건물을 팔 때 생각해 보아야 할 것들

그럼 부동산을 팔 때는 어떤 걸 보아야 할까? 건물을 갖고 있는 것 자체가 목적 - 그 안에서 죽을 때까지 산다던지, 갖고 있는 자체로 행복감을 느낀다던지 - 이 아니라면, 팔기 좋은 타이밍을 아는 것이 핵심이다. 역시 여러가지 이유가 있는데 세 가지를 꼽자면:

1. 할 일을 다 했는가?

앞에 ‘살 때 생각해 보아야 할 것들’ 글에서 ‘목적’을 얘기했었는데, 그 목적에 맞게 처음에 하겠다는 계획대로 실행이 되었는지를 보아야 한다. 항상 건물을 살 때 얼마의 돈을 써서 어느 부분을 업그레이드하고, 운영 비용은 어떻게 관리해서 수익을 늘릴 것인지를 계획(Business Plan)을 세운다. 이 계획을 웬만하면 다 실행하고 난 다음에 파는 것이 좋다. 가끔 예상하지 못했던 일이 벌어지면 그러지 못할 수는 있는데, 그게 반복되면 펀드매니저는 한다고 약속한 전략도 늘 제대로 실행하지 못하는 믿을 수 없는 존재가 되어버린다.

2. 내놓기 괜찮은 시장인가?

제 값을 받고 팔려면 좋은 때에 내 놓아야 한다. 부동산의 가격은 크게는 그 건물에서 받을 수 있는 수입(Net Operating Income)으로 결정되지만, 또 주변의 비슷한 건물은 최근에 어느 정도의 가격에 나갔는지도 가격을 결정하는 중요한 요소다. 그런데 만약에 지금처럼 파는 건물 자체가 많이 나오지 않은 경우에는 참고할 가격자체가 많이 없기 때문에 어느 가격에 나오는 것이 적절한지 결정을 하기가 어려워진다. 내놓기 좋은 마켓은 적절히 주변에 사고 팔리는 transaction이 있고, 괜찮은 buyer들이 둘러보고 있는 시점이다.

3. 리턴은 괜찮은가?

결국 다 돈을 벌려고 하는 일이므로, 수익을 얼마나 내었는지 보아야 한다. 흔한 Value Add 전략은 13-15% 정도의 리턴을 목적으로 하는데 3-5년 건물을 보유한 후에 이 숫자 이상의 리턴이 나오면 팔기 적절한 때라고 볼 수 있다. 가끔 코로나 같은 천재지변으로 인해, 아무리 잘 샀어도 돈이 제대로 벌리지 않아 골칫거리를 해결하려고 그냥 팔아 치우는 경우도 있다. (역시 반복되면 안 됨)