꼬마빌딩으로 부자되자! 상업용 부동산 투자 공략 총정리
최근 상업용 부동산으로 흘러 들어가는 유동성 자산과 그 배경에 대해 이야기를 했었다.
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오늘은 이전 내용에 이어 상업용 부동산, 그 중에서도 30~50억 이하의 건물을 지칭하는 ‘꼬마 빌딩’에 자산을 투자할 때 살펴봐야 하는 수익률, 상권, 세금과 절세, 법률 등 주의사항에 대해서 알아보도록 하자.
먼저 가볍게 상가의 특징부터 살펴보자. 아래에서 세금에 대해 더 자세히 살펴볼텐데, 상가는 세무당국 입장에서 황금알을 낳는 거위라는 우스갯소리가 있을 정도로 세금을 많이 낸다. 그렇기에 주택처럼 규제가 심하지 않다. 하지만 상가는 알다시피 꾸준한 수익을 기대할 수 있고, 거기에 더해 은행들은 꼬마빌딩 투자자에게 담보인정비율(LTV)을 최고 60~70% 적용해 대출을 내주며, 법인은 매입가의 80%까지 대출받는 것도 가능해 자금 조달도 유리한 편이다. 즉, 비용도 높고 수익에 대한 기대도 높다는 것이다.
그렇다면 수익을 기대하며 상가에 대해서 알아볼 땐 어떤 점을 주의해야 할까?
1. 수익률
흔히 상가를 통해 수익을 낸다고 하면
“경매 등을 통해 시세보다 저렴한 가격에 구매하여 적정한 임대 수익을 얻고 적정가격에 판다.”
“적정 가격에 구매하여 높은 임대 수익을 얻고 비싸게 판다.”
로 나뉘고는 한다. 둘 다 틀린 말은 아니다. 월 임대료를 갑자기 올릴 수 없기에 높은 임대수익을 기대하는 것은 아니라는 의견과 상가의 가치를 높여 더 높은 수익을 창출하는 게 맞다는 의견으로 나뉘는 것이다.
주로 투자 수익률 4% 이상이면 투자 선호도가 있다고 판단하는데 강남과 같은 시장이라면 3% 혹은 그 아래여도 잘 거래되기는 한다. 하지만 월 임대료만을 수익으로 생각하는 것은 위험도가 높고, 임대료의 경우 변수가 많기 때문에 상가 건물의 가격 상승 자체를 더 중점적으로 보아야 한다고 하는 사람도 많다. 결국 월세 수익보다 더 큰 이익을 남길 수 있기 때문이다. 즉, 상가의 매입 비용과 임대료의 안정성 및 크기, 처분 가격을 전체적으로 고려하여 수익률을 계산해야 한다.
2. 상권
수익률뿐 아니라 상권을 살펴봐야 한다는 이야기는 너무 당연한 이야기다. 하지만 상권분석은 당연한 것만큼 간단하지는 않다. 상가의 가장 큰 특징 중 하나는 월세에 따라 매매가격이 정해진다는 점인데 당연히 상가에 임차한 가게들의 매출 수준에 따라 월세가 정해지고 그에 따라 매매가격이 정해지게 된다. 주택의 가격 산정과는 조금 다르게 변화하는 것이다.
상권은 이용자에 따라 오피스 상권, 단지 내 상권, 대학가 상권, 관광지 상권, 학원가 상권 등으로 세분화되기도 하고, 주변 업종에 따라 달라지기도 한다. 실제로 과거 스타벅스는 1순위 점포 개설지로 은행 옆을 선호했다고 한다. 파리바게트는 꼭 횡단보도 앞에 위치하고 한 떡볶이 프랜차이즈는 그 파리바게트 옆을 선호했다고 하며 설빙은 2층을 선호한다고 한다.
