부동산 리츠와 스폰서 리츠

자산유동화, 신한서부디앤디리츠

리츠에 대한 핵심을 잘 파악한 좋은 기사가 오랜만에 나와서 첨부합니다.

https://www.investchosun.com/m/article.html?contid=2024111880140

"결국 대기업 자산유동화 도구 아냐?"…경영진 인사도 힘 빠지는 스폰서 리츠

기사에 보면 '대기업 위주의 스폰서 리츠가 대기업 자산유동화를 도와주는 도구에 불과'하다는 표현이 있는데, 이 말이 정답이라고 생각합니다.

사실 우리나라에서 '순수하게 투자 관점에서 접근한 리츠가 얼마나 있나?'라는 의문이 들기 때문이죠.

그나마 아래에 있는 신한서부티엔디리츠가 순수한 투자 리츠로서는 유일해 보이지 않나 싶습니다.

오해하실까 봐 미리 말해두는데 회사에 개인적으로 관련 전혀 없습니다. (투자도 안 했음)

또 이들이 투자한 개별 자산 중 하나인 '인천 스퀘어원' 복합 쇼핑몰은 그다지 좋아하는 자산군도 아닙니다.

(실제 임장해봐서 알고 있음)

하지만 리츠의 주요 목적에 맞게 다양한 자산 (쇼핑몰, 호텔, 상업용 오피스 부동산 등)으로 포트폴리오를 구성하고 있고 설립 이후 나름 괜찮은 주가 흐름을 보여주고 있는 것들이 리츠 본연의 목적에 맞기 때문이죠.

말 그대로 '가장 리츠답다'라는 의미입니다.

주식회사 신한서부티엔디리츠

사실 리츠를 처음 심사 관점에서 접할 때만 해도 대기업이 투자 트렌치의 아래를 받쳐주는 스폰서 리츠가 더 안전해 보였던 것이 사실입니다.

이때는 오로지 심사 관점에서 안전한 투자에만 매몰되어 있었던 셈이죠.

추가로 관계회사나 자회사가 책임 임차를 보증한다고 하니 '금리나 배당이 낮은 건 감수하자'는 생각도 했었습니다.

당시에는 '책임 임차 비중과 해당 회사의 신용도도 심사 가이드라인에 포함하자'는 이야기가 있었으니, 얼핏 들어보면 타당해 보입니다.

하지만 최근 기사를 보면 투자자들을 말 그대로 호구로 보는 듯합니다.

유상증자 같은 중요한 의사결정을 번복하지를 않나, 기본적인 배당 약속도 어기지 않나.

그러다 보니 주가 흐름도 엉망입니다.

상장 리츠, 하락 또 하락…유상증자에 투자자 반응 ‘싸늘’ < 국내증시 < 증권 < 기사본문 - 한국금융경제신문

더군다나 스폰서 리츠의 경우 편입된 자산을 보면 더 가관입니다.

해당 그룹 자산만 편입하고 있다 보니 투자 다양성 측면에서 매력도도 그다지입니다.

결국 대기업 자체의 유동성 확보를 위해, 혹은 자금 구조를 다시 짜기 위해 리츠를 이용하는 듯.

세부적으로 기술하자면 그룹 차원에서 현금은 필요한데 당장에 보유하고 있는 부동산 자산을 팔자니 잘 팔릴 것 같지도 않고,

혹여나 판매가 된다 하더라도 새로운 사무 공간이 필요한데 그러면 나중에 알짜 자산 팔았다고 된서리 맞을 것 같으니 그냥 리츠로 넘기는 모양새라는 의미이죠.

이걸 주식시장에 들고 와서 새로운 금융상품인 것처럼, 매력적인 투자 상품인 것처럼 포장하는데 이런 거에 넘어가기에는 국내 투자자들도 이제 웬만큼 내공이 쌓였습니다.

말 그대로 투자자를 기망하는 행위인 것.

이제는 대기업 그늘을 벗어나서 순수하게 투자 관점으로 접근하는 리츠가 국내 시장에서 활성화돼야 하지 않나 라는 생각을 해봅니다.

GBD 리츠, YBD 리츠, 혹은 호텔 리츠, 모텔 리츠 같은 형태를 기대하는 시대가 곧 오기를 희망하며.

리츠 관련 아쉬운 소식을 전하며. 마칩니다.