건물을 살 때 생각해 보아야 할 것들

부동산을 사는 결정을 할 때는 정말 오만가지 이유들이 있지만 (합리적인 이유가 아닌 경우도 많다), 꼭 고려해야 하는 세 가지를 생각해 보았다. 써 놓고 보니 개인이 집을 살 때와 전부 다 비슷하다.

1.     가격을 싸게 잘 샀는가?

투자는 시작이 좋아야 한다. 비싼 가격에 산 것은 주식이든 부동산이든 성공적인 리턴을 만들려면 upside가 훨씬 커야 하고, 그래서 비싸게 하면 처음부터 잘 되기 어려운 게임이 되기 때문이다. 일반적으로 가격이 적정했는지를 판단할 때는 살 때 드는 전체 비용을 (구입 가격+ 레노베이션에 드는 각종 비용 합) 분석해보아야 한다. 이미 존재하고 있는 자산을 사는 거라면, 건물을 맨 땅에 새로 올리는 비용 (Replacement Cost)보다는 덜 들어야 말이 되기 때문이다. 또 주변에 최근 비슷한 퀄리티의 다른 자산(Comps)이 어느 가격에 팔렸는지도 보아야 한다.

2.     나의 목적에 맞는 자산인가?

개인도 투자가 목적이거나, 들어가서 거주하는 게 목적인 경우 원하는 게 다른 것처럼, 기관도 각자의 전략이 다 다르다. 예를 들어 아파트에 하는 가장 흔한 Value Add 전략은 오래된 낡은 집을 업그레이드 해서 (화장실 타일도 교체하고, 카펫 바닥도 목재로 바꾸고 등등), 그렇게 세입자에게 더 좋은 주거환경을 제공하고, 렌트를 더 부과해서 돈을 버는 방식이다. 그런데 어떤 자산이 이미 90% 이상의 건물이 레노베이션이 끝난 상태라면, 들어가서 딱히 전략을 펼칠 이유가 없을 것이다.

3.     위치

다른 자산에 비해 부동산이 가진 특이점은 어느 자산도 완전히 동등하지 않다(heterogeneity)인데, 건물 하나하나마다 빌딩의 특징과 위치가 모두 다르기 때문이다. 사게 될 부동산의 위치하는 지역의 미래를 잘 분석해 봐야 한다. 크게 보는 것들은 인구 증가율, 그 중에서도 밀레니얼(현재 직장인이 대부분인 세대)들의 증가율 (그래야 렌트를 감당할 수 있는 인구 수가 많으므로), 직업 수의 증가율도 본다. 그 동네에 직업이 많이 없다면, 일자리가 있는 도심으로 출퇴근이 용이한 위치인지도 보아야 한다. 기업에서는 대개 리서치 팀에서 이런 데이터를 수집해서 의사결정에 활용한다.