하지만 상권을 살펴볼 때는 단순히 주변 가게만을 살펴봐서는 안되는데, 흔히들 상가 앞을 큰 나무가 가리지 않아야 하고 상가 앞의 도로 폭이 넓어야 한다고 말한다. 폭이 좁으면 1층만 잘되고 넓으면 전체적으로 잘 된다는 이유 때문이다. 또한 사람들 눈에 잘 들어와야 공실 없이, 월세의 변동 없이 꾸준히 수익률을 유지할 수 있기 때문이기도 하다.
(혜화역 대명길 폭이 넓은 상권과 좁은 상권)
(나무의 유무)
또 하나의 예시로, 신분당선으로 인한 강남 접근성이 좋아지며 정자역의 피부과, 성형외과 등 관련 상권이 타격을 받은 사례도 있다. 같은 콘텐츠이기에 빨대효과로 인해 소비자를 빼앗긴 것이다.
특히 최근 코로나로 인해 입지와 상권의 중요성이 흔들리며, ‘콘텐츠’ 가 성패를 가를 것이라고 하는데, 골목상권에서 줄 서서 먹는 가게가 있듯 개성 있는 콘텐츠와 임차인을 유치할 수 있느냐가 상가의 가치를 결정할 중요한 요소로 부상하고 있다는 의미이다. 이처럼 상권 분석은 복잡하고 고려할 사항이 매우 많다. 높은 가치의 상가를 위해서는 여러 사항에 대해서 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있는 것이다.
상권분석은 여러 상권분석 사이트들이 있으니 이용해보면 좋을 듯 하다.
3. 세금과 절세
먼저 간략하게 말하자면 취득세, 재산세, 양도세 등은 주택과 유사한데 상가는 사업을 목적으로 하는 건물이기 때문에 부가가치세가 있다.
[구입할 때, 취득세]
4.6%
상가 취득세도 주택과 마찬가지로 잔금을 치른 날이나, 등기를 한 날 중 빠른 날로부터 60일 이내에만 납부하면 된다. 하지만 상가 종류별로 과세 표준 및 세율이 다르니 참고하자.
표에서 볼 수 있듯 증여의 경우 매입보다 세율이 더 낮은데, 상가 부동산의 증여는 현금이나 아파트를 증여하는 것보다 절세효과가 더 크기도 하다. 그러니 가치상승이 기대되는 상가 빌딩은 증여하는 것이 하나의 절세 방안이 될 수 있겠다.
[보유할 때 재산세, 부가가치세, 종합소득세, 종합부동산세]
재산세는 건물분과 토지분에 각각 부과되는데, 건물분은 7월이, 토지분은 9월이 납부 기간이다.
상가의 경우 임대 소득과 보증금에 대해서 부가가치세 10%를 내야 하는데, 1년에 두 번 상반기 6개월치를 7월에, 하반기 6개월치를 다음해 1월에 납부한다. 다만, 토지와 건물을 구분하여 건물에 대해서만 부가가치세를 부과한다.
또 종합소득세는 전체 소득에 대한 세금인데, 임대소득만 있다면 임대소득만을, 근로소득 등 임대소득 이외의 소득이 별도로 있다면 모두 합쳐서 계산하게 되고 누진세율이 적용된다.
종합부동산세는 ‘토지’의 공시지가가 80억이 넘을 때만 해당하기 때문에 꼬마빌딩은 해당되지 않는다.
[처분할 때, 양도소득세]
양도소득세는 모두가 납부해야 하는 것은 아니고 차익이 발생한 경우에만 과세된다. 즉 부동산 양도로 인하여 소득이 발생되지 않았거나 손해를 본 경우에는 과세 대상에서 제외된다. 이 또한 양도일의 말일로부터 2개월 이내에 납부해야 한다. 양도세율은 6%부터 누진세율로 양도차익에 따라 차등적으로 과세하는데, 연간 최초로 양도하는 양도소득에 한해 250만원을 기본 공제해준다. 누진세율과 공제액을 포함하여 계산한 양도소득세에 양도소득세의 10%인 지방소득세를 더하면 최종 납부해야 할 금액이 산출된다.
