4.상가 투자는 왜 실패하는 가?

부동산과 우리들의 심리... 부동산 시장에서 현재 일어나고 있는 일

투자로 쉽게 접근할 수 있는 구분상가

이 글에서 상가라 함은 일반인들이 투자로 쉽게 접근할 수 있는 구분상가를 말합니다. 즉, 시행사가 상업, 주거지역에서 각 호실별 분양 공급하는 상가에 한정합니다. 상가주택이나 꼬마 빌딩, 대형 전문상가는 논의에서 제외하기로 합니다.

일반적으로 가장 쉽게 접근이 가능한 수익형 부동산이 ‘구분상가’입니다. 호실별로 전용면적 33m2 (예전 표시 10평) 이내로 ‘구분’을 하면 투자금이 적어지게 됩니다. 이런 식으로 잘게 쪼개서 분양을 많이 합니다.

우리가 자주 이용하는 동네 상점들이 입점해 있는 건물이 거의 다 구분상가입니다. 구분상 가는 우리가 주변에 쉽게 볼 수 있고 항시 이용하기 때문에 투자처로서도 친숙합니다. 상업지역 도로변에 7~8층 규모로 건설하는 스트리트 상가(속칭 플라자 상가), 아파트 단지 내 상가 등이 있습니다.

구분상가는 공동주택(아파트)과 비슷하다고 생각하면 됩니다. 토지 대지권 지분과 건물의 공용 전용면적을 합하여 분양합니다. 따라서, 상가 가격을 비교할 때, 분양 가격을 전용면적으로 나눈 ‘전용면적당 가격’을 사용해야 합니다. 전용면적이 실제 임차인이 쓸 수 있는 면적이니까요.

전용률은 보통 단지 상가는 50%를 넘고 플라자 상가는 50%에 못 미치고, 주상복합상가는 30~ 40% 정도입니다. 따라서, 동일 전용면적이라도 주상복합상가의 분양가가 높습니다.

수익률과 금리

수익률은 일 년간 월세 수입을 투자금으로 나눈 비율입니다. 분양(매매) 금액에서 월세 보증금을 제한 본인 투자금을 1년 월세로 나누면 됩니다. 만약 대출을 50% 받으면 분양금액-월세 보증금-대출금, 즉 실투자금을 이자를 제하고 남은 1년 월세로 나눕니다. 이렇게 되면 수익률이 좀 더 높아집니다. 동일한 투자금에 대한 대출이자보다 월세 수입이 더 크니 그렇습니다.

예를 들어, 대출금리가 2.5% (‘20년 9월 기준 2.59%)일 때, 수익률을 5% 정도 기대한다면 10억 5,000만 원 상가를 사서 보증금 5,000만 원을 뺀, 투자금 10억을 1년간 월세 수입 5,000만 원(월세 약 416만 원)을 받아야 기대수익이 맞습니다. 만약 대출을 5억을 끼고 투자했다면, 연간이자가 1250만 원 (5억 x 2.5%)를 뺀 3,750만 원을 실투자금 5억으로 나누면 7.5% 수익률이 나옵니다. 이것이 ‘대출 레버리지 효과’입니다.

그런데, 대출이자가 4.5%(‘22년 7월 기준)라면, 연월 세수익에서 대출이자 2250만 원 (5억 x 4.5%)를 빼면 2,750만 원이 남습니다. 이를 5억으로 나누면 수익률 5.5%로 떨어집니다. 결국, 대출 없이 10억을 투자했을 때 수익률 5%와 큰 차이가 없습니다. 재산세, 건강보험료 증가 등을 고려하면 투자 메리트가 없습니다. 이렇듯, 금리가 올라가면 기대수익률도 따라 올라가기 때문에 수지타산이 맞지 않아서 투자할 곳이 마땅치 않게 됩니다.

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상가투자 실패는 한마디로 얘기하면, 예상(기대)과 다른 결과가 나오기 때문입니다. 사람들이 모이고 장사가 잘 되는 예상과는 다르게 공실이 생기고, 월세도 기대보다 적습니다. 우리는 쉽게 본인이 기대하는 좋은 모습울 상상하게 됩니다.

시행사에서 분양가를 정하는 방법.. 가격 측면

분양가는 월세와 비례합니다. 적정한 이익을 보장할 분양가를 먼저 정해놓고 이에 맞추어서 월세 범위를 정합니다. 즉, 월세를 보장하는 게 아닙니다.

상가가 그토록 많은 이유… 공급 측면

시행사가 아파트를 건설하여 분양할 때 ‘분양가 상한제’ 적용을 받기에 이익이 작습니다. 그러면, 이익을 취할 수 있는 방법은 ‘상가’를 많이 짓는 겁니다. 총 분양금액을 크게 만드려고 잘게 쪼개서 최대한 많은 호실을 공급하게 됩니다.

