한국 부동산, 정말 비싼가요?

비싼 것과 고평가의 차이 

한국의 부동산은 과연 비싼 걸까?

이런 질문을 접한 대부분의 사람들은 ‘돈이 많아서 천하태평한 소리 하는구나’라고 생각한다. 많은 이들에게 한국의 집값은 정말로, 너무나 터무니없이 비싸게 느껴진다. 몇십 년 동안 겨우 숨만 쉬고 월급을 차곡차곡 모아도 남들이 좋다고 하는 동네에 발붙이기가 하늘에 별 따기만큼 어렵기만 하다. 

하지만 ‘비싸다’와 ‘버블이 있다’를 구별해보자. 부동산 가격이 정말 한국의 경제 기초체력 지표(펀더멘털)들에 비해 버블이 많이 끼어있는지 냉정하게 판단하는 작업이 필요하다. 버블이 있는지를 가려내는 일이 중요한 이유는, 버블이 있다면(게다가 많다면) 작은 경제 충격에도 가격이 폭락할 수 있지만, 버블이 없다면(혹은 적다면) 왠만한 경제 충격에도 가격은 우려만큼 많이 하락하지 않기 때문이다. 

한국의 부동산? 비싸지 않다.

한국의 부동산 버블은 많지 않다. 자산 가격이 적정한지, 버블이 있는지, 저평가되었는지는 경제 기초체력 지표들과 해당 자산가격을 비교해보면 가늠할 수 있다. 결론부터 말하자면 소득, 경제규모, 물가 등과 비교했을 때 한국의 부동산 가격은 버블이 거의 없다. 

물가나 소득 대비 부동산 가격 상승세가 빠르다 → 버블 있다
                                                          비슷하다 → 적정하다
                                                             느리다 → 저평가되었다

한국의 부동산은 
물가 상승 경로와 비슷한 수준으로 
움직여왔다. 

‘냉정한’ 데이터의 힘을 빌려보자면, 부동산 가격이 통계로 발표되기 시작한 1986년 이후 부동산 가격은 물가 상승세(CPI;consumer price index·소비자물가지수)와 비슷한 수준을 보이고 있다. 부동산 가격이 물가 경로에서 벗어나지 않았다는 것은 버블이 거의 없음을 의미한다. 이는 많이 알려진 일본이나 미국의 사례와는 뚜렷하게 대비되는 대목이다. 

일본과 미국의 경우, 부동산 가격이 물가, 소득 등과 같은 경제의 기초체력을 나타내는 지표에 비해 큰 폭으로 상승한 것이 나중에 문제를 일으켰다. 물가나 소득 대비 크게 오른 부동산 가격은 상승세가 5년 넘게도 지속될 수 있지만, 물가나 소득대비 벌어진 부동산 가격의 상승세는 영원할 수 없다. 국내적문제든, 대외 충격이든 결국은 부동산 가격이 하락 반전하고, 투매가 이어지며 하락폭이 확대된 후, 전체 경기 침체로 귀결되는 것이 대부분이다. 이때 겪는 경기 침체는 정말 혹독하다. 부동산이 전체 경기에 미치는 영향은 그야말로 막대하기 때문이다.

일본, 미국 vs 한국의 차이는 확실하다. 일본, 미국 모두 물가 경로에서 벗어난 부동산 가격이 이후 경기침체를맞이하며 제자리로 돌아왔다. 미국이나 일본과 비교한다면 한국 부동산 가격은 물가 경로를 충실히 따라가고있는 모범생이다. 

미국과 일본은 물가 경로를 벗어난 부동산 과열이 지속된 이후, 경기 침체를 맞았다. 그에 반해 한국은 너무나도 모범생이다

한가지 의문이 들 수도 있다. 기억 속의부동산 가격, 특히 서울, 그 중에서도 강남 지역의 부동산 가격은 수년동안 몇배가 되지 않았는가. 그런데 물가 경로를 따라가고 있다니!  상승세는 어마어마한 수준이지만, 강남 지역이 전체 한국 부동산을 대표하지는 않는다. 나 역시 부동산이 너무 비싸다고 생각하지만, 전체 한국의 부동산 가격은 물가 상승경로에서 벗어나지 않았으며, 버블이 있다고 보기는 어렵다. 부동산發 경기 침체를 논하려면 전국부동산 가격을 봐야한다. 데이터만 본다면 한국 부동산은 오히려 저평가되었다는 판단까지도 가능할지 모르겠다.

나라 전체의 소득을 봐도
근로자 평균임금과 비교해도
한국 부동산에 버블은 크지 않다.

물가 뿐 아니라 소득으로 보아도 한국 부동산의 버블은 크지 않다는 것이 재확인 된다. 믿기 어렵겠지만 한국은 부동산 가격보다 소득이 계속해서 빠르게 올라가고 있다. 나조차도 처음에는 공감하기 어려웠던 데이터였다. 청년실업이란 것도 더 이상 새로울 것 없는 시대가 되어버렸고 연봉협상에서도 동결 혹은 삭감이 비일비재한 일이 되었는데 ‘부동산 가격 상승세보다 소득 상승세가 더 빠르다’라니? 

부동산 가격 지수 자체가 실제 부동산 가격을 반영하지 못할 가능성, 그리고 한국이 벌어들이는 전체 이익이 제대로 분배되고 있지 않다는 양극화 문제는 여전히 마음에 걸리는 부분이다. 하지만 부동산 지수의 작성 문제, 양극화 문제는 한국만의 문제는 아니다. 미국, 일본에 비해 한국의 통계 시스템은 오히려 잘되어 있는 편이며, 양극화 역시 더 심한 수준으로 보기는 어렵다. 이 두 가지 문제를 고려한다고 해도 ‘한국 부동산에 버블은 크지 않다’는 생각에는 변함이 없었다. 

                         

일본과 미국은 소득(GDI)을 벗어난 부동산 가격 상승이 뒷날 화근이되었지만, 한국은 소득이 부동산보다 빠르게 늘어나고 있다

 근로자 평균임금 추세 및 부동산 가격 비교

GDI(기업과 가계가 벌어들이는 소득의 총합) 대신 근로자 평균임금으로 통계화한 자료를 살펴보았다. 아무래도 부동산 가격 상승보다 소득증가가  더 빠르다는 데이터가 와닿지 않았기 때문이다. 근로자 평균 임금으로 본 결과도 다르지 않았다. 

그림과 같이 근로자 평균임금 상승세와 부동산 가격 상승세는 비슷한 추이로 증가하고 있다. 

한국의 부동산 버블, 크지 않다.