도시 플랫폼 인프라 펀드

도시를 ‘공간 플랫폼’으로 전환하기 위한 플랫폼 투자 모델

by 김수민

Dec 9. 2025

City Platform Infrastructure Fund: Operating the Future City

도시 플랫폼 인프라 펀드

City Platform Infrastructure Fund

Ⅰ. 배경 및 문제 인식

1. 콘텐츠가 풍부한 지속가능한 도시를 위한 변화의 시점

• 지금까지 도시 정책은 노후 건물 보수, 환경 정비 등 ‘물리적 개선’에 집중

• 그러나 건물을 고치는 것만으로는 생산성과 활력을 만들어낼 수 없음

• 도시의 문제는 하드웨어가 아니라 ‘콘텐츠가 머물 수 없고 순환하지 않는 구조’에서 발생

2. 공공·민간 공간(시설)의 전통적 역할 전환의 필요성

(1) 지하철·공원·쇼핑몰·영화관 등 공공/민간의 ‘도시의 앵커 시설’의 역할 변화

• 과거 도시의 중심이었거나 체류 시간을 만들어내던 시설들이 사회·경제 구조 변화로 기능을 잃고 있음

• 유효한 트래픽을 가지는 주요 공간들은 변화하고 있지만 도시 대부분의 공간들은 대응에 수동적

(2) 공공성과 비즈니스 모델 모두가 유효하지 않음

• 공공시설: ‘공공성만 추구’하던 시대가 지나면서 운영·방문·프로그램의 지속성이 무너짐

• 민간 시설: 기존 상업 모델만으로는 운영비 회수·집객력 유지가 어려운 시점

• 결과적으로 사업성도 공공성도 유지되지 않는 애매한 공간”들이 도시 곳곳에 생김

(3) 도시 앵커 공간들의 역할 재정렬 필요

• 이제 공공·민간 시설 모두 새로운 도시 플랫폼의 일부로 다시 정의되어야 함

• 도시의 핵심 공간들을 콘텐츠·교육·문화·청년·로컬 비즈니스가 활발히 유입되는 구조로 업그레이드

• 도시 생태계를 다시 작동시키는 ‘역할 재설정(Repositioning)’ 시점에 도달

3. 비어 가는 거리와 지속가능하지 않은 상권

• 임대료와 리테일 생산성 격차로 전통적인 임차 방식으로는 도시의 공간이 필연적으로 비게 됨

• 임대료 변동성, 상권 경쟁 격화, 초기 정착 리스크로 소형 상가 공실 급증

• 청년 창업·로컬 브랜드·문화 콘텐츠가 도시와 쉽게 접속하지 못함

• “더 많은 공간이 생겨도, 콘텐츠는 들어오지 못하고, 도시는 활력을 잃어감.”

4. 도시가 ‘플랫폼’이 되어야 할 시점

• 콘텐츠–상점–고객이 쉽게 연결되는 도시 플랫폼 구조가 필요.

• 물리적 기반 위에서 콘텐츠가 정착, 실험, 확장할 수 있는 중간지대(Mid-layer) 구축 필요.

Ⅱ. 펀드 조성의 목적

1. 도시의 ‘소프트 인프라’ 구축

• 기존 인프라 하드웨어(도로·지하철·공원 등)로서의 역할을 넘어, 도시의 앵커시설들과 공간이 콘텐츠·상점·앵커시설·로컬커뮤니티가 머무는 소프트 인프라가 될 수 있도록 만드는 펀드

2. 도시 운영 단계(City Space Operation)에 대한 투자

• 기존 지자체의 예산은 대부분 시티 프로퍼티 매니지먼트 단계(유지·보수)에 집중

• 그러나 도시에 활력을 만드는 것은 ‘운영(Operation)’ 단계. 펀드는 운영과 운영을 위한 소프트 인프라 구축에 참여하여 공간 → 콘텐츠 → 커뮤니티 → 경제효과의 선순환을 만든다.