상권, 입지, 임차 구성… 수요와 시세를 만드는 요인들

상권이란 여러 업종들이 모여서 소비자를 끌어들이는 영향력 범위입니다.

입지란 상가 호실마다의 특성으로 웬만하면 변하지 않습니다

임차 구성은 유사업종끼리 모여 있거나, 여러 업종들이 모여있는 다양성을 말합니다.

결국, 상권 입지 임차 구성에 따라 수요가 달라지고 월세시세가 정해집니다.

이제, 최초 분양가에서 계산된 예상 임대료와 실제 임대료가 차이가 생기는 경우를 알아봅시다.

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상가 시장은 시장원리가 잘 작동합니다. 월세시세는 임차수요(가게 사장님)와 상가 공급(분양 시행사-임대인)에 따라 결정됩니다. 그리고 임차수요는 소비자 수요(배후+유동인구)에 의해 생깁니다.

상가 공급과 배후세대는 쉽게 파악할 수 있습니다. 지구단위계획도(부동산에서 비치해 둔 지도)에 단지별 입주 년월이 표시되어 있고 상업지역별로 상가 개수, 규모가 정해져 있습니다. 그 지역을 자주 방문해 보면, 유동인구가 얼마나 되는지, 어느 시간대 사람들이 많이 몰리는지 알 수 있습니다.

투자자들이 빼먹기 쉬운 것이 임차수요입니다. 투자자에게는 익숙하지 않고 어렵게 느껴집니다. 그래서 고려하지 않기에 상가투자에 실패를 하게 됩니다. 본인이 직접 장사를 한다면 ‘이 정도 상권, 입지에 어느 정도 월세에 들어가겠는가?’라고 스스로 물어보고 대답할 줄 알아야 합니다.

대표적인 업종별로 필요한 전용면적에 어느 정도 월세가 적정한지 감이 있어야 합니다. 투자하려는 지역에 ‘현재 거래되는 시세’를 파악해야 합니다. 그리고, 그 지역 인근의 완성된 다른 상권의 월세시세를 비교해 봅니다.

예를 들어 1층에 커피전문점, 떡볶이 김밥 전문점 등 휴게음식점(33m2~50m2)이나 노출이 좋은 자리에 들어서는 면적의 휴대폰 가게 안경전문점(66~100m2) 등을 살펴보면 됩니다. 2층은 헤어숍이나 은행, 3층 이상은 병원 학원 (100m 2 이상)의 임대료를 파악해야 합니다.

적정한 월세를 상상해 보자.

가게를 여시는 사장님 입장에서 보면 수지타산이 제일 중요합니다. 매출액 대비 비용이 적어야 수익이 많아집니다. 투자하려는 상권, 상가에 적합한 대표업종을 생각해 보고 매출과 비용을 예상해 보세요.

비용에는 고정비와 변동비가 있습니다. 고정비는 월세와 관리비, 인건비, 전기요금 등 매월 일정한 비용입니다. 변동비는 매출액에 비례해서 나가는 비용, 즉 원재료나 서비스 제공 시마다 발생하는 금액입니다. 매출액이 늘어도 고정비가 높으면 수익이 적을 것이고, 매출액 대비 변동비가 높은 업종은 특히 고정비에 민감할 수밖에 없습니다.

예를 들어, 어느 음식점의 월 매출이 3천만 원인데 고정비가 36%, 변동비가 33%라면 수익은 매출액의 약 31%가 됩니다. (아래 그림 참조: 매출액 대비 경비와 수익의 비율, 권리금)

예를 들어, 어느 음식점의 월 매출이 3천만 원인데 고정비가 36%, 변동비가 33%라면 수익은 매출액의 약 31%가 됩니다. (아래 그림 참조: 매출액 대비 경비와 수익의 비율, 권리금)

매출액 대비 비용의 비율은 상권별, 업종별, 점포 규모에 따라 다릅니다. 상가전문 부동산에서 권리금 거래를 할 때, 이런 수익 데이터를 바탕으로 권리금 적정성을 평가하게 됩니다. 프랜차이즈 업종의 경우, 본사에서 컨설팅을 제공하게 됩니다. 그 지역 상권별, 매장별로 매출과 비용 데이터가 있기 때문에 적정한 월세 수준을 계산할 수 있습니다.

지금부터는 대표적인 투자 실패 예를 설명드리겠습니다.

실패사례 1. 상권 형성 전, 완공되는 상가는 배후세대가 부족합니다.

