:: 부동산 투자유형
부동산 투자 유형에는 차익 투자와 임대 투자가 있다. 부동산 물건을 저가에 매수하고 시장의 흐름에 따라 매도하고 차익을 얻는 방식과, 처음부터 임대수익을 목적으로 부동산을 매수하는 방식을 말한다.
차익물건과 임대물건은 투자 목적이 다르기 때문에 신중하게 선택해야 한다. 투자경험이 없다면 임대물건은 스킵하는 것이 좋다. 수익률이 저조하거나 최종적으로 손해가 날수 있다.
:: 유혹적인 수익구조
직장에서 받는 월급으로는 도저히 미래를 확보할 수 없다고 판단하고, 부동산 공부를 열심히 했다. 부동산 투자하는 대부분의 사람들은 투자금이 항상 부족하다. 3천만원이 전 재산이었다. 그 돈으로 지식산업센터 21평짜리 한 호실을 매수 할 수 있었다. 3천만원으로 투자를 할 수 있다는 것이 놀라웠다. 7호선 춘의역 에서 걸어서 10분이내의 역세권이었으며, 신축으로 내가 첫 입주자 였다. 매매가는 2억, 대출이 1억6천까지 가능했다. 지식산업단지 였기 때문에 특례 대출을 받을 수 있었다. 임대를 보증금 1천에 월 85만원에 계약했다. 단 3천만원이 내가 지식산업센터 임대 물건을 소유하게 된 것이다. 처음에는 무슨 횡제라도 했다 생각했다. 중계사가 알려준 수익률 5%가 그대로 실현되는 것을 보고 , 돈을 더 모아 비슷한 투자를 하면 금세 부자가 될꺼라 믿었다.
:: 임대투자의 그늘
월세가 85만원이었지만, 이자가 45만원 이었다. 수익이 85가 아니라 40만원인 것이다. 그래도 세금은 85만원으로 납부 해야 한다. 문제는 대출이자율 이었다. 대출이자율은 내가 정하는 것이 아니라는 것을 그제서야 알게 되었다. 경기가 않좋다느니, 인플레이션이 너무 높다느니 하면서 이자율은 점점 늘어나 50만원을 훌쩍 넘었다. 월세는 85만원 그대로인데 이자가 50만원을 넘으니 내 수익은 이자 빼고 30만원 정도로 쪼그라 들었다. 30만원 수익으로 세금내고, 관리하고, 사업자이니 시시때때로 세금 신고도 해야 하는 일을 하는 것이 맞는가 하는 현타가 왔다. 임대 투자가 빛좋은 개살구였구나.
:: 투자 실패
시련은 거기서 끝나지 않았다. 2년의 임차기간을 보낸 임차인이 계약을 종료하겠다는 통보를 받았다.임차인이 이사나간 후 1년동안 임차인을 구할 수 없었다. 내가 매수한 지식산업센터빌딩 에서 불과 50미터 떨어진 곳에 더 크고 화려한 또다른 지식산업센터가 완공 된 것이다. 임차인들은 임차료는 같거나 더 저렴하면서, 더 신축에 규모가 큰 건물로 우루루 빠져 나갔다.
통장에서 매월 52만원의 이자와 11만원이 관리비로 출금 됐다. 한달 한달이 버티기 어려울 만큼 심리적 충격이 심했다. 따박 따박 나오는 임대수익을 기대했던 나는 임대수익 대신 공실로 인한 대출 이자와, 공실에도 불구하고 관리비를 감당해야 했다. 문제는 옆에 세워진 신축지식산업단지의 임대공급이 모두 끝나야 내 차례가 온다는 사실이다. 언제 임대차 계약을 할 수 있을지 예측 할 수 가 없다는 사실이 더 심리적 불안을 가중 시켰다. 임차와 매매를 동시에 부동산에 의뢰했지만, 2년동안 물어보는 사람 조차 만날 수 없었다. 결국 매수금액 2억에서 2천만원을 손해보고 매수인에게 사무실을 매도했다.
:: 임대 투자의 함정
사부작 사부작 2년동안 받았던 임대수익 9백6십만원은 아무런 의미가 없고 최종적으로 매도가에서 1천만원 이 손해였다. 결국 수익률 5% 가 아니라 사실은 투자금 3천만원에서 2천4백4십만원(매매손실 1천만원 + 공실에 따른 비용 1천4백4십만원)의 원금손실을 보고 , 5백6십만원이 남는다. 달콤한 월세를 받으려고 투자한 3천만원이 4년이 지나 5백6십만원 남은 것이다. 노력과, 시간 투자는 제외했다.
:: 임대물건은 두가지 리스크가 있다.
공실의 위험과, 이자율이다. 그리고 보통 이두가지 리스크는 동시에 발생한다. 초보투자자라면 이 두가지 칼을 맞고 버티기 힘들다. 매월 받는 임대료는 대출 이자를 커버하는 유일한 수익원이다. 공실이 계속되면 대출이자를 다른 수익원에서 가져와야 한다. 직장인이라면 급여에서 , 사업자라면 사업수익에서 대출이자를 방어해야 할 것이다. 공실이 길어진다는 것은 경제상황이 좋지 않다는 방증이다. 사회 전반적으로 불황이면, 이자율이 높아질 가능성이 있다. 사업 현황이 침체된다면, 대부분의 기업은 저축을 줄이고, 사업 손실을 버티기 위해 대출이 필요하다. 산업 전반적으로 대출 수요가 높아지고, 이자율은 상승한다.