3. 다양한 주체가 참여하는 하이브리드 펀드

• 시/중앙정부/산하기관 등의 공공 자금

• 시민 커뮤니티(조합·크라우드 투자도 가능)

• 민간 자본(리츠, 벤처, 시중은행)

• 운영자/브랜드/기업

Ⅲ. 투자 대상 및 사업 구조

1. 공공 공간의 전략적 재정의: 도시 플랫폼으로의 전환

(1)‘유휴·통과 공간’에서 ‘도시 경험 기반 인프라’로의 역할 전환

• 지하철 역사, 공원, 하천변, 산책로, 버스터미널, 역세권은 교통·휴식·동선 기반의 기능적 공간이 경쟁력을 가지려면 이러한 공공 공간들은 도시 브랜드·문화·시민 경험의 핵심 자산으로 재정의

• 단순 리모델링이 아니라, 도시의 정체성을 만들고 체류 시간을 늘리는 ‘소프트 인프라로 전환

(2) 공공 공간을 중심으로 ‘콘텐츠·교육·문화·창업’이 접속하는 플랫폼 구축

• 공공 공간은 개별 시설이 아니라, 도시 전체를 연결하는 네트워크형 플랫폼으로 재편할 수 있음

• 이를 통해 시민·청년·관계인구·방문객·창업자·크리에이터가 자연스럽게 접속하고 머무를 수 있는 도시형 콘텐츠 허브가 형성

(3) 공공 공간에 ‘운영·브랜드·프로그램’을 결합한 투자 모델 적용

• 기존 공공사업은 공사·관리 중심이었지만, 도시 활력을 만드는 것은 운영(Operation)과 콘텐츠(Contents)

• 펀드(지자체+민간자본)에서 공공 공간에 대해 운영 기반 투자 모델을 적용하여 지속가능한 수익구조와 지여역 환원 모델 구축

• 중장기적으로는 관광·관계인구 증가로 인한 도시 경제 확대 효과

→ 공공 공간을 ‘콘텐츠가 머무는 도시 플랫폼’으로 개편한다는 의미는, 단순 하드웨어 재생을 넘어 도시의 공공 인프라에 콘텐츠·문화·교육·창업이 자연스럽게 스며드는 구조적 전환”을 뜻함.

(4) 공공 공간 플랫폼화가 가져오는 도시적 효과

• 관계인구 증가: 방문객이 머물고, 배우고, 일하고, 창작하며 도시와 연결됨

• 도시 브랜드 강화: 도시의 핵심 인프라들이 ‘경험 기반 콘텐츠 자산’으로 변환

• 경제적 선순환: 공공 공간 → 콘텐츠 → 체류 → 소비 → 창업 → 재투자

2. 앵커 시설·도시 문화 인프라 투자

(1) 도시의 체류 시간을 늘리는 ‘소프트 인프라’ 직접 투자

• 미술관·도서관·서점·호텔 등 “도시가 살기 좋아지게 만들고, 외부 방문객이 관계인구로 전환되는 문화 인프라”에 투자

• 도시의 문화·여가·지적 생산성을 높이는 앵커 브랜드/프로그램/운영 모델을 개발·유치

(2) 앵커 시설을 하나의 ‘도시 브랜드 자산’으로 간주

• 미술관·도서관·서점·호텔 등은 도시의 정체성을 상징하는 브랜드 인프라로 재정의

• 이러한 시설에 직접 투자하고 운영을 맡아 운영 이익(Operating Profit)을 공유하고 지역에 재투자

• 공공성이 유지되면서도 도시의 매력도·방문·체류를 동시에 강화하는 하이브리드 모델 구축

(3) 관계인구(관계 기반 방문객) 확대

• 지역에 찾아오는 관광객과 이용자들이 단순 방문에서 끝나지 않고 도시에 머무르고 참여하는 관계인구로 전환되도록 체류·문화·커뮤니티 프로그램을 연속적으로 운영

3. 교육/창업 공간 및 클러스터

(1) 유휴시설 활용이 아닌 ‘교육/창업 기반 투자 전략’

