[시장]데이터센터의 병목, Equity 확보와 운영수익
데이터센터(DC)는 전세계뿐 아니라 한국에서도 상업용부동산시장의 새로운 투자처로 부각되고 있다. 데이터산업의 성장세는 가파른 반면 기반이 되는 데이터 인프라 시설은 아직 부족하기 때문이다. 국내에서는 통신사, 시스템 솔루션, 금융사 등이 자사용으로 데이터센터를 주로 운영해왔다. 하지만 최근 네이버, 카카오, 아마존(AWS), MS, 구글 등 국내외 대형 IT 업체들이 클라우드, 인공지능(AI) 사업을 확대하면서 데이터센터 투자를 늘리고 있고, 이들을 겨냥한 코로케이션 시장도 성장세다. 사업영역을 다각화려는 대형 건설사, 부동산 개발시장 침체기에 새로운 사업건을 찾으려는 시행사, 상업용부동산 투자를 다각화하려는 기관투자자나 해외 투자자들도 사업/투자건 발굴에 적극적이다.
AI 산업이 불러온 건설사 미래 먹거리 ‘데이터센터’…시공에서 개발까지(이코노미스트, 2024.7.26)
에어트렁크 인수로 亞 데이터센터 진입 블랙스톤 "5년간 시장 3배 증가할 것"(딜북뉴스, 2024.10.9)
통신업체 등의 자사용을 제외하면, 상업용으로 개발되어 외부 업체에 임대하는 데이터센터는 아직 그리 많지 않다. 특히 20MW 이상의 IT 용량을 갖춘 대형 상업용 데이터센터는 더욱 부족하다. 안양(Actis), 하남(맥쿼리인프라에서 매입), 부평 SEL2(디지털엣지) 등 서울 통근권에 소수의 센터가 완공되어 운영을 개시한 정도다. 운영중인 데이터센터, 특히 프라임급 자산 수가 적다는 것은 임대차 시장의 성장만 뒷받침된다면 운영수익의 업사이드가 있음을 의미한다.
액티스, 안양에 4200억원 규모 최신 데이터센터 완공(매일경제, 2024.1.24)
맥쿼리인프라, 하남 데이터센터 7천340억에 인수(연합인포맥스, 2024.7.30)
액티스, 국내 2호 26MW 규모 '양평동 데이터센터' 내달 말 준공(딜북뉴스, 2024.9.13)
디지털엣지·SK에코플랜트, 36MW급 새 데이터센터 서비스 개시(딜북뉴스, 2024.10.17)
최근 수도권에서는 다수의 데이터센터 개발사업이 추진되고 있다. 목동/가산 등 서울시에서도 개발이 이루어지고 있지만, 안양/부천/안산/인천 등 토지비 부담이 적은 서울 근교에서 더욱 개발이 활발하다. 다만, 데이터센터가 아직 혐오시설로 인식되고 있어, 주거지 인접지역에서는 인근 주민의 반발 등으로 데이터센터 개발사업이 차질을 빚는 경우가 늘고 있다. 이로 인해, 민원 우려가 적고 전기 수급도 비교적 용이한 산업단지 내의 부지가 데이터센터 개발 입지로 각광을 받고 있다.
AI 필수 인프라 '데이터센터' 주민반발ㆍ전력수급에 제동(이투데이, 2024.11.18)
데이터센터개발 안산대첩...반월·시화산단 일대 8곳 개발 추진(딜북뉴스, 2023.11.27)
인천 데이터센터 8곳인데 2곳 더… '첨단'하려다 '단전'될 판(중부일보, 2024.3.24)
최근 수도권에서 준공되었거나 개발 추진중인 주요 사업들을 보면, 부지면적은 2~6천평, 연면적은 1만평~2.5만평인 경우가 많다. 오피스나 물류센터에 비하면 면적이 작은 편인데, 개발 가용지를 확보하기 쉽지 않고 전력 확보량(수전용량)에 따라 DC의 규모(IT용량)도 제한되기 때문이다. 대략 4천평의 부지에 1.5~2만평의 DC를 지어 40MW 정도의 IT용량을 갖추는 것이 최근 수도권 데이터센터 개발사업의 평균적인 모습니다.
