현금흐름 구축, 수익형 상가 투자기
공무원 조기퇴직을 결심하고, 월급을 대신할 현금흐름을 위해 상가투자
은퇴는 모든 직장인의 꿈이다.
그러나 대부분 월급에 저당잡혀 실행까지 이르지 못한다. 바꿔말해 조기퇴직할려면 월급을 대신할 현금흐름이 필수다. 현직때 받은 월급과 비슷한 월500만원 정도의 파이프라인 소득을 구축해야했다.
주된 현금흐름으로 주식 등 여러가지를 고려하다 수익형 부동산인 상가쪽에 투자하기로 결정했다. 은퇴 1년 전인 당시 보유현금은 2억 정도였다. 상가 구매할 돈으로 한없이 적은 돈이다. 상가 알아보러 부동산 다닐때 가용현금이 얼마정도 됩니까? 하고 물으면 기죽기 싫어서 가진 돈에 1,2억 더 보태어 3,4억 쯤 가지고 있다고 말했지만, 그 역시도 초라해서 면박받기 일수였다.
그러나 기죽지 않았다. 종잣돈 2억원으로 반드시 상가를 사서 조기은퇴의 밑거름으로 만들어야 한다는 절박함이 있었다.
가장 먼저 도서관에서 상가투자관련 책을 탐독했다. 이를 통해 대충 상가투자의 장단점과 주의사항 등 개념을 정립했다. 다음으로 내가 잘 알고있는 동네주변 상가 시세를 시험삼아 파악해 보았다.
보통 우리가 꼬마빌딩으라고 불리는 '통상가'는 알아보니 가격대가 대부분 10억을 초과하여 내 능력으로는 무리였다.
현실적으로 가능한건 구분상가가 유일했다. 구분상가란 복합건물의 밀집된 상가에 한 층이나 한 호실처럼 구분되어진 하나의 상가를 말한다. 구분상가는 법적으로 상가관리위원회가 조직되어 있어, '통상가'와 달리 관리의 번거로움이 거의 없는 반면, 시세차익은 크게 기대할수 없는 단점이 있다. 대신에 수익률은 통상가보다는 좋은 경우가 많아서 월세 수익률이 중요한 나한테 적절했다.
이렇게 큰 결정을 하고 난 후 네이버에서 상가물건 검색에 들어갔다. 이걸 손품(발품을 대신해서 인터넷으로 검색함)이라고 한다. 검색창에 '00동 상가 매매'로 검색하면 부동산처럼 그 지역의 상가매물이 쭉 나온다. 수많은 매물 중 일단 가격대를 설정해 1차적으로 걸러낸다. 이렇게해서 나온 매물들의 보증금과 월세 현황을 살펴본다.
행여나 보증금과 월세 정보를 제공하지 않는 매물은 무조건 걸러내야한다. 수익률이 낮기 때문에 게시하지 않았을거란 당연한 추측이 가능하기 때문이다. 그 다음으로는 대출 제외 순수 월세 수익률이 5프로 미만은 무조건 패스한다. 쉽게 설명해 매매가 5억 상가의 월세는 최소 250만원은 되어야 관심권으로 둔다.
구분상가도 최근 많이 올랐고, 이에따라 월세 수익률이 예전같지는 않다. 그래도 은퇴후 현금흐름이 목적이기 때문에 서두르지 않고 급매 나올때까지 무조건 기다리고자 마음먹었다. 이렇게 몇달간 발품, 손품, 인내의 시간을 가지고 기다리다 마침내 괜찮은 급매 물건을 매수하게 되었다.
제가 구매한 상가(저 건물 전체가 아닌 한개의 층을 구매)구매한 상가의 현황은 다음과 같다.
- 매매가 : 5.7억
- 보증금 현황 : 보증금 6천, 월세 320만원(부가세 제외)
- 수익률 : 약 7프로
- 입지 : 유명 학군지 내 학원 밀집지역 복합상가의 한개층(90평)
- 세입자 현황 : 국,영, 수,과학학원 등 학원 4개 입점
다음은 투자금액이다.
- 필요금액 : 5.1억(5.7억에서 보증금 제외)
- 대출금액 : 3.5억(감정가의 80프로 가능으로 3.9억까지 가능하지만 3.5만 대출함)
- 제비용 : 세금 2천5백(매매가의 4.4%), 부동산 복비(약 5백만원)
- 투자비용 : 1.9억
- 대출이율 : 당시(2021년초) 기준 2.8프로 월 82만원 지출
- 기 타 : 현직에 있을때라 명의를 와이프로 했음
투자금액이 1.9억 들었는데, 월 이자비용 빼고 남는 수익은?
- 월세 수익 : 320만
- 이자비용 : 83만
- 현금흐름 : 237만원(+부가세 32만)
(부가세는 세입자한테 매월 받아서 6개월 단위로 납부해야 하지만, 일단 월 현금흐름 +알파로 활용)
그럼 상가가지고 있으면 다들 무서워하는 세금은?
- 보유세 : 아파트 처럼 1년에 두번 총합 130만 정도
- 교통유발금 : 연 1회 35만원 정도
- 종합소득세 : 개인별 연말정산처럼 공제부분이 다르지만 나는 제로였음
- 부가세 : 위에 설명처럼 받은 돈을 고스란히 신고하여 납부
대략적 상가 투자개요를 살펴봤다.(이 상가는 조기퇴직하기 1년 전쯤 투자해 2년 6개월 정도 보유 후, 대출 금리상승으로 매도하고, 주식배당주로 투자처를 이동) 보유기간 중간에 총 세입자 네분중 두분이 나간적이 있었는데, 다행히 바로 새로운 세입자분과 계약할수 있었다.
여기서 가장 중요한 포인트가 나온다. 상가투자의 결정적 단점은 공실우려다. 그러니 반드시 기존 새입자 나가도 금방 새입자가 들어올 만한 우량 입지를 선택해야한다. 또한 아무리 좋은 입지라하더라도 상가 월세는 연금처럼 100프로 확실한 현금흐름으로 신뢰하기 어렵다고 생각하며 약 70프로의 신뢰성만 부여하고, 공실의 리스크를 계산에 넣어야 한다. 공실나면 관리비까지 부담해야한다.
그외 구분상가는 법적으로 상가위원회가 있어, 신경쓸게 전혀 없는 장점이 있다. 계약후에도 세입자가 누구인지도 모르며 심지어 통화조차 해본적 없다. 부동산에서 기존 세업자 인계 그대로 진행했고, 서로 불편할수도 있을것 같아 계약할 때 내가 만남 자체를 거부했다.
상가 구매 시 팁!!!
1. 구매의사가 확고하더라도 무조건 가격을 후려쳐야한다. 급매라도 급한건 매도자지 매수자가 아니다. 후려치고 난 다음 그가격 이상으로는 안산다하고 연락처 남기고 부동산 나오면 된다. 급하면 반드시 연락이 오게 되어있다.
2. 보통 좋은 상가는 부동산 중계인이 낚아 채가거나 지인들에게 중계하고 웹상에 안올린다고들하는데, 어느정도 맞는 말이다. 그러니 상가 임장할때 주변 부동산 들러서 연락처 남기고 좋은 급매나오면 먼저 연락해달라고 하면 좋다.(식사비라도 챙겨드린다고 하면 더 좋을듯)
이렇게 현직에 있을때 상가투자 후 월급의 절반정도되는 현금흐름이 가능하다는 충분한 검증의 시간을 가지고 조기퇴직을 준비했다.