만약 건물 매각액과 구입액의 차액이 1억 5천만원이라면 세율은 35%이며 누진공제액은 1490만원이다. 만약 연간 최초로 양도하는 경우라면 기본 공제액을 포함하여
(1억 5천 -250만원) x 35% - 1490만원 = 약 3672만원이다.
여기에 10%를 곱한 값인 약 367만원의 지방소득세를 더해 총 약 4039만원이 된다.
즉, 구입 시 취득세 / 보유 시 1, 7월 부가가치세 / 7월 건물분 재산세 / 9월 토지분 재산세 / 5월 종합소득세 정도로 요약할 수 있다. 이 외에도 건물에 따라 교통유발부담금, 환경개선부담금 등의 세금이 있는데 정말 세무당국입장에서 상가는 황금알을 낳는 거위가 맞는 것 같다.
한 가지 주의할 점이 있는데 상가의 경우 아파트처럼 객관적인 시가가 존재하지 않고, 앞서 말했듯 월세에 따라 매매가가 정해지고는 한다. 주로 기준시가를 기준으로 하지만 기준시가로 신고한 경우라도 감정가액으로 과세가 될 수 있다. 일반적으로 상가는 감정가액과 기준시가의 편차가 상당히 크기 때문에 갑자기 세금이 높아질 수 있게 되므로 이 부분을 주의해야 한다.
앞서 증여를 통해 절세효과를 볼 수 있다고 했는데, 증여 외에도 절세 방법이 있다.
먼저 공동명의이다. 취득세와 재산세에는 해당되지 않지만, 누진세가 적용되는 종합소득세와 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있다. 공동명의를 통해 임대소득과 양도 차액이 지분 비율만큼으로 나눠지게 되고, 이 경우 세율이 적용되는 구간도 낮아져 더 낮은 세율을 적용받을 수 있는 것이다. 이 경우도 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 잘 알아보고 투자 방법을 선택하면 된다.
또 하나의 방법으로 가족 법인이 있는데, 가족법인의 경우 자금 출처에서 개인 공동보다 유리한 면이 있다. 또한 개인소득이 아닌 법인 소득으로 들어가기 때문에 종합소득세 및 건강보험료에서 이점이 있다. 하지만 임대 소득을 마음대로 사용할 수 없고 급여나 배당 등의 방법을 통해 사용할 수 있다는 점, 9.4%로 개인 취득세(4.6%)의 두배에 달하는 취득세가 있다는 점 등에서 단점이 있기도 하다. 그러니 각자의 상황에 맞게 계산해보고 선택하도록 하자.
상가의 경우 임차인이 10년간 영업을 할 수 있도록 하는 ‘계약갱신요구권’, 임대료 5% 인상 제한의 ‘임대료 인상 상한선’ 등 주택과 유사하게 임차인을 보호하는 다양한 법률이 있다. 또한 ‘상가 업종 제한’으로 동일한 상가에 동일한 재화나 상품, 서비스가 제공되는 것을 방지해 임차인에게 기회를 제공하고 있기도 하다. 상가 투자를 하게 된다면 이처럼 많은 임차인과 임차인의 업종, 계약 등 관리해야 할 것 또한 매우 복잡하고 많다.
또한 상가는 비어 있어도 관리비나 대출 이자 등 지출이 크기 때문에 공실이 나면 수익이 0이 아니라 마이너스다라고 하는데, ‘상가 잘못 사면 상가(喪家) 된다’라는 말이 있을 정도로 리스크가 높다. 최근 코로나로 상권이 급격하게 변동하며 자영업자의 위기에 이어 건물주의 위기로까지 전이되고 있다고 하는데 단순히 가격이 떨어졌다고 뛰어들면 낭패를 볼 수도 있는 것이다. 상가의 가격 변화 양상과 비용, 임차인 관리 등을 꼼꼼하게 살펴봐야만 상가를 통해 돈을 벌 수 있다는 의미이다.
