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by 집집 Jan 13. 2021

공공재개발 관련 법안 불발. 사업지 선정에 성공할까?

최근 공공재개발 사업의 법률적 정의와 근거, 절차 등이 담긴 관련 법 개정안이 국회를 통과하지 못하면서 사업 추진에 급제동이 걸렸다. 공공재개발 사업의 정의와 절차, 임대주택 공급의무와 도시규제 완화 등을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’과 ‘주택법’ 개정안이 국회를 통과하지 못했기 때문이다.

일각에서는 공공재개발 구역 선정이 연기되는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나오고 있다. 내년 3월 발표 예정이던 사업지의 경우 선정이 무산될까 걱정인 사람들이 많다.

공공재개발이 무엇이길래 걱정인 걸까?

공공재개발은 이전에 언급한 공공재건축과는 달리 규제 완화와 인센티브가 적절히 제공되고 있기에 많은 관심을 받고 있다.

공공재건축과 마찬가지로 조합 설립 없이도 토지 등 소유자의 2/3만 동의하면 공공사업시행자를 지정할 수 있고, 이미 조합이 설립되었다면 조합원의 50%만 동의하면 진행할 수 있으며 분양가 상한제 적용에서도 제외된다. 그리고 법적 상한인 300%의 용적률의 120%, 즉 360%까지 용적률을 높일 수 있으며 기부채납 비율은 20~50%수준으로 낮아 조합원에게 적절한 이익이 발생한다고 볼 수 있다. 이런 좋은 혜택을 40개월이 소요되던 기존 재개발 사업보다 빠른 18개월만에 얻을 수 있으니 많은 관심을 얻는 것이 당연한 일이다.

위와 같은 혜택에 힘입어 아래의 사진처럼 공공재개발 후보지 공모 신청이 늘어났다.

하지만 관련 법안 처리가 불발되면서 사업에 급제동이 걸려 공공재개발 사업을 신청한 지역 주민들은 무산될까 마음을 졸이고 있다.

이에 서울시 관계자는 “국토부와 긴밀히 상의 중이며 시범사업지 발표는 계획대로 진행될 것”이라며 “다만 공공재개발 근거 법안 통과가 늦어지면서, 사업 추진이 한두 달 연기될 우려도 있다”고 말했다. 변창흠 국토교통부 장관이 공공재개발 사업을 중요하게 여기고 있고, 정부에서도 중장기 공급대책의 중요성을 높게 평가하고 있기 때문에 내년 1월과 3월에 걸쳐 선정될 공공재개발 후보지 수는 당초 예정보다 확대될 전망이다.

공공재개발 관계 부처 관계자는 “정부가 공공재개발 사업지 수를 당초보다 확대하는 방향으로 사업을 추진하고 있다”며 “최종 후보지 수는 최소 10곳, 많으면 20곳을 넘어설 가능성이 높다”고 귀띔했다.

이어 “최대한 많은 주택을 공급할 수 있는 대형 사업지들은 선정될 가능성이 높다”며 “공모 시 주민 동의율도 중요하지만 사업 추진 가능성과 사업지 규모 등이 선정에 적지 않은 영향을 미칠 것”이라고 덧붙였다. 그러므로 사업지의 규모가 클수록 선정될 확률도 높아진다고 볼 수 있으며 위의 사진에서 보면 흑석2구역, 양평13구역, 용도1-6구역 등은 가능성이 높다고 볼 수 있다.

그래서 올해 들어 개인뿐만 아니라 '큰 손'으로 불리는 법인 투자자까지 나서 공공재개발 사업 신청지 내의 빌라를 사들이기 시작했다.

15일 서울부동산정보광장에 따르면 9~10월 '빌라'로 분류할 수 있는 연립·다세대주택 거래량은 총 8681건으로 전년 동기(7840건) 대비 10.7% 증가했다. 11월 거래량만 보면 3435건으로 전년 동기(4888건)보다 적었지만 아직 11월 거래 신고 기한(30일)이 남아 있는 만큼 거래량은 더 늘어날 전망이다.