[데이터센터 개발지도, Cush & Wake, 2024 1H Datacenter Marketbeat Seoul]
전기통신 공사비, IT 장비 비용 등이 추가됨에 따라 면적은 작아도 개발비용은 웬만한 오피스 이상이다. 데이터센터 공사비는 IT용량 1MW당 대략 100~150억원 가량인데, 최근 개발하는 건들은 150억원을 넘기도 한다. 총 개발비용은 공사비(건물 공사비+전기통신 공사비)에 토지비와 기타 비용(부대비용, 금융비용, 예비비 등)을 합산하는데, 사업별로 편차가 있지만 전체 개발비용을 100이라 하면 대략 공사비가 65, 토지비가 15, 기타 비용이 20 정도를 차지한다. 1MW 당 공사비를 120억원이라 하면, DC 개발비용은 200억원/MW가량이다.
얼마 전 이지스자산운용이 개발한 하남 데이터센터(IT용량 25MW)가 7,340억원에 맥쿼리인프라에 매각되면서 데이터센터 개발사업의 수익성이 부각되었다. 1MW당 290억원 수준으로 거래된 셈인데, 개발비용을 제외하고도 큰 사업 이익이 발생하였다. 아직 운영단계의 공실리스크가 크고(임차인 풀이 협소), 토지비/공사비 등 개발원가도 증가하는 추세지만, 오피스 외 상업용부동산 시장이 위축된 상황에서 데이터센터는 매력적인 투자처가 되고 있다.
데이터센터 개발사업은 자본조달 측면에서 진입장벽이 높은 시장이다. 현재 개발중인 데이터센터 상당수는 사업비가 5천억원을 넘는다. 30% 가량 자기자본을 투자한다면 투입자본이 1,500억원 이상인 셈이다. Opportunistic 시장으로 아직 기관투자자 참여도가 높지 않다보니, Equity 투자자를 확보하는 것이 개발사업에서 매우 중요한 과제이다. 고무적인 것은, 투자자 저변이 점차 확대되고 있다는 점이다. 국내외 기관투자자 및 사모펀드, 해외 데이터센터 운영업체 등이 투자 사례가 점차 늘고 있고, 국내 금융사들도 펀드를 조성하거나 계열사 공동투자 등을 통해 Equity 투자를 부담하고 있다. 특히 사업이 어느 정도 진행되어 인허가나 개발비용 증가위험이 헷지된 사업은 투자기관이나 금융사가 지분 인수 등을 통해 참여를 늘리고 있다..
신한금융 데이터센터 전용펀드, 자산편입 시작...1호는 죽전 개발사업(딜북뉴스, 2024.7.1)
캐나다연금투자委-퍼시픽운용, 1조원 합작해 2번째 데이터센터 개발(딜북뉴스, 2024.11.22)
캡스톤 2개 펀드 합동으로 5000억 규모 개봉동 데이터센터개발사업 인수(딜북뉴스, 2024.12.16)
데이터센터 개발사업이 급증하면서 수도권에서는 토지비용이 빠르게 증가하고 있다. 2~3년 전만해도, 데이터센터 부지 매입비용은 평당 2천만원 이하였지만, 최근에는 평당 3천만원을 넘어서고 있다. 최근 한전의 전기사용통지 요건이 강화되고 전력계통 영향평가 실시를 포함한 분산에너지 특별법이 통과되면서, 전력 사용계약을 이미 확보한(또는 확보 가능성이 높은) 부지의 매입 가격은 더욱 비싸졌다.
개발비용이 커지면 운영 수익성은 낮아진다. 이에 따라, 데이터센터의 운영 수익성을 확보하는 문제가 점차 이슈로 부각될 가능성이 높다. 최근 준공되었거나 개발이 진행중인 데이터의 월별 상면임대료(Rack 사용료)는 20만원/Kw를 넘어서고 있지만, 입지 선호도가 좀 낮은 곳은 여전히 10~15만원에 불과하다. 아직은 공급부족 시장이라 운영수익률을 확보할 수 있는 임대차계약을 체결할 수 있지만, 임차인 풀(tenant pool)이 넓지 않다는 점은 운영수익의 불확실성을 높이는 요인이다. 개발/운영비에서 큰 비중을 차지하는 IT장비의 교체/개량주기가 짧다는 점도 부담이다. 운영단계의 CAPEX가 예상보다 증가할 수 있기 때문이다. 운영시장의 DATA가 축적되고 불확실성이 줄어들어야, 데이터센터의 수익/비용 구조도 안정화되면서 투자도 더욱 늘어날 수 있다.
