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계정을 잊어버리셨나요?

by 한금택 Jan 24. 2024

우리는 유동성 함정에 빠진 건가.

2024년 부동산 시장을 예측하는 법

부동산 다주택자와 투자자들은 2023년부터 2024년 현재까지 지옥을 경험하고 있다. 대부분의 부동산 전문가들이 하락을 점치고 있다. 낙관론자들조차도 올해 2024년 부동산 시장은 상저하고라며, 말을 아끼고 있다.

예측은 예측일 뿐이다. 전쟁상황과, 미 연준의 금리 정책, 한국의 4월 총선을 두고 부동산 시장에 미칠 영향을 아무리 분석해도 시장의 하락 추세를 언제 멈출지 알 수 없다.

어제 공인중개사가 알려준 급매물은 내가 오랫동안 원하던 물건이었다. 하지만, 매수할 수가 없었다. 내 물건이 팔려야 하기 때문이다. 급매 물건을 우선 매수 계약을 하고, 내 물건을 적극적으로 매도해 볼까 하는 유혹도 있었지만 포기했다. 지금의 시장상황에서 매수든 매도든 다 힘들다는 것을 잘 알고 있다. 취득세와 양도세 정책이 바뀌지 않아 다주택자, 법인, 투자자들은 신규 물건을 매수한다는 것이 불가능하다. 무주택자, 일시적 2 주택자들이 움직일 수 있는 시장이다. 이들이 시장에 참여할 동인이 없다. 매수를 생각하게 할 만한 동인이라고 한다면, 시세보다 매우 저렴한 급매물이 튀어나왔을 때다. DSR, LTV 허들을 넘지 못하면 주택담보대출을 받을 수 없어 주택매수가 불가능하다. 2월 26일부터 스트레스 DSR이 적용되면, 가산금리를 적용하여 대출 가능금액을 정하기 때문에 주담대 한도가 최대 16%까지 줄어든다.

부동산 시장에 유동성이 공급되지 않으면, 거래량 감소와 주택가격 하락의 추세는 계속될 것이다. 스트레스 DSR 적용과, 전세보증금 대출도 DSR을 적용하려는 방침등을 보면, 시장에 유동성을 공급할 의향은 없어 보인다. 사람들은 거래를 못하게 되고, 소비는 멈출 것이다. 경제상황이 악화되면 국민들은 현 정권에 대한 지지를 철회할 것이다. 미연준은 올해는 더 이상 금리를 올리지 않을 것을 시사했다. 아직 금리를 내리지는 않았지만, 저금리는 기업과, 사람들이 돈을 빌려 투자와 생산을 활발하게 하는 효과를 일으킨다. 하지만 경기가 앞으로 하락할 것이라는 예측이 시장에 팽배해 있다면, 아무리 저금리라도 돈을 빌리지 않는다. 투자와 생산보다는 현금을 계속 보유하는 현상, 유동성 함정에 빠질 수 있다. 저금리 상황에서 정부가 돈을 시장에 풀어 유동성을 확대하더라도 , 두려움에 빠진 기업과 개인들이 소비와 생산을 멈추고 현금을 사용하지는 현상을 말한다.

현재의 부동산 시장은 유동성 함정을 걱정할 수준은 아니다. 정부가 시장에 유동성을 악화시키는 금리정책과, 대출 규제를 멈추지 않는다면, 경기침체의 사이클을 타게 될 것이다. 지금 보다 혹독한 시장이 펼쳐진다면 현금의 가치는 더 올라가고, 부동산 같은 실물자산의 가치는 낮아질 것이다. 하락론자들이 말하는 매수 기회 란 바로 경기침체의 시즌이 아닐까 생각한다. 매수자 입장에서 이런 공포의 시장에서 저렴하게 아파트를 매수할 수 있다면 행운이다. 이런 최악의 경기침체는 발생하지 않을 것이다. 대한민국 정부는 경제 침체와 같은 경제적 어려움에 대응하여 국민의 삶의 질을 보호하고 향상하는 데 필요한 조치를 취해야 하는 책임이 있다. 헌법과 법률까지 가지 않더라도, 경기가 침체되면 국민들은 현 정권의 지지를 철회할 것이다. 정치가들이 가장 두려워하는 것은 표를 잃는 것이다. 그들은 결국 유동성 을 시장에 풀어 소비와 생산이 적정하게 돌아가 경기를 살릴 수밖에 없을 것이다. 경기침체가 시작되기 전에 이 조치가 취해져야 한다. 이미 경기침체가 시작되어 경제 주체들이 두려움을 갖게 된다면, 정부의 금리정책은 시장에서 작동하지 않게 된다.