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by 집집 Nov 19. 2020

포스트 코로나시대, 세계 부동산 시장의 현재와 미래는?

이때까지 다양한 글들을 통해서 한국 부동산 시장에 대해서 전달해왔다. 한국의 부동산 시장은 얼어붙은 채로 지속되고 있는 상황이다. 그렇다면 세계 부동산 시장은 어떨까? 오늘은 세계 부동산 시장을 살펴보고, 또 한국 부동산 시장과 비교하며 각국의 흐름을 살펴보고자 한다.

The hottest pandemic purchase is a house.

코로나 시기의 부동산 시장을 표현하기 위해 많은 기사들이 사용하고 있는 문장인데, 코로나 시기에서 가장 핫한 구매 목록은 집이라는 것이다.

위는 미국의 주택 가격에 관한 그래프인데, 2020년의 주택 가격을 나타내는 빨간 그래프를 살펴보면 6월 이후 계속해서 부동산 가격이 증가하고 있는 것을 볼 수 있다. 한국의 상황과 비슷하다. 이는 미국만의 이야기는 아닌데, 이코노미스트에 따르면 “코로나 19상황이 가장 심각했던 지난 2분기 g7 국가의 주택가격이 1년전보다 평균 5%상승했다”고 한다. 세계적으로 부동산 가격은 상승 중에 있는데, 그 원인에는 앞선 글들에서 살펴봐왔던 한국의 부동산 가격 상승 원인과 유사하다.

그럼 지금부터 포스트 코로나 시대에 세계 부동산 시장의 가격 상승 흐름과 한국만의 특징에 대해서 자세히 살펴보도록 하자.

1) 기준 금리 인하

세계 각국의 중앙은행들은 기준금리를 올해 들어 평균 2% 포인트 인하했다고 하는데, 한국도 기준금리를 역대 최저금리인 0.5%로 유지하고 있다. 실제로 영국과 미국의 모기지(주택담보대출) 증가 규모는 2008년 금융위기 이후 최고 수준을 기록하고 있다고 하는데, 한국 또한 신용대출 잔액이 1조원 넘게 증가했다고 한다. 기준 금리를 인하하게 되면 저축 예금의 수익성이 낮아져, 정기예금에서 빠져나가 더 높은 수익성을 찾아가고, 동시에 대출 이자 부담이 낮아져 대출이 증가하게 된다. 예금이 시장으로 빠져나가고 대출이 증가하며 시장에는 유동적인 자산이 많아지게 되었고, 유동 자산이 부동산으로 흘러 들며 부동산 가격 상승을 견인한 것이다.

2) 정부 지원 정책

일반적으로 경기가 침체되면 대출 연체가 늘어나면서 담보된 주택이 압류되고, 매물로 나오면서 주택 가격은 하락한다. 하지만 전례없는 코로나19상황에 각국 정부는 다양한 지원 정책을 펼치고 있다. 세계적으로 보조금이나 지원금을 통해 나눠준 돈은 국내총생산(GDP)의 5%에 달한다고 하는데, 엄청난 지원금이 분배된 것이다. 스페인, 일본 등은 모기지(주택담보대출) 상환을 유예할 수 있도록 했으며, 영국과 네덜란드, 미국 등은 연체로 인한 압류를 제한하는 조치를 실행했다. 한국도 실업 및 청년 지원금, 특정 업계 지원금, 재난 지원금 등 대량의 재정지원을 펼치는 것과 같다. 지난 2분기 G7 국가의 가계 처분가능소득은 코로나19 이전보다 100조 넘게 증가했다고 이코노미스트는 말했는데, 이 중 일부도 부동산 시장으로 흘러 들어 가격 상승을 견인했다고 예측할 수 있다.

3) 재택근무 확대로 소비자들의 주택 선호 성향 변화

포스트 코로나 시대에 새롭게 떠오른 트렌드 중 대표적인 것이 재택근무이다. 정말 많은 회사들이 재택근무를 실시했는데, 이 재택근무가 세계 부동산 시장 가격 상승을 견인했다. 재택근무로 집에 머무는 시간이 늘어나자 집에 대한 가치가 변화한 것이다.

