부동산 시장에 대한 지극히 개인적인 의견
화폐가치, 전세금, 매매가
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Oct 2. 2024
오늘은 가볍게 개인 투자 이야기.
참고로 한 6개월 전에 부동산 투자를 재개했습니다. 거의 10년 만에 새롭게 부동산 투자를 한 것인데요.
뭐 투자라고 해봐야 그리 큰 금액이 아니지만, 늘 관심 가져왔던 부분에 대한 객관적인 Evidence를 확보할 수 있어서 없는 살림에 (?) 투자를 결정했습니다.
여기에는 세부적인 판단 근거가 있습니다.
부동산 투자를 검토하시는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. (단, 투자 판단은 본인의 책임)
먼저 첫 번째로 화폐가치의 지속적인 하락입니다.
최근 레이 달리오의 '변화하는 세계질서'를 읽고 많은 인사이트를 얻었다고 블로그에서 일전에 이야기 한 바 있습니다.
변화하는 세계질서 - 레이 달리오 : 네이버 블로그 (naver.com)
무엇보다 화폐 가치가 시간이 지날수록 하락한다는 것, 이것이 저한테는 가장 크게 다가왔는데요.
다시 말해 현재 1만 원의 가치가 5년, 10년 후에는 1천 원에 지나지 않을 수 있다는 것이 충격이었습니다.
그런데 사실 우리 주변에서 이런 것들은 쉽게 몸소 체험할 수 있습니다.
예를 들어 엊그제 망원시장에 가서 호떡 하나를 사려고 했더니 2,000원이더군요.
5년 전, 혹은 10년 전에는 얼마였지?라고 생각했습니다.
그때는 1,000원도 비싸다고 느꼈습니다. 맞습니다. 그런 시기가 분명 있었죠.
이걸 다시 재정리해봅니다.
결국 화폐가치가 하락한다는 것은 실물자산 가치가 오른다는 걸 의미합니다.
이렇게 결론을 내리자 '우리나라에서 대표적인 실물자산이 뭐지?'라는 생각이 들었고,
어렵지 않게 한국의 부동산을 떠올릴 수 있었습니다.
물론 최근에 가격 상승의 이슈가 있는 '금'도 있지만,
돈이 없는 저는 항상 보유한 실물자산을 현실에서 제가 직접 써먹을 수 있는가에 초점을 맞추고 있습니다.
여기에서 '써먹는다'라는 것은 경박한 표현이지만, 제가 현실에서 사용할 수 있는 것을 의미합니다.
다시 돌아와서....
'사람들이 가장 선호하는 서울 시내 아파트라면? 리스크가 적은 게 아닐까'라는 판단을 하게 된 거죠.
그래서 서울 시내 작은 아파트 한 채를 매입했습니다.
물론 저만의 매입 기준도 있는데요.
1. Location / 2. 가격 / 3. 전세가격 & 전세물량 - 바로 이것들입니다.
무엇보다 위치와 관련된 것은 지하철이 도보로 10분 이내에 있는지,
대형병원은 가까운지 (병세권), 학군은 좋은지 등이 관련됩니다.
두 번째로 가격은 무조건 싸야 합니다.
남향을 고집한다든지, 1층은 안된다든지 그런 건 저의 선택지에 없습니다.
무조건 지금 나와 있는 물건 중에 싼 물건을 고릅니다.
세 번째 전세가격이 높은지, 전세물량이 나오면 곧바로 해소되는지 등을 체크합니다.
이것이 주는 의미는 실수요자들에게 인기가 있다는 뜻으로 저는 해석하기 때문입니다.
두 번째로는 매매자금 대비 전세비율입니다.
개인적으로 집값 상승 및 하강 여부를 판단할 때 가장 중요하게 생각하는 지표 중 하나인데요.
최근에 현장에서 중개사무소를 돌아보니, 이상하게 매매가격은 오르지 않는데 얼마 전부터 조금씩 전세가가 오르는 부분이 마음에 걸렸습니다.
(무조건 현장을 가봐야 합니다.)