보통 상가가 먼저 완공되고 배후세대가 뒤이어 차례로 입주합니다. 상가 공급과 수요 간의 시차가 생깁니다. 하지만 분양가는 모든 세대수가 입주한 미래 시점을 기준으로 계산됩니다. 배후세대가 아직 부족한 상권에 상가는 많고 입점하려는 사람이 적습니다. 그나마 미리 선점해야 하는 업종이나 대형 프랜차이즈가 관심을 보이겠지만 기대했던 월세보다 현저히 낮아야 거래가 됩니다.

만일 공실로 둔다면 못 받는 월세에 더하여 관리비까지 부담해야 합니다. 월세를 한번 내리면 다음번 계약에서 5% 이상 올릴 수 없기 때문에 한동안 공실로 두게 됩니다. 결국, 배후 세대가 모두 채워져서 임차인이 들어오는 시점까지의 월세와 그 외 비용만큼 비싸게 분양받은 격이 됩니다.

실패사례 2. 인근에 또 다른 대형 상가들이 입점하면서 경쟁이 심화.

상권은 변합니다. 특히, 신도시는 계속적으로 채워지기 때문에 상권이 2년 사이에 확 바뀔 수 있습니다. 투자한 지역 인근에 더 큰 상권이 만들어지면, 그 상권의 영향력에 들어가는 지역 소규모 상권은 충격을 받습니다. 소비자들이 이동하면서 상인들도 가게를 옮깁니다. 공실이 하나 둘 늘어가고 임대료가 조정됩니다.

이런 식으로 신도시가 완성되는 시점까지 계속 변합니다 2년~10년 사이에 임대차 계약 갱신 시점마다 새롭게 진입하는 임차인과 다른 곳으로 이동하는 임차인의 이동이 계속됩니다. 이 과정에서 대부분 월세가 내려가게 됩니다.

실패사례 3. 입지에 비하여 분양가가 높은 경우.

분양가를 정할 때, 층별로 호실별로 입지 차이를 고려하여 분양가를 조정합니다. 보통 시행사는 입지가 좋은 A급 호실은 가격을 많이 올리고, 입지가 좋지 않은 B, C급 호실은 약간 조정하는 식입니다. 전체 수익을 정해놓고 입지별로 조정하는 겁니다.

하지만 해당 상권에서 A급 입지라 해도 그 월세를 감당할 수 없다면 임차인을 구하지 못합니다. 반대로 입지가 좋지 않은 건물 뒤편, 고층 호실은 저렴하게 분양했다 하더라도 노출이 좋지 않아서 임차인들이 꺼려할 수 있습니다.

교통이 중심인 상권, 즉 역세권 상가나 터미널, 버스정류장 인근 상가는 사람들이 많이 모이지만 짧게 머물거나 빠르게 흩어지기 때문에 입지 차이가 극명합니다. 버스정류장 바로 앞, 지하철 역사 바로 앞, 횡단보도 앞과 그곳에서 겨우 20m 떨어진 상가의 시세 차이가 상당히 큽니다.

실패사례 4. 이용이 불편한 상가.

주차장이 협소하면, 예를 들어 주차대수가 적거나 주차장 출입구가 좁은 경우. 이용 시 불편함을 느꼈던 고객이 다시 방문하지 않게 됩니다. 반면에 지하주차장을 가지 않더라도 상가 앞 도로변에 잠시 차를 세울 수 있는 경우는 편의점이나 세탁소가 잘 됩니다.

상가를 이용하기 불편하면 사람들이 안 오고 장사가 안되어 임차인들이 이동합니다. 점차 고객의 발길이 뜸해져서 상권이 쇠락하게 됩니다. 월세가 급격히 조정되고 그 가격에 적합한 업종으로 임차 구성이 바뀝니다. 큰 음식점은 나가고 월세가 낮아지면서 점차 배달음식점이나 분식점처럼 작은 업종들로 임차 구성이 바뀌게 됩니다.

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요약하면, 미래 가치를 전부 반영한 분양가에 비하여 배후 세대가 미흡한 경우에 실패합니다. 상권은 서로 경쟁하고 간섭하므로 이웃 상권이 새로 생기고 이곳의 집객력이 크면 임차인이 이동하면서 월세가 떨어집니다. 입지나 접근성에 비하여 분양가가 높으면 공실 위험이 있습니다.

지금까지 상가 투자를 실패하는 경우를 살펴보았습니다. 결국, 분양가 대비 그 상가의 이용가치가 낮으면 실패합니다. 시행사 브리핑을 그대로 믿을 것이 아니라, 스스로 적정한 분양가인지를 판별해야 합니다. 분양가는 월세에 비례하므로 적절한 월세를 책정할 수 있는 능력을 길러야 합니다. 임대인이 생각하는 월세보다 장사하시는 분들이 생각하는 월세가 현저히 차이가 나는 것이 상가투자 실패입니다.

끝.