한국에서는 지금 중대형 아파트들의 인기가 갈수록 높아지고 있는데, 중대형 아파트들의 희소성과 맞물리면서 가격이 빠르게 높아지고 있는 상황이다. 외국의 경우 한국과 주택 선호 성향이 다르다는 것을 많이 들어 보았을 텐데, 아파트보다는 주택을 선호하는 성향이 강하게 나타난다고 한다.

미국의 경우 대부분의 도시에서 도심과 도심 외곽의 주택 가격이 상승추세를 보이고 있는 상황이다. 영국 또한 아파트 가격은 0.9%가 상승한 반면 단독주택의 가격은 1년 전보다 4%가 올랐다고 하니 정원이 딸린 단독주택에 대한 선호가 늘어났다는 것을 볼 수 있다. 즉, 집의 가치가 높아지며 선호도가 높은 집에 투자하는 비용이 더욱 증가하게 되는 것이다.

4) 공급부족

세계 여러 국가의 경우 6월부터 계속해서 부동산 거래와 가격 모두가 상승하고 있는 상황인데, 한국은 조금 다른 상황이다. 한국도 계속해서 부동산 가격은 상승하고 있지만 6~7월까지 활발하던 거래는 8월부터 얼어붙은 상황이다. 무엇이 이런 차이를 만들었을까? 바로 공급이 부족해지게 만든 원인이 다르다는 것이다.

사실 한국의 상황에 대해서는 다들 공급이 부족해진 원인을 예측할 수 있을텐데, 바로 부동산 대책이다. 임대차 3법, 주택자금조달계획서 확대 등으로 기존 주택 매도를 통한 공급이 얼어붙었고 분양가 상한제로 인해 신규 주택 공급까지 줄어들고 있는 상황이다.

반면 외국의 공급 부족 원인은 셧다운제이다. 셧다운제도로 인해 신규주택 건설도 같이 멈춘 것이다. 실제 미국의 신규주택 건설이 17%나 줄었다고 한다. 하지만, 셧다운 이후 경제가 재개되며 거래 공급과 신규 공급은 지속적으로 나오고 있는 상황이다. 다만 미뤘던 매수 수요가 더 크게 터져 나오며 부동산 시장의 매수세가 증가한 것이다.

즉, 기존 주택의 거래 공급량과 신규 주택의 공급량이 다른 국가들과 한국의 차이를 발생시킨 요인이라고 볼 수 있다. 이처럼 한국은 규제 정책으로 인해 공급 측면에 있어서 조금 다른 모습을 보여주고 있는 것을 볼 수 있다.

전문가들은 부동산 규제가 없었다면 8월 거래량이 7월을 뛰어넘어 최고치에 다다랐을 가능성이 있으며 세계 부동산 시장의 흐름과 같이 흘러갔을 것이라고 추측한다. 2차 코로나 대유행으로 세계 여러 국가들의 셧다운과 같은 시장 변수만 없다면 한동안 상승세는 지속될 것이라고 예측하는 사람이 많았는데, 유럽 국가들의 2차 대유행이 나타나면서 프랑스와 독일 등이 다시 셧다운을 실시했고, 이에 따라 예측은 어렵게 되었다. 다만 몇몇 사람들은 다른 국가들에 앞선 영국의 2차 확산에도 부동산 시장의 상승세가 계속되었던 것을 근거로, 사람들이 코로나에 적응하게 되었기 때문에 시장이 크게 흔들리지는 않을 것이라고 예측하기도 한다.

이렇게 상승세를 예측하기도 하는 반면 이후의 상황에 대해 영국의 파이낸셜타임스(FT)는 "머지않아 전 세계 부동산 시장의 급격한 침체가 이뤄질 것"이라고 전망했다. 영국 싱크탱크인 국립경제사회연구소(NIESR)는 내년 집값이 평균 14% 하락할 것이란 전망을 내놓으면서 "거래세 인하 등으로 인위적으로 시장이 반짝한 것에 불과하다"고 지적하기도 했다.

오늘은 세계의 전반적인 부동산 시장을 한국과 비교하며 간략하게 살펴보았는데, 전례없는 상황과 각국 정부들의 각기 다른 대처, 계속해서 터져 나오는 변수들로 방향성을 잡기 힘든 혼란스러운 시기가 계속될 것 같다. 여러분의 포스트 코로나 시대의 부동산 시장에 대한 예상은 어떠한가?