부동산 거래 실종 속 아파트 전세만 상승‥왜? (imbc.com)
특히 대규모 전세 사기 이후 빌라나 오피스텔 수요까지도 아파트가 흡수하는 걸 보면서, '이제 오를 타이밍인가?'라는 생각이 떠나질 않더군요.
물론 전세가격이 상승한다고 해서 매매값도 곧바로 상승한다는 식의 해석은 위험합니다.
다만 전세가격 상승에 발맞추어 매매가격도 어느 정도 변동을 보이는 것이 가장 바람직하다고 봅니다.
만약 그렇지 않은 흐름이라면 한 곳이 (전세나 혹은 매매) 비정상적인 상황이라고 판단해도 무리가 없지 않나 싶습니다.
세 번째로는 전세가격에 대한 새로운 해석입니다.
최근에 깨닫게 된 인사이트입니다. 참고만 하시면 될 듯.
먼저 전세를 끼고 아파트를 매입한다고 가정해 보겠습니다.
5억짜리 아파트에 전세가격이 3억입니다. 전세가율은 60%입니다.
그럼 2억의 자기 자본이 필요하죠.
그런데 3억의 전세자금은 다시 생각해 보면 주택 매수자 입장에서 보면 차입금입니다.
언젠가는 돌려줘야 하기 때문입니다.
상대방에게 3억이라는 돈을 빌립니다.
그런데 차입에 대한 이자비용 지불은 없죠.
물론 부동산을 보유하게 됨에 따라서 발생하는 재산세는 발생합니다.
하지만 여기에서는 전세금을 통한 자금조달비용이 "0"이라는 것에 초점을 맞추고자 합니다.
기준금리가 3.5%를 넘어가는 시점에 0%로 차입이 가능하다? (6개월 투자 시점의 기준금리임)
"매력적인 재무구조인데?"라는 생각이 들었습니다.
투자를 결정하게 된 또 다른 킬포.
네 번째로는 정부의 정책방향과 중앙은행의 금리 방향성입니다.
다주택자 중과세 완화는 아직 법 개정이 진행되지 않았습니다.
하지만 4월 대선 이후에는 소급적용 가능성이 일정 부분 기대됩니다.
양도세 중과 유예라든가, 미국 금리 인하에 따른 국내 금리 인하 가능성도 점쳐지고 있는 상황입니다.
갈 곳 잃은 기관투자가, 거액자산가들의 자금이 아파트로 쏠리는 시점이 아닌가 하는 생각이 들었습니다.
아래 글처럼 말이죠.
저무는 상가·오피스텔…부동산 고수들 아파트로 갈아탄다 | 서울경제 (sedaily.com)
참고로 요새 회사채 발행시장을 보면 금리가 말도 안 되게 낮습니다.
이 말은 기관투자가들은 돈을 많이 들고 있다는 걸로 해석할 수 있습니다.
길 잃은 투자자금이 그나마 안전한 회사채에 몰리고 있다는 건데, 만약 이게 부동산 시장으로 턴을 한다면?
'생각보다 무섭게 오르지 않을까?'라는 예상이...
여기까지가 최근에 제가 부동산 투자를 새롭게 실행한 근거들입니다.
다만 이 글을 쓸까 말까 고민을 참 많이 했다는 것을 미리 밝혀둡니다.
왜냐하면 괜한 오해를 살 수 있기 때문.
예를 들어 어떤 분들은 이 글을 보고 "투기"라고 비판할 수도 있을 것이고,
또 어떤 분들은 부동산 가격상승을 조장한다고 이야기할 수도 있을 겁니다.
이러한 우려에도 불구하고 글을 쓰는 이유는,
먼저 의사결정을 할 때 실행의 근거가 되는 Evidence를 찾는 것의 중요함을 이야기하기 위해서입니다.
생각해 보니 늘 부동산 투자를 하고 싶었는데, '왜 지금이지?' 혹은 '부동산 투자를 고집하는 이유는 뭐지?'라는 질문을 스스로에게 던졌던 것 같습니다.
하지만 그때마다 원하는 답은 찾지 못했죠.
오랜 시간이 지난 뒤에야 제가 원하는 객관적 증거들을 의사결정 실행 도구로 사용할 수 있게 되었다고 생각합니다.
저한테는 이게 가장 의미가 있었어요.
