개인이 미국 부동산에 투자하는 방법

가끔 한국에 계신 지인분들로부터 미국에 투자하려면 어떻게 해야 하는지 질문을 받았었다. 생각해보면 미국만큼 큰 부동산 시장이 없고, 지난 20-30년간 지속적인 가치 증가가 있었는 데다가 지금도 해마다 렌트가 폭발적으로 증가하는 걸 보면 (최근 2년의 미국 전국의 월세 증가율 평균이 25%였다), 할 수만 있으면 사실 모두가 미국투자를 고려해 보아야 한다고 생각한다. 그래서 간단하게 적어보는 생각나는 몇 가지 방법:

1. 직접 투자한다

그냥 와서 구매를 한다. 이 방법에는 아주 많은 장벽이 있는데 일단 지역과 건물 선정부터가 너무 큰 과제다. 시간을 두고 수집한 정보 없이 뭔가를 사는 것은 리스크도 크고, 산다고 해도 체류를 계속할 수 없으면 사 놓고도 관리가 용이하지 않다. 그래도 이런 부분은 현지의 서비스를 이용할 수는 있는데, 무엇보다도 외국인이 모기지를 받을 수 있는 조건이 거의 없다. 모지기를 받을 수 있으려면 신용기록이 우선 필요하고, 최소 2년의 수입 기록이 있어야 하기 때문에 모기지를 끼고 사려면 일단 시간이 좀 길게 필요하다. 그래서 외국인 바이어는 캐시가 충분해서 현금 박치기가 가능한 사람들이 주로 들어온다. 

그래서 그런가 뉴욕같이 외국인에게도 인기있는 지역에는 오로지 중국어만 하는 브로커도 많다.

2. 플랫폼을 이용한다

CrowdStreet이나 FundRise같은 플랫폼을 이용할 수도 있다. 이런 플랫폼에는 투자할 자산을 내가 직접 보고 고를 수 있는 상품도 있고, 내가 돈을 넣으면 전문가가 알아서 투자해서 내 돈을 굴려주는 옵션도 있다. 그런데 개인이 이런 플랫폼 투자자가 되려면 “Accredited Investor”의 조건을 만족해야 한다. 일반적으로 이 조건은 최소 개인기준 20만달러 이상의 수입, 부부기준 수입 30만달러, 또는 자산 백만달러 이상 등이 있다. 이렇게 투자를 할 수 있는 사람에 제한을 두는 이유는 아무것도 없는 사람이 재산을 다 쏟아붓고 나중에 찾아와 땅을 치고 울게 될 사태를 방지하기 위한, 감당이 안되는 투자를 막기 위해서다. 내가 미국사람이 아니더라도 CPA를 통해 한국의 내 재산 및 각종 요구조건을 증명할 서류만 있으면 투자자가 될 수 있다.

 

3. 리츠 투자

적은 금액으로 주식처럼 투자할 수 있는 리츠(REIT)가 아무래도 가장 쉬운 방법이다. 미국 REIT에는 여러 종류가 있는데 아파트/오피스/쇼핑몰 등으로 세분화 되어있어, 내가 잘 될 거라고 믿는 섹터나 회사에만 투자할 수 있다 (ex. MGP라는 리츠는 MGM이 운영하는, 카지노만 다루는 리츠다). 또는 STWD(Starwood Property Trust)처럼 모든 부동산 타입을 다루는 리츠는, 지금 가격이 많이 떨어진 상태라 배당이 10% 가까이 된다. 직접 투자를 하더라도 10%에 가까운 수익률을 내기는 매우 어렵기 때문에 큰 고생하지 않고 리츠를 사는 것이 정말 좋은 방법이라고 생각한다. 미국의 Robinhood같은 주식투자 플랫폼이나 한국 증권사에서도 미국리츠에 투자할 수 있다. 

위에 방법은 아무래도 미국에 거주하는 사람들에게 훨씬 용이한 방법이다. 영주권/시민권이 반드시 있어야 부동산을 소유할 수 있는 것은 아니지만, 최소한 SSN(Social Security Number, 주민등록 번호 같은 것)은 있어야 신분 증명 및 각종 서류 진행에 훨씬 수월하기도 하고, 거주하다보면 자연스럽게 받아들이는 정보의 양이 많기 때문이다. 여기에 더불어 지금은 환율이 높은 편이라 한국돈으로는 투자를 시도하기가 망설여지는 시기이기도 하다. 그렇지만 환율이 앞으로 언제 도로 내려갈 지는 알 수 없고, 타이밍에 상관없이 달러를 기반으로 한 펀더멘털(fundamental)이 좋은 자산을 갖고 있는 것도 필요하다고 생각한다. 이 fundamental이라고 하는 것은 자산의 “기본기” 같은 것인데, 경제규모가 크고 강대국인 데다가 이민자까지 증가하니 미국 부동산의 기본기가 장기적으로 나쁠 수 가 없다.