상가 집합건물 관리단 실무-제1부

제1부. 기초상식  

1. 집합건물이란?

본론에 들어가기 전에 우선 집합건물이란 무엇이지에 대하여 확실히 알아볼 필요가 있다.

‘집합건물’이란 개별의 건축물이 하나로 합쳐져 있는 형태의 집합체로서 개별의 건축물마다 구분소유가 가능한 경우, 이러한 건축물을 ‘집합건물’이라고 하며, 여기에는 아파트, 연립주택, 오피스텔(주거용) 등의 공동주택과 상가건물, 오피스텔(비주거용) 등이 있으나, 이 책에서는 공동주택을 제외한 상가건축물이나 오피스텔(비주거용) 등을 대상으로 한다.

참고로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이 책에서는 ‘집합건물법’이라 약칭하기로 한다.)에서는 제1조 및 제1조의 2에 다음과 같은 규정을 두고 있다.

"제1조(건물의 구분소유)     

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.

제1조의2(상가건물의 구분소유)     

① 1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물 부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물 부분(이하 "구분점포"라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.     

1. 구분점포의 용도가 「건축법」 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설일 것     

2. 삭제 <2020.2.4>     

3. 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것     

4. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것                                   

2. 중요한 용어의 정의     

이 책에서는 특별히 자주 사용되는 용어가 있는데, 그 핵심용어는 집합건물법 제2조에서 다음과 같이 정의하고 있다.

제2조(정의)     

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.     

1. "구분소유권"이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물 부분[제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분(공용부분)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.     

2. "구분소유자"란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.     

3. "전유부분"(전유부분)이란 구분소유권의 목적인 건물 부분을 말한다.     

4. "공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.     

5. "건물의 대지"란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.     

6. "대지사용권"이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다."

3. 투자적 또는 직업적 관점에서의 집합건물

집합건물을 투자적, 직업적 관점에서 보자면 매우 흥미로운 점이 있다.     

가. 투자적 관점에서의 집합건물     

아래에서 다시 구체적으로 논하겠지만, 집합건물은 일반 부동산에 비하여 특별한 점이 있는데, 그 대표적인 특징 중 하나가 건물의 운영 및 관리에 관한 의결방법이다. 예를 들어 주식회사나 사단법인 같은 경우 일반적으로 의제에 대한 의결방법은 과반수 찬성으로 의결되며 1주 또는 1인당 하나의 의결권을 행사할 수 있을 것이다.

하지만 집합건물의 경우는 상당히 다르다. 즉, 사안마다 과반수 찬성으로 의결되는 경우와 4분의3으로 의결되는 경우, 5분의 4로 의결되는 경우 등 다양할 뿐 아니라, 표결하는 방식 또한 달라서 구분소유자의 수와 의결권(일반적으로 ‘구분소유 전유면적’을 말함)을 모두 의결정족수를 충족하여야 하며, 규약에 따라 의결방법을 달리하는 경우(사적자치 허용)와 달리할 수 없는 경우(법정) 등이 있기 때문이다.

이러한 특징으로 인하여 집합건물에서는 특정인이 구분소유권 또는 의결권을 51%이상을 고정적으로 확보할 수 있다면 그 건물을 전적으로 지배하고 그 운영 및 관리의 모든 분야에 대하여 실질적인 권한을 행사할 수 있는 것이다.

참고

집합건물 관리단에서 구분소유자 수 또는 의결권(구분소유전유면적)을 51%를 안전하게 확보할 수 있다면, 그 관리단은 직원의 채용 등 거의 모든 사무를 독점적으로 운영할 수 있게 되는 것이다. 

나. 직업적 관점에서의 집합건물

위와 같이 집합건물에서는 특정인이 구분소유권 또는 의결권을 51% 이상을 고정적으로 확보할 수 있다면 자신이 관리단 대표(법적 용어는 ‘관리인’이라 함)가 될 수 있을 뿐 아니라, 이 경우 범법행위 등 특별한 사정이 없는 한 실질적으로 자신의 보수나 모든 직원의 채용권한 등도 실질적으로 함께 행사할 수 있게 된다.

따라서 관리단 대표가 된다면 법정 임기는 2년이지만 연임할 수 있으므로 가능한 한 지속적으로 보장된다고 할 수 있을 뿐 아니라, 다른 집합건물의 대표나 다른 직업을 겸직하는 것 또한 가능하다. 

                   

* 참고 : 

국내에는 건물관리를 주로 하는 전문 관리회사가 관리단과 계약하여 집합건물에 대한 관리의 실질적 운영을 하고 있는 것이 현실이다. 하지만 이는 어디까지나 건물의 관리만을 담당하는 아웃소싱 용역업체로서 관리단을 포괄적으로 운영하는 법정 관리단 대표사무와는 구분된다. 관리인은 이들을 관리, 감독할 의무가 있다.

4. 관리단 성립 요건과 구분소유자(구성원) 

    

가. 관리단의 성립특성, ‘당연설립’     

집합건물의 관리단이 만들어지는 것을 ‘창설’이나 ‘창립’, ‘창단’ 등으로 부르지 않고  ‘성립’ 또는 ‘설립’이라고 한다. 그 이유는 집합건물의 관리단이라는 것은 소정의 조건이 이루어지면 특별한 절차를 밟지 않아도 당연히 성립되는 사단이기 때문이다. 이를 ‘당연설립’이라 한다.

하지만 관리단이 당연성립 되었다고 해서 곧바로 사단으로서의 모든 권리를 당연히 행사할 수 있는 것은 아니다. 관리단이 권리를 행사할 수 있는 능력을 가지려면 그 권리를 행사할 수 있는 대표자를 뽑아야 하며, 그 대표자를 집합건물법에서는 ‘관리인’이라고 정의하고 있다. 

         

나. 집합건물 관리단의 설립 요건     

건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.     

집합건물 관리단의 설립 요건에 대하는 많은 대법원 판례에서 정의하고 있다.  

“‘집합건물법' 제23조 제1항의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다 ( 대법원 2006.12.8. 선고 2006다33340 판결 등 참조).”