• 대학·중고교 및 유휴 시설을 리모델링하는 수준을 넘어서, 학교·교육기관 자체의 인수·공동 투자·전략적 파트너십

• 지역 대학, 사립학교, 교육기관과 함께 장기적 교육·주거·창업 생태계를 설계하는 투자 모델

(2) 글로벌 교육·창업 프로그램 유치

• 해외 학생·예비창업자·크리에이터들이 지역으로 들어올 수 있도록 국제 교육 프로그램, 글로벌 스쿨, 창업캠프, 크리에이터 레지던시 등을 구축

• 교육이 도시의 핵심 콘텐츠가 되고 지역 인재 + 외부 글로벌 인재가 함께 머무는 구조를 만듦

(3) 교육–주거–창업 인프라 패키지 구축

• 교육 프로그램과 연결된 기숙사·콜리빙·랩(실험실)·코워킹·창업 인큐베이터 등을 일체형으로 조성

• 청년 주거 문제 해결 + 지역 인재 유입 + 로컬 산업과 직접 연결되는 도시형 교육 클러스터로 진화

(4) 지역경제에 미치는 구조적 파급 효과

• 학생·창업자·크리에이터가 도시에서 6개월~2년 단위로 체류함에 따라 지역 경제의 소비·일자리·문화 생산력이 지속적으로 증가

• 교육 기반 투자는 곧 지속 가능한 관계인구·미들턴(New Middle-term Residents)을 만드는 핵심

도시 플랫폼 인프라 펀드

Ⅳ. 기대 효과

1. 도시 공간적 측면: 도시 공간의 비즈니스적 재구성 및 플랫폼화

• 공공·민간 유휴 공간을 콘텐츠·브랜드·프로그램이 ‘접속’할 수 있는 운영 기반 자산으로 재편

• 도시 공간을 단순한 시설이 아니라 수익을 창출하는 도시형 비즈니스 플랫폼으로 전환

• 지하철역, 공원, 하천변, 학교, 항만 등 기존의 ‘기능 중심 공간’을 콘텐츠가 지속적으로 공급되고 운영 이익(OP)이 발생하는 도시 오퍼레이션 인프라로 업그레이드

• 도시의 핵심 인프라가 창업·문화·교육·관계인구·관광 소비를 연결하는 경제적 노드 역할

• 단발적 리모델링을 넘어 펀드의 지속적 투자·운영을 통해 도시 전역에서 콘텐츠와 프로그램이 순환하는 네트워크형 공간 경제 형성, 생활권 단위에서 도시 매출·체류시간·브랜드 가치가 함께 상승

• 다양한 도시 공간들이 상업·문화·교육·창업 기능을 동시에 품으며, 각각에 새로운 체류 경험과 비즈니스 기회, 안정적 운영 수익을 제공하는 하이브리드 도시 비즈니스 구조로 진화

2. 도시 생산성 측면: 크리에이터 이코노미 시대의 ‘도시 생산기지’로의 전환

• 크리에이터·창업자·지식노동자들이 도시 안에서 살고, 일하고, 창작하고, 판매하며, 네트워크를 형성할 수 있는 구조가 마련됨으로써 도시는 미래 산업의 생산기지(Production Base)로 재탄생

• 교육, 주거, 창작, 커뮤니티 공간이 하나의 도시 플랫폼에서 연결되면 창작 → 소비 → 협업 → 확장으로 이어지는 선순환 생산 체인이 형성되어, 도시의 총생산성(도시 GDP-like value)이 실질적으로 증가

• 펀드를 통해 공급되는 프로그램·콘텐츠·브랜드는 도시의 고유한 창업 생태계를 강화하고, 새로운 일자리와 시장을 지속적으로 창출

• 단순히 부동산 자산의 가치 상승이 아닌, 도시 안에서 발생하는 교육·문화·창작·서비스 산업의 생산량이 증가, 도시가 글로벌 창작·지식 산업의 경쟁 도시로 성장

3. 도시 지속가능성 측면: 관계인구·글로벌 인재가 머무는 도시로의 진화

• 도시의 공공·민간 공간이 콘텐츠와 프로그램으로 활성화되면 관광객·창작자·학생·노마드가 단순 방문자가 아닌, 도시에 머무르고 관계를 맺는 관계인구(Relational Population)로 전환

• 장기 체류 기반의 기숙사·창업공간·교육 프로그램은 글로벌 크리에이터·학생·지식노동자들이 도시에서 시간과 생산을 투자하는 구조를 만들며, 이는 도시의 장기 경쟁력을 크게 강화한다.

