명도? 겁먹지 마세요! 낙찰 후 셀프 명도하는 노하우
명도 협상, 이렇게 하면 쉽다! (3가지 실전 팁)
명도에 대해 자세히 설명해보도록 하겠습니다. 명도는 보통 낙찰이 되면 바로 단계를 밟아야 하는데요. 먼저 '점유 이전 금지 가처분 신청'이라는 법적 신청 절차가 있습니다.
'점유 이전 금지 가처분 신청'은 단어의 뜻 그대로 '부동산에 있는 거주자가 주소를(점유) 이사가지 못하도록(이전 금지) 가처분(시간이 급하므로 임시로) 신청한다'라고 이해하시면 됩니다.
하지만 정말 목적이 실제로 '거주자를 이사하지 못하도록 하겠다'에 중점이 있는 것은 아닌데요. 그보다는 이 가처분 신청이 인정되면 법원에서 집행관이 나와 부동산 실내에 고시문을 부착하는데 의의가 있습니다. 그렇게 되면 거주자에게도 연락이 가고, 고시문을 보게 되기 때문에 압박을 주는 효과가 크죠. 이후에는 내용증명을 보내는 절차를 밟아야 합니다. 아래는 제가 사용했던 예시인데요.
내용 증명과 점유자 유의사항을 통해 경매 낙찰을 알리는 점, 추후 명도에 대해 있을 상황을 고지하는 점, 내용 증명을 읽고 연락을 해오면 전화 또는 문자를 통해 협상을 할 수 있다는 점이 내용증명을 보내는 효과라고 생각하시면 됩니다.
내용 증명을 보내도, 점유이전금지 가처분을 집행해도 아무런 연락이 없는 경우도 있습니다. 또, 내용증명 발송 후 연락이 왔지만 2-3번 협상을 진행해도 진도가 안나가는 경우도 있죠. 이런 상황에선 명도소송을 신청해야 합니다. 낙찰을 받고 점유이전금지 가처분과 명도 소송을 같이 신청하는 경우도 있다지만, 협상을 하고 나서 소송을 신청해도 전혀 늦지 않다고 생각합니다.
낙찰받은 부동산의 거주자와 협상을 진행할 때 주의할점도 알려드릴게요.
1. 임차인의 말을 잘 들어주기(경청) - 내가 아무리 내보내야 할 사람이라도 사정을 들어주면서 위로해주는 사람에게 화낼 사람은 없다!
2. 이사비 원활히 책정 - 임차인은 올리고 싶어하고, 낙찰자는 낮추고 싶다. 이사비는 보통 강제집행 금액보다 낮게 주면 되는데, 강제집행은 평당 7만원정도 비용이 드는게 보통!
3. 임차인과 대화할때는 3자화법을 쓰자 - 3자화법이란 나 말고 다른 전문가가 이 낙찰에 대해 조언해주고 있다는 느낌을 넌지시 던지는 것! 이로 인해 임차인의 분노를 가상의 3자에게 돌리거나,껄끄러운 점은 가상의 3자와 논의해보고 답하겠다고 하여 결정에 대한 시간을 확보할 수 있다!
다음 글에서는 '명도'를 진행했던 저의 상황을 말씀드리겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
