데이터센터/코리빙의 과제, 국내기관 투자 확대

데이터센터와 임대주택은 시니어시설과 함께 국내 상업용부동산 시장에서 빠르게 성장하면서 관심을 받고 있는 섹터이다. 데이터센터는 최근 몇 년간 부동산 개발시장에서 투자가 급증했고, '24년 완공된 하남 데이터센터를 맥쿼리인프라에서 매입하면서 투자 영역이 개발자산에서 준공자산으로 넓어졌다. 임대주택 시장에서는 서울권의 '코리빙(개인공간과 공용공간을 함께 갖춘 1~2인용 소형 주거)'이 핫(Hot)한데, 국내 디벨로퍼 및 전문운영사, 해외 기관의 투자가 급증하면서 시장의 관심이 크게 늘고 있다.

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데이터센터와 임대주택은 둘 다 수요가 탄탄한 섹터이다. 데이터센터는 전 세계적으로 팽창중인 디지털 경제의 핵심 인프라이다. 최근 클라우드, 인공지능(AI), 블롯체인 등 디지털 생태계의 확산을 가속화되는 기술들이 급속도로 발전하면서, 데이터센터는 양과 질 두 가지 측면에서 시장 확대가 이루어지고 있다. 한국에서도 수도권을 중심으로 데이터센터 개발사업이 대규모로 진행되고 있는데, 시장의 팽창을 전력 인프라 공급과 운영업계가 따라가지 못하고 있다. 코리빙도 상황이 비슷하다. 서울시에만 150만명에 달하는 1인 가구가 거주하고 있어, 이제 1만실 수준인 코리빙 재고에 비해 기저수요가 매우 풍부하다. 오피스텔, 숙박시설, 다세대/다가구 등 코리빙의 대안이 존재하지만, 신뢰할만한 사업자가 운영하는 코리빙 시설에는 임차인들이 오피스텔보다 비싼 월세를 주고 입주를 하고 있다.

자료: 삼성증권(2025), 2025년 국내 부동산 전망, p.35

자료: 알스퀘어(2025), 2025 서울 코리빙 마켓 리포트, p.20

데이터센터와 코리빙이 상업용부동산 시장에서 자리를 잡으려면 넘어야할 과제도 남아있다. 특히, 자산 거래시장, 특히 국내 기관의 투자수요가 아직 검증되지 않았다는 점은 시장확대의 큰 걸림돌이다. 데이터센터와 임대주택은 모두 장기 운영이 필요한 자산이다. 양 섹터 모두 최근 해외기관의 투자가 확대되며 관심을 받고 있지만, 국내 기관이 본격적으로 투자에 참여해 거래 시장이 확대되지 않으면 투자 시점에서 자산의 Exit 가능성에 대한 의구심이 커질 수밖에 없다.

실제 데이터센터나 임대주택는 투자 시점에서 자산 처분을 통한 투자금 회수 구조를 마련하기 쉽지 않다. 개발 건의 경우, 오피스나 물류시장에서 많이 볼 수 있는 선매입 구조는 두 섹터에서 찾아보기 쉽지 않다. 준공자산 투자도 마찬가지다. 데이터센터는 해외 운영사업 또는 국내 개발사업 참여를 통해 시장 이해도를 높인 투자자가 매입하지 않겠느냐는 기대감은 있지만 그 기대감이 아직 검증된 상황은 아니다. 코리빙은 준공된 물건을 투자기관 사이에 통매각하는 시장이 아직 형성되지 않아, 운영기간 이후 개별 분양 등으로 Exit 전략을 수립하는 경우가 많다.

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다행인 점은, 데이터센터와 코리빙에 대해 국내 기관투자자의 관심이 증가하고 있다는 것이다. 국민연금은 올해 3월 7500억원을 3개 위탁 운용사내 배정하면서, 펀드 자금의 30% 이상을 데이터센터, 도심형 물류 등에 투자하도록 하였고, 행정공제회도 '24년말 안산 데이터센터 개발사업에 1천억원을 넘는 금액을 출자하였다. 기관투자자 사이에서 국내 데이터센터 투자에 대한 관심이 서서히 구체적인 투자집행으로 이어지는 모습니다. 데이터센터 개발사업을 주도했던 일부 국내 운용사들도 리츠구조 등을 통해 Exit을 추진하고 있다. 향후 투자자금 조달 상황을 지켜보면 데이터센터 투자시장의 성장 가능성을 확인할 수 있을 것으로 보인다. 한편, 코리빙은 국내 기관투자자나 금융사들 사이에서 구체적인 투자전략이 실행되는 모습은 아직 뚜렷하지 않지만, 정부에서 보증상품 도입을 검토하는 등 시장의 성장 및 제도화를 지원하고 있어 정책과 시장의 상호작용을 기대해볼만한 영역이다.

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다만, 국내 기관의 투자가 확대되려면 데이터센터와 코리빙 모두 운영수익의 안정성이 검증되어야 한다. 우선, 양 섹터 모두에서 신용도와 자본력을 갖춘 운영사업자가 늘어나 안정적 운영이 가능해져야 한다. 또한 데이터센터의 임차인 풀(pool), 코리빙 임대료 프리미임의 지속 가능성 등 운영수익/비용에 큰 영향을 미치는 항목들을 신뢰할만한 데이터로 검증하거나 추정할 수 있어야, 사업/투자 Sponsor나 운영기관의 신용보강에 과하게 의존하지 않는 자금조달이 가능해질 것이다.

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