 있는 외부 호재는 인근지역의 부동산까지도 강력한 영향력을 끼치게 된다. 김포에도 그러한 외부 호재가 있다. 바로, 마곡 대기업(제약, 바이오 등) 이전이 그것이다.
서울시는 마곡산업단지 지역을 첨단 R&D 복합 단지로 조성하는 작업에 착수했다. 서울시는 마곡산업단지에 입주해 있는 ‘서울 M+센터(공공지원센터)’에 입주할 스타트업이 공동 연구와 상생의 생태계를 구축해 창업기업 육성 공간으로 키울 예정이다. 이미 마곡 산업단지에는 LG, 코오롱, 넥센, 에쓰오일을 포함한 150여 개 대기업과 중견기업이 입주해 있다. 이로써 내년 2021년에 서울M+센터가 개시하고, 2023년에 마곡 R&D센터가 완공되면 대기업과 스타트업 1000여 개에 근로자 10만 명이 고용된 종합 R&D타운으로 발전될 예정이다. 이로써 김포가 배후수요지로써 영향을 받을 확률이 크다. 마곡은 이미 10억 클럽에 가입한 아파트 단지가 많아 이에 부담을 느끼는 직장인들은 김포를 주거지역의 후보로 꼽을 확률이 높다.
이처럼 김포를 끌어올려주는 호재들이 많이 기다리고 있다. 김포의 원도심에 위치한 향힐, 메자, 풍푸, 푸센 등과 신도시에 위치한 구래, 장기, 마산, 운양의 주요 신축 단지들이 함께 김포 부동산 시장을 리딩 할 것으로 예상된다. 김포, 과연 10억 클럽에 가입할 수 있을까?