9~11월은 공공재개발 추진이 본격화된 기간이고 이 기간 동안 빌라 거래량이 급등한 것으로 보아 빌라 거래량의 급등에 공공재개발이 꽤 큰 영향을 미쳤을 것으로 추측된다. 공공재개발 신청 지역 일대의 한 부동산 중개업소 관계자는 "공공재개발 발표 이후 매수하겠다는 분들이 워낙 많아서 정신이 없었다"며 "개인뿐만 아니라 법인 투자자들이 와서 매물을 싹 쓸어 가기도 했다"고 말했다. 그러면서 현재 공시지가 1억 원 미만 매물은 실종 상태라고 전했다.

이처럼 공공재개발이 소유주나 투자자들 사이에서 '흥행'하는 이유는 빠른 사업속도와 인센티브 때문이다. 그래서 공공재개발 사업 유력 후보지로 꼽히는 지역들은 인기가 치솟으며 가격이 오르고 매물이 귀해지는 품귀현상까지 나타나고 있다.

예시로는 아래와 같은 지역들이 있다.

1. 노원구 상계뉴타운

상계뉴타운은 지하철 4호선 상계역~당고개역 인근 지역이다. 이곳에는 이미 47만㎡를 6개 구역으로 나눠 재개발하는 뉴타운 프로젝트가 진행 중이며 총 8000가구가 들어설 예정이다. 미니 신도시에 버금가는 수치이다.

2구역은 사업시행 인가 신청 상태이며 5구역은 조합설립 인가를 끝냈다. 2014년 정비구역 해제가 됐던 3구역은 최근 공공재개발을 선택하며 사업 속도를 내고 있다. 개발이 한창 진행되고 있는 상계뉴타운은 집값이 들썩이고 있으며 인근 지역도 재건축 바람이 불어 상계동 일대는 현재 부동산 시장의 ‘핫플레이스’로 뜨고 있다.

여기에 더해 노원구에는 교통 호재도 있다. 4호선 창동역-당고개역 지하화 사업의 타당성 조사가 진행 중이며 상계역과 왕십리역을 잇는 동북선 경전철을 추진 중이다. 남양주 진접지구까지 이어지는 4호선 연장선과 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선도 계획돼 있다.

이처럼 상계뉴타운 지역은 공공재개발과 함께 재건축, 교통호재까지 겹치며 집값도 빠르게 오르고 있다. 리브온에 따르면 지난해 10월 1719만원이었던 노원구 상계동 아파트 3.3㎡ 당 평균 매매가는 올해 10월엔 2238만원까지 올랐다. 1년 새 집값이 30.2% 올랐다.

2. 용산구 한남1구역

한남1구역도 공공재개발을 통해 정비사업을 추진하겠다는 입장을 밝혀 매물 값이 상승한 지역이다. 한남1구역은 공공재개발 신청 1호를 기록했을 만큼 주민들이 공공재개발 추진에 대한 관심이 뜨겁다. 한남1구역은 입지상 상가 비율이 높아 상가 소유주 간 이해관계 조율에 실패해, 결국 2017년 뉴타운 구역에서 해제된 곳이다. 그렇기에 공공재개발을 선택한 것이다.

한남1구역 인근 한 업자는 “공공재개발의 경우, 장기간의 인허가 문제를 해결할 수 있고, 저금리의 사업비 융통과 용적률 상한 등의 인센티브가 많다. 다른 방향으로 추진하기보다는 공공재개발을 하자는 주민 동의가 늘어난 상황”이라고 전했다. 해당 업자는 “동의율도 70%를 넘겼고, 대지지분이 (구)4평인 소형 빌라의 매가는 6~7억, 지분이 (구)10평인 건물은 10억 원으로 4개월 새 평균 2억 원가량 상승했다”고 말했다.

3. 영등포구 도림동

서울시 70여 개 공모 신청 사업지 중 가장 많은 9개의 사업지가 공모한 영등포구의 도림동 일원은 대규모 부지와 역과의 접근성, 기반 시설과의 연계, 높은 노후도 등 공공재개발 도입 취지에 부합하며 ‘서울시 2030 도시개발 계획’과 연계되어 있어 주목을 받고 있다.

