상가 집합건물 관리단 실무-제2부
제2부. 관리단 및 관리인
집합건물 관리단 사무는 대부분 관리인이 수행한다. 관리위원회를 둔 경우, 관리위원회는 집회안건을 심의하고 경우에 따라서는 감사도 수행할 수 있다. 이러한 사무권한의 범위 등은 관리규약으로 정한다.
집합건물 관리단에서 분쟁이 발생할 경우, 일반적으로 가장 많이 발생하는 원인은 관리인 직무에 관련한 것이다. 다른 원인으로 분쟁이 발생하여 소송에 이를 경우에도 본안에 들어가기 전에 먼저 따지는 것이 관리인의 자격이다. 만약 관리인의 자격에 흠결이 발견되면 소송은 각하될 수도 있다. 따라서 관리인에 대한 선, 해임은 관리단 사무에서 무척 중요한 부분이다. 뿐만 아니라 일상적인 사무 외에는 관리인이 관리단 집회를 열어 결정하게 되는데 관리인의 자격에 흠결이 뒤늦게 발견되면 그 집회 자체가 무효가 될 수도 있는 것이다.
그런데 현실적으로 보면 집회를 소집하고 회의를 진행, 표결하며 의사록을 작성, 보관하는 것이 생각보다 그리 만만치가 않다. 따라서 관리인의 선임부터 안건의 의사결정 등 집회를 열어 결정하는 일은 대충이라는 것은 결코 허용될 수 없으며, 만에 하나 흠결이 발생할 경우 분쟁이 발생하여 소송으로 진행된다면 그 사소한 흠결로 인하여 패소할 경우가 비일비재한 것이 바로 관리단 사무인 것이다.
따라서 관리인 선임과 관리규약의 설정, 기타 집회안건을 처리하기 위한 집회의 소집 등 절차에 관하여 사소한 흠결도 없어야 한다. 라는 점은 아무리 강조하여도 과하지 않다는 것을 이해할 필요가 있다.
1. 관리단의 의무
관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다.(집합건물법 제23조의2 참조)
이 규정을 보면 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관하여 사무를 수행할 의무가 있을 뿐, 건물의 소유에 관한 의무는 포함하지 않고 있다.
2. 관리인의 선임 등
관리인은 대.내외적으로 관리단을 대표하여 사무를 수행하며 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위 등을 수행하는 관리인은 통상 관리단 집회에서 선출하게 된다. 하지만 규약에 관리위원회에서 선임을 할 수 있도록 규정한 경우에는 관리위원회에서 선출하기도 한다.
앞에서 설명한바와 같이 관리단에서 발생하고 소송에 이르기까지 하는 가장 많은 분쟁이 관리인의 선임 및 직무의 적법성에 관한 사항이다. 따라서 관리인은 통상 관리단 집회에서 선출하는 것이 일반적이라 할 수 있으며, 그 집회의 소집으로부터 결과의 공고, 의사록의 작성, 보관까지 어느 것 하나 대충하여서는 아니되며 티끌만한 흠결도 없이 적법한 절차를 철저히 거쳐야 할 것이다. 이러한 절차에 관하여는 아래 따로 설명할 것이다.
가. 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 반드시 선임하여야 한다. 이는 법정 의무사항이므로 관리인이 오랫동안 공석일 경우 구분소유자는 임시관리인을 법원에 청구 할 수 있으므로 가급적 관리단 제체에서 신속하게 관리인을 선임하여야 할 것이다.
나. 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다. 하지만 선임된 관리인이 2012.12.18. 이전에 선임된 경우에는 이러한 임기제한 규정을 적용하지 않는다.
다. 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다. 하지만 위에서 설명한 바와 같이 관리의원회에서 선, 해임할 경우 많은 문제가 발생할 수 있으므로 집회에서 선임할 수 있도록 규약으로 정하는 것이 보통이다.
라. 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 관리인을 선임하는 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다.
마. 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.
바. 전유부분이 50개 이상인 건물(「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택과 「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포는 제외한다)의 관리인으로 선임된 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 선임된 사실을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 "소관청"이라 한다)에게 신고하여야 한다. (이상 집합건물법 제24조 참조)
* 지나가는 소리
‘과반수[過半數]’의 사전적 의미는 “절반이 넘는 수” 즉, 반(50%)을 초과하는 경위에 해당하는 수를 말한다.