• 도시 브랜드가 강화되면서 “보고 떠나는 도시”가 아니라 살고 싶고, 머무르고 싶은 도시로 변화해 인구 감소·산업 소멸 등 기존 도시 문제의 근원적 해결을 가능

• 도시의 지속가능성은 결국 관계인구 + 창작생태계 + 지속적 운영 인프라의 결합에서 나오며, 펀드는 이 세 가지를 연결하는 도시 플랫폼의 기반 투자 역할을 수행

4. 도시 생산성과 가치의 순환·분배 측면: 도시에서 발생한 가치가 다시 도시로 돌아오는 구조

• 도시에서 생성된 창작·교육·문화·관광·운영 수익이 펀드 구조 안에서 도시민·로컬 플레이어·공공·민간 투자자에게 재분배되는 순환 경제 모델을 형성

• 공공 예산은 단순한 건설·시설 유지가 아니라, 도시 운영(Operation)과 프로그램 구축에 집중되면서 도시의 경제 효율성과 공공성 모두가 동시에 향상

• 로컬 브랜드·창업자·청년·시민은 도시 플랫폼을 통해 공간·시장·관계 인프라에 접근할 수 있는 기회를 확보하고, 도시 경제에 참여하며 직접적인 경제적 기여와 보상을 경험

• 펀드는 도시 공간에서 발생하는 운영 수익(OP)을 기반으로 도시 내부에서의 재투자 구조를 만들고, 이는 장기적으로 도시의 브랜드 가치·자산 가치·생활권 경제력을 모두 높이는 지속 가능한 도시 가치 순환 모델로 완성

“펀드 운용의 도시사회적 기대 효과는 다음으로 요약할 수 있다.”

A. 도시 공간적 측면 : 빈 공간을 콘텐츠·프로그램이 채우는 도시 오퍼레이션 플랫폼으로 전환

B, 도시 생산성 측면 : 도시를 크리에이터 이코노미 시대의 생산기지로 재구성

C. 도시 지속가능성 측면 : 관계인구·글로벌 인재가 머무는 지속 가능한 도시 브랜드 구축

D. 가치 순환·분배 측면 : 도시에서 발생한 가치가 시민·로컬 플레이어·투자자에게 돌아가는 순환 경제 구조 형성

Ⅴ. 펀드 구조 및 실행 체계

Fund Structure & Execution Framework

“경제적 수익률과 도시 사회적 가치를 동시에 창출하는 듀얼 트랙 모델”

1. 정부·지자체: 공공자산 활용과 도시 전략적 투자 파트너

• 공공공간 매칭(지하철역·공원·학교·공공부지 등)과 현물 투자(또는 장기 임대), 정책적 마중물 투자로 펀드의 초기 리스크를 완화하고 투자 효율을 극대화

• 기존의 건설·시설비 중심 예산을 도시 운영(Place Operations)·콘텐츠·교육·창업 생태계 조성 예산으로 전환하도록 유도

• 교육기관·앵커시설·공공자산을 도시 플랫폼 자산군(City Platform Asset Class)으로 묶는 장기적 협력 구조 설계

2. 민간자본(리츠·IB·은행·임팩트 투자·기관투자자)

도시 소프트 인프라 자산군에 대한 새로운 투자 유형 발굴

• 교육·문화·창업·관계인구 기반의 도시 인프라는 전통 부동산과 차별화된 ‘중장기 운영수익(OP) 기반 자산’으로 재정의

• 펀드는

- OP Margin,

- 콘텐츠 수익(Program Revenue),

- 체류 기반 매출(Stay-based Economy),

- 브랜드 밸류 상승(Brand Equity Accretion) 등의 지표를 기반으로 정량적 펀드 운용 및 성과 분석 수행

• 도시 브랜드·체류인구·교육 수요·창업 활동 등 미래 도시 시장성을 반영한 새로운 Soft Infrastructure Asset Class를 형성하여, 기관투자자에게 안정적 수익률(IRR)과 포트폴리오 다각화 효과 제공

3. 도시 오퍼레이션 파트너

‘도시 플랫폼’을 실제로 작동시키는 전문 운영 기관

• 공공·민간의 핵심 공간을 콘텐츠·브랜드·프로그램이 작동하는 도시 플랫폼으로 만드는 핵심 오퍼레이터 역할.