이 지역은 서울시 도심에서는 찾아보기 힘든 3만 8천여 평에 달하는 영등포역 역세권 부지로서 도심 내 주택 공급 확대 방안에 부합하는 지역으로 기대를 모은다. 정부 입장에서는 지하철 1호선(영등포역), 5호선(신길역), 경부선 고속철로 이미 뛰어난 교통 인프라가 구축되어 있어 개발 후 교통 편의를 위한 추가 정책을 세워야 하는 부담을 덜 수 있고 2024년 말 개통을 목표로 공사 중인 신안산선을 이용하면 여의도까지 직주근접이 가능해진다.
이에 높은 사업성과 노후 지역에 대한 개발이 시급한 도림동 일원은 공공재개발을 통해 2023년까지 도심 내 주택 2만 가구 이상을 공급하겠다는 정부 정책에 취지와 부합하는 대상지로써 2021년 3월 선정 여부가 주목되는 지역이다.

양천구 신월 7동

그 외에도 낙후가 심해 정비의 필요성이 높은 구로구 가리봉동 134, 양천구 신월7동(1, 2구역), 성북구의 성북1구역, 장위9구역 등도 빌라 매물이 빠르게 실종되고 있는 상황이다.

이렇듯 공공재개발 후보 지역의 주택 물건이 없어서 못 파는 수준으로 인기를 끌고 있다. 일부 지역에서는 다세대·다가구·단독 등 주택뿐 아니라 도로부지까지도 대기줄이 섰다. 정부와 서울시가 공공재개발지로 선정된 후 들어온 투자자에 대해서는 기존 조합원보다 높은 분양가를 적용하겠다고 공언하자, 지금이 유일한 진입 타이밍이라는 인식이 퍼졌기 때문이다.
서울 용산구 한남1구역 인근 M중개업소 관계자는 "투자를 위해 필요한 최소 액수가 얼마냐"는 물음에 "대기자는 많은데 물건이 없다"며 "기존 소유자들이 공공재개발을 호재로 인식, 가져가려고(소유권을 유지하려고) 하신다"고 했다.
주택 매물이 없어 '도로부지' 등으로까지 눈을 돌리는 투자자가 많다는 설명이다. 구역 내 공시지가 8억 원짜리 도로부지에는 현재 2억 원 이상 웃돈이 붙어 있는 상황이다.

서울 성북구 성북1구역 인근의 S중개업소 관계자도 "물건이 워낙 귀하다. 최근에 네 건 거래했고 초기 투자금 3억 8000만원짜리(매매가 5억 2000만원·전세가 1억 4000만원·대지 12.7평) 하나 남았다"고 말할 정도로 투자자들에게도 관심이 집중되고 있는 상황이다.

하지만 공공재개발 투자가 무조건 성공할 수 있는 것은 아니다. 분명히 일반 정비 사업보다는 유리한 점이 있지만 주민 동의율, 면적, 교통시설 등만 믿고 접근했다가 사업지가 선정되지 않으면 큰 낭패를 볼 수도 있다. 그리고 지분 쪼개기 빌라 등의 문제나 향후 인센티브 지급 방식 등 임대비율이 정해지지 않은 데에 따른 위험성도 고려해봐야 할 것이며, 혹시나 선정되지 않았을 경우 그 대비를 충분히 해 둬야 할 것이다.

현재 공공재개발 신청 경쟁률은 약 3.5 : 1로 꽤나 높은 편인 것도 주의해야 한다.

위 사진에 있는 곳들이 11월 16일까지 공공재개발 사업을 신청한 곳들이며 이 중 사업지로 선정되는 곳은 1/3도 안 되기 때문에 투자의 위험성 역시 높다고 볼 수 있다.

결과적으로 현재 법안이 통과되지 못했지만, 새로 부임한 변창흠 국토부 장관이 LH 출신이라는 점이 공공재개발 사업이 늦어지면 늦어졌지 끝이 나지는 않을 것으로 보이는 이유이다.

그래서 투자자들이 개입해 공공재개발 신청지의 건물을 비롯한 땅까지 모조리 가격을 올리고 있는 상황이다. 어느 지역이 사업지로 선정될지 확신할 수는 없겠지만, 법안이 언제 통과될지, 그리고 어디가 사업지로 지정될지 등을 보면서 서울에 얼마나 많은 아파트가 공급될지 두고 봐야 할 것이다.

정부가 공고한 공공재건축 사업은 반응이 적어 새로운 대책이 필요한 반면, 공공재개발 사업은 꽤나 뜨거운 호응을 얻고 있기에 최종적으로 어떻게 정부가 서울에 대량의 주택을 공급할 수 있을지 지켜볼 필요가 있을 것 같다.