경세상황이 나빠지면서 공실과 이자율 상승이 동시에 발생 할 수 있다. 임대인이 데드락에 빠지지 않으려면 임차인을 잘 관리하고, 대출상황을 안전하게 운영 해야 한다. 초보투자자가 임대 투자에 대한 리스크를 감당 하기에는 과분한 부분이 분명히 존재한다. 시장상황이 좋다면, 공실의 위험도 없고, 임대 수익도 규칙적으로 발생한다고 해서 임대투자에 성공했다고 할 수 있을까.
:: 거주는 필요하지만 사고싶지는 않은 부동산
임대료는 높고, 매매가는 낮은 부동산이 있다면 사람들이 선호하는 입지가 아닐 가능성이 높다. 직장이나 학교 때문에 어쩔 수 없이 거주해야 하지만, 오랫동안 살고 싶지는 않은 위치라면 차익투자가 불가능하다. 초보투자자가 유레카를 외치는 물건이 임대료 높고, 매매가 낮은 물건이다. 공실 리스크와 이자를 극복하고 벌어들인 임대료수익 이외 부동산 자체의 가치상승은 기대 할 수 없다. 건물은 시간이 지날수록 낡고 고장이 난다. 수리비용은 지속적으로 발생하고, 시간이 지날수록 건물 가격은 하락 할 수 밖에 없다. 임차인은 가격이 비슷하다면 신축을 선택할 것이기 때문이다.
:: 차익투자
차익투자가 모든 리스크에서 벗어나는 것은 아니다. 여전히 부동산시장의 하락과 상승에 연동한다. 2021년 하반기에 부동산을 매수한 투자자는 아직도 손실을 보고 있을 가능성이 있다. 대출을 끼고 실거주 한다면, 높은 이자율을 견뎌야 했을 것이다. 대출 대신 임대를 했다면 역전세 의 위험을 그대로 견뎠을 것이다. 이렇게 보면 임대투자와 별반 다를 것이 없다. 차익투자도 전세임대를 하기 때문이다.
임대투자와의 결정적인 차이는 수익의 시기에 있다. 차익투자의 수익시기는 매도시기에 결정된다. 매도가와 매수가와의 차액이 수익이 된다. 차익투자의 손익은 매도시기에 결정된다.
:: 차익투자의 수익은 전적으로 시장의 흐름에 따라 결정된다.
상승시장의 최고가에 매수했다면 매도시기를 매우 멀리 잡아야 한다. 하락시장을 지나고 다시 상승시장이 돌아와 매수한 금액을 뚫고 올라가는 이전 상승장보다 더 큰 사이클을 만나야 하기 때문이다. 정상적인 차익투자자라면, 하락시장에서 저가 매수를 하고, 상승장에 고가 매도를 해서 차익을 남긴다.
차익투자를 위한 투자물건의 조건은 잠재적 가치가 장기적이어야 한다.물건 자체의 가치가 하락하지 않아야 하며, 시장의 흐름에 따라 가격이 동기화 되는 부동산을 매매하고 있다면 차익투자를 하고 있는 것이다. 투자물건이 가지고 있는 고유의 입지와, 주변환경, 지속적인 수요 ,학군 등이 시장의 흐름과 더 유연하게 연동되도록 해준다. 좋은 입지에 위치한 대단지 아파트는 시장이 하락할 때 , 가장 늦게 가격이 하락하고, 시장이 상승할 때 다른 부동산에 비해 가장 빠르게 회복하는 특성이 있다. 이 특성은 부동산 초보 투자자도 매수시점과 매도시점을 안전하게 파악할 수 있도록 해준다.
:: 시장의 원리
시장은 하락과 상승을 교차하면서 저점을 높여가는 사이클을 반복한다. 차익투자자는 시장의 사이클을 파악하고 좋은 물건을 매수해서 장기보유 한다. 좋은 물건이라는 조건이 애매하지만 입지 좋은 아파트는 시장 흐름에 가장 가까이 반응한다. 입지좋은 물건은 언제나 매수자가 대기 한다. 임대물건을 장기 보유 한다고 해서 차익을 기대할 수는 없다. 차익물건은 장기적으로 본질적 가치가 상승하지만, 임대물건은 현재 시점의 사용가치가 있으며, 물건 자체의 가치는 하락한다.
차익투자를 는 가치투자와 같은 말이기도 하다. 부동산 투자 초보자가 당장의 임대수익보다는 관리가 필요하지 않고, 물건 스스로의 가치 상승에 따른 장기적 차익을 목표로 잡는 것이 유리하다.
:: 신념
차익투자를 위해서는 시장을 정확히 알아야 한다. 시장은 자본주의의 핵심이다. 시장을 알고 시장을 이용하기 위해서는 자본주의와 사회적 현상등에 대한 자산만의 해석법이 필요하다. 시장을 알고 있다는 것 만으로 시장에 투자하기는 쉽지 않다. 자신의 지식을 증명하고, 스스로 시험해서 신념에 다다랐을 때 행동 할 수 있다. 시장의 흐름을 알고 있다는 것을 넘어 시장의 흐름을 믿을 수 있다면 시장에 참여 하는 것은 그리 어렵지 않은 일이다. 시장의 흐름은 각종 메스컴이나 전문가들이 공공연히 알려 주고 있다. 행동에 옮기지 못하는 사람들이 대부분은 시장에 대한 믿음이 부족한 것이다. 지식을 행동에 옮길 만큼, 그 지식에 대한 깊이 있는 분석과 증거들을 확보했을 때 신념을 가질 수 있다.
자본주의 원리와 시장의 역사와 흐름을 읽고 , 믿음이 생길 때 까지 공부하고 경험해 보는 것이 경제적 자유로 가는 가장 빠른 길이다.