• 역할 범위:

- 도시 기반 공간 운영(Place Operations Management)

- 커뮤니티·문화·교육 프로그램 기획 및 실행

- 브랜드·콘텐츠 큐레이션 및 운영 효율화

- 데이터 기반 수요 분석 및 성장 전략 수립(KPI 기반 운영)

- 창업·크리에이터 유입을 위한 파이프라인 구축

- 운영 데이터(Occupancy, OP Margin, CAC/LTV, 체류시간 등) 기반의 도시 가치 향상을 책임지는 전문 파트너

4. 지역/커뮤니티 그룹

도시 가치 상승의 직접적 수혜자이자 참여 주체

• 로컬 투자조합·시민 파트너십·커뮤니티 리츠 등 참여형 금융 모델을 통해 생산자 겸 소유자 역할

• 도시 브랜드·콘텐츠·교육·지역 산업과 직접 연결되는 거버넌스 참여자로 기능

• 도시에서 발생하는 가치가 주민·로컬 창업자·소상공인·콘텐츠 공급자에게 재분배되는 순환 구조를 형성함으로써‘도시 플랫폼’의 지속성을 강화

Ⅵ. 결론: 도시를 ‘작동하는 플랫폼’으로 바꾸는 금융·운영 모델

“도시는 더 이상 하드웨어로 성장하지 않는다. 운영·콘텐츠·교육·창작이 도시의 생산성을 결정한다.”

1. 도시 경쟁력의 새로운 정의

도시의 경쟁력은 이제 건물의 외형이나 시설의 신축 여부에서 나오지 않는다. 콘텐츠가 흐르고, 교육이 일어나고, 창작이 발생하고, 관계인구가 머물고, 운영이 지속되는 도시 플랫폼 구조에서 나온다.

2. 도시 펀드의 역할: ‘고치는 투자 → 작동시키는 투자’로의 패러다임 전환

본 펀드는 도시를 살아 움직이는 운영 시스템(Operating City)**으로 전환하는 핵심 금융 모델. 단순 재생이 아닌 콘텐츠·교육·브랜드·창업 생태계를 중심으로 도시를 작동시키는 투자로 이동

3. 듀얼 리턴(Dual Return): 수익성과 사회적 가치의 동시 달성

펀드는 다음 두 가지 목표를 동시에 충족한다:

(1) 경제적 수익률(Return on Capital)

• 운영수익(OP) 기반 안정적 현금흐름

• 도시 브랜드 가치 상승에 따른 자산가치 증가

• 체류경제·문화경제·창업경제에서 발생하는 신규 수익

(2) 도시의 사회적 가치(Return on Community / ROC)

• 청년·창작자·교육 수요를 수용하는 도시 구조

• 지역경제 재순환 및 시민 참여 거버넌스

• 관계인구 증가와 장기 체류 기반 강화

• 지속 가능한 도시 미래 가치 창출

4. 도시의 미래 산업 기반을 만드는 장기적 도시 운영 모델

공공·교육·문화·창업 인프라를 하나의 네트워크로 묶어 살기 좋은 도시 + 머물고 싶은 도시 + 생산이 일어나는 도시를 만든다. 도시 플랫폼 인프라 펀드는 도시가 오랫동안 활력을 유지하고 생산성을 높일 수 있도록 돕는 ‘도시 운영 모델’을 지원하는 금융 도구이며, 동시에 도시의 미래 산업 기반을 만드는 전략적인 투자 인프라다.

*관련 자료 다운로드 (NotebookLM 활용/제작)

한글(Korean version)

Platform_City_Strategy.pdf

영문(English version)

urban development financing, moving beyond obsolete models where the focus on 'physical improvement' alone fails to generate vitality because 'content cannot settle and circulate'. To address the functional collapse of traditional public and private anchor facilities (like subways and parks) and the crisis of non-sustainable commercial areas, the CPIF strategically redirects investment from facility maintenance (City Property Management) to the 'Operation' phase, treating the city as a dynamic operating system. The fund is designed to build Soft Infrastructure—encompassing content, education, culture, and local communities—which transforms these spaces from merely functional sites into 'city experience-based infrastructure' and a networked platform. Utilizing a Hybrid Fund structure involving public funds, private capital, and operational partners, CPIF implements an operating investment model to create a continuous economic cycle (public space → content → stay → consumption → entrepreneurship) and develops integrated Education-Housing-Startup clusters. This strategy aims for a Dual Return (economic profitability and social value) by strengthening the city's brand, increasing its total productivity (도시 GDP-like value), and attracting the Relational Population, ultimately converting the city into a sustainable 'Production Base' for the creative economy.