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May 28. 2024
매우 위험하지만 유일한 방법
20대 는 수익률 보다는 전적을 높여라.
워런버핏이나 피터린치등 투자계의 전설들은 하나같이 장기 투자를 말씀하십니다.
여러분의 투자 방식은 어떻신가요?
저는 가능하면 단기 투자를 원합니다. 어쩔수 없이 장기 투자를 하고 있기는 하지만요 .
너무 장기 투자에만 얽메일 필요는 없다고 봅니다. 이런 주장은 매우 위험하니 주의 해서 읽기 바랍니다.
: 비현실적인 장기투자
시드머니조차 넉넉히 준비하지 못한 20대 직장인에게 교과서적인 장기투자를 권하는 것은 맞지 않습니다.
장기투자기간을 10년이라 가정해 봅시다.
10년동안 안정적으로 가격을 버티며 올라주는 아파트는 입지좋은 브랜드 아파트여야 합니다.
한마디로 비싼 아파트입니다.
20대에게 이런 아파트가 투자수익률이 좋으니 이런걸 투자하라고 덕담을 줄 수는 있지만 적절한지는 모르겠습니다.
: 변변치 못한 시드머니
저의 경험을 비춰 봤을때 20대 직장인이 결코 입지좋은 비싼 아파트 부터 시작할 수 없었습니다.
제가 처음 집을 샀을때엔 시드머니가 절대적으로 부족했으며, 투자 실력 또한 일천했습니다.
시드머니가 부족하니 , 저렴한 물건을 사야 했고, 그 저렴한 물건은 장기적인 투자용이 아니니 2년 보유 후 매도 하기 급급 했습니다. 잦은 매수와 매도는 실패를 유발하고, 극도의 스트레스를 가져 왔습니다.
대출 이자율에 따라 투자 물건도 바뀌었고, 전세보증금 과 매매금액의 갭에 따라 매수 가능여부가 결정 되었습니다. 그러는 동안 우리나라 부동산 시장 사이클이 4번정도 지나 갔습니다.
투자랄 것도 없이 부동산을 샀을때는 시장의 흐름이 뭔지 몰랐습니다. 시장의 사이클과 거꾸로 팔아 놓고 후회했고, 고점에 물려 다음 사이클 까지 비자발적 장기투자자가 되기 도 했습니다.
10번쯤 아니 그이상 매매를 하고난 결과는 그리 큰 이득을 보지는 못했습니다. 세금과 거래비용 등을 차감하면 형편없는 성적입니다. 자잘하게 푼돈을 모았던 것입니다. 장기투자를 했더라면 세금도 안내고, 스트레스도 없었을 것 같습니다.
: 단타 매수법
다시 20대로 돌아간다면 제가 장기투자를 할 수 있을까요?. 그렇지 않습니다. 가장 중요한 시드머니가 없기 때문입니다. 다만 시장을 보는 눈을 그대로 가지고 갈 수 있다면, 시장이 죽어 있을때, 시세보다 많이 저렴해진 물건을 찾아 다닐 것입니다. 시드머니가 1억정도 라면 총 매매 가격은 4~5억 정도 물건을 구할 것입니다. 5억짜리 물건이 급급매로 나오면 경험상 3천정도 시세 대비 저렴하게 협상 할 수 있을 것입니다. 시장이 침체기라는 조건하에서 매수를 할 것입니다. 시드머니가 적은 대신 생애최초,청년특례등 대출을 가능한 최대로 끌어올 것입니다. 영끌이라고요?. 영끌 밖에 답이 없는데 왜 자꾸 영끌이 나쁘다 하시나요?. 영끌로 고생하는 모습이 가여우신가요?. 그렇다면 다른 솔루션이 있는 건지 알고 싶습니다.
: 단타 매도법
매수 후 2년정도 버티다가 시장이 하락에서 방향을 바뀐다면 곧바로 매도 할 것입니다. 저렴하게 매수 했으니 정상가로만 팔아도 3천만원 이익이고, 아파트 자체의 상승 분을 더한다면 나쁘지 않은 거래 일 것 입니다. 저는 이런 거래를 틈만 나면 시도 할 것 같습니다. 10번 이상 거래를 한다면 아마도 부채 포함 자산은 10억 이상이 되어 있을 것 입니다.
: 그릇에 맞는 전략선택
자산 규모가 10억을 넘겼을때 그때 장기투자에 대해 , 장기 투자 물건에 대해 고민 할 것입니다. 그때 부터는 영끌 같은건 절대 하지 않아야 합니다. 지킬 자산이 생겼으니 전략이 바뀌는 것은 당연하겠지요.
다양한 물건을 찾아다니고, 거래 하면서 얻어들은 정보와 지식들이 조금은 초보티를 벗었을 때 장기투자에 대한 매력을 느낄 것입니다.
: 단타 매도법
열정가득한 20대 후배들에게 장기투자하란 말은 참아 못하겠습니다. 대신 시장의 사이클을 잘만 모니터링 해서 매수 할 수 있다면 손해 보지 않는 투자는 장담 할 수 있습니다.
문제는 그 다음입니다. 매수를 했다면 매도를 해야 하는데, 매도는 정말 실력의 영역입니다. 상승시장에 매도를 해야 합니다. 하지만 자세히 지켜보지 않으면 지금 시장이 상승장인지, 여전히 하락장인지 모릅니다. 2024년 5월 현재 부동산은 상승장인가요? 하락장인가요? 메스컴에서는 일제히 시장 상승을 발표 하고 있습니다. 하지만 좀더 펀더멘털한 부분을 봐야 합니다. 부동산을 떠받치는 금융환경과 정치환경은 아직 변하지 않았습니다. 그렇기 때문에 완전한 상승은 아닙니다. 금리가 낮아지고 대출이 풀렸을때, 시장은 완전히 변할 것입니다. 정부가 경제침체를 극복하려는 의지가 강해져 부동산 규제를 대대적으로 해제 하되는 분위기라면 시장은 그동안 눌려져 있던 거래량을 폭등 시킬 것입니다. 시장과 연관된 경제 전체적인 부분들을 파악하면서 매도 시점을 정해야 합니다. 물론 공부를 해야 합니다. 열심히 부동산 중개사 들도 찾아다녀야 합니다. 최종 매도할때 진정한 실력을 알 수 있습니다.
: 무한 반복할 수 있다면 실력
제가 장기 투자를 권하지 않는 이유는 시드머니가 모자란 경제적인 이유 때문만은 아닙니다. 장기투자로 10년에 단 한번만 거래를 한다면 그분은 분명히 거래에 대해 불안할 것입니다. 좋은 물건 사서 세월보내면 대박날 수 있습니다. 하지만 투자 실력은 갖출 수 없습니다. 시장이 내리는지 오르는지 추적할 수 없습니다. 시장을 모르는 상태에서 부동산 거래는 팔아도 불안하고, 사도 불안합니다. 10년에 단 한번 대박낸 것이 실력이라면 두번이고 세번이고 반복이 가능해야 합니다. 비자발적 장기투자로 대박을 냈다면 우선 축하드리고, 그것은 행운이라 말씀드립니다.
단기투자로 큰 수익을 낼 수 없지만, 결국 단기투자를 반복하고 실패를 경험으로 터득하면서 장기 투자를 알아가는 것이 가장 자연스러운 투자자의 길입니다. 우리나라에서 아파트는 투자든 실거주 목적이든 평생동안 사고 팔아야 할 거래 자산입니다.