그런데 우리나라 헌법을 보면 조금 다르게 해석 소지가 존재한다. 우리나라 헌법 제第49條에는
“國會는 憲法 또는 法律에 특별한 規定이 없는 한 在籍議員 過半數의 출석과 出席議員 過半數의 贊成으로 議決한다. 可否同數인 때에는 否決된 것으로 본다.”
라고 정함으로써 ‘過半數’라는 것이 可否同數가 가능한 수로 해석될 소지를 가지고 있는 것이다.
3. 관리인의 선임 신고
전유부분이 50개 이상인 건물(「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택과 「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포는 제외한다)의 관리인으로 선임된 자는 선임일부터 30일 이내에 별지 서식의 관리인 선임 신고서에 관리단집회 의사록 등 선임사실을 입증할 수 있는 자료를 첨부하여 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 "소관청"이라 한다)에게 제출해야 한다.
4. 임시관리인 선임 등
위 설명한 바와 같이 구분소유자가 10명 이상인 경우, 관리인의 선임은 의무사항이다. 따라서 어떠한 사정(대개의 경우 분쟁이 원인임)에 의해 오랫동안 공석이 될 경우 구분소유자 등 이해관계인은 임시관리인 선임을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우 보통은 법원(판사)가 임의의 변호사를 지정하여 임시관리인을 선임하게 된다. 이 임시관리인의 보수는 보통 법원이 정하게 되며, 선임절차 등 상세한 내용은 다음과 같다.
가. 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 선임된 관리인이 없는 경우에는 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다.
나. 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 관리인 선임을 위하여 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 한다.
다. 임시관리인의 임기는 선임된 날부터 관리인이 선임될 때까지로 하되, 관리규약으로 정한 임기를 초과할 수는 없다. [이상 제24조의2(임시관리인의 선임 등) 참조]
5. 관리인의 권한과 의무
일반적으로 관리인의 권한과 의무는 다음과 같다. 단, 관리인의 대표권은 규약으로 일부 제한할 수 있지만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수는 없다.
가. 공용부분의 보존행위 및 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위
나. 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위
다. 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위
라. 소음ㆍ진동ㆍ악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위
마. 그 밖에 규약에 정하여진 행위
이 내용을 보면, 건축물의 소유에 관한 것을 제외하고는 관리인이 실질적으로 관리단 사무의 모든 것을 관장, 책임을 지며 모든 안건의 집회를 관장한다. 물론 관리규약으로 관리인의 사무를 일정부분 제한할 수는 있지만 현실적으로는 쉽지도 않을 뿐 아니라 그러한 경우도 거의 없다. 왜냐하면 관리인의 사무를 일부 제한할 경우 책임회피의 구실만 주게 되는 경우가 허다하기 때문이다.
따라서 일반적으로는 관리인이 대내, 대외적인 관리단 사무와 관리단을 대표하는 소송행위 등을 도두 관장한다고 보아도 틀린 말이 아닐 것이다.
6. 관리인의 사무 중 보고의무 등
관리인은 통상 정기집회 등에서 한 번 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다. 법적으로 반드시 보고해야 하는 사항은 시행령에서 정하고 있는데, 그 내용은 다음과 같다.
가. 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수ㆍ지출ㆍ적립내역에 관한 사항
나. 위 ‘가’목 외에 관리단이 얻은 수입 및 그 사용 내역에 관한 사항
다. 관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약의 당사자 선정과정 및 계약조건에 관한 사항
라. 규약 및 규약에 기초하여 만든 규정의 설정ㆍ변경ㆍ폐지에 관한 사항
마. 관리단 임직원의 변동에 관한 사항
바. 건물의 대지, 공용부분 및 부속시설의 보존ㆍ관리ㆍ변경에 관한 사항
사. 관리단을 대표한 재판상 행위에 관한 사항
아. 그 밖에 규약, 규약에 기초하여 만든 규정이나 관리단집회의 결의에서 정하는 사항
자. 관리인은 정기 관리단집회에 출석하여 관리단이 수행한 사무의 주요 내용과 예산ㆍ결산 내역을 보고하여야 한다.
차. 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 월 1회 구분소유자에게 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법을 서면으로 보고하여야 한다. 이 내용은 통상 관리비 고지서를 배부할 때 첨부하여 배포하는 것이 일반적이다.
주 : 이와 같은 보고 자료의 열람을 이해관계인이 관리인에게 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있고 관리인은 이를 거부하면 안 된다.
[이상 집합건물법 제26조(관리인의 보고의무 등) 및 시행령 제6조(관리인의 보고의무) 참조]
