체류형 관광과 로컬 이노베이션
지속가능한 마을(Town)을 위한 체류형 관광 전략 구축과 모델
체류형 관광과 로컬 이노베이션 :
지속가능한 마을 (TOWN)을 위한 체류형 관광 전략 구축과 모델
한국관광개발연구원에서 '지속가능한 지역 관광 생태계를 위한 지속가능한 투자 구조와 협업방식'에 대한 의견을 요청받아, 한국관광공사에 글을 쓰게 되었습니다.
'안 와도 걱정, 와도 걱정'
현재 국내 대부분의 도시는 '외부'에서 사람이 방문해 주지 않으면 유지될 수 없는 도시 생산 구조를 가지고 있습니다. 그렇다고 너무 많이 방문하면 (국내외 사례에서 알 수 있지만) 일시적으로 방문하는 관광객 중심으로 도시 상업 공간이 재편되고, 물가 안정성도 떨어지며, 기존 원주민 사생활 공간과 중첩되는 부분에서의 갈등이 커지는 부작용들이 치명적입니다
도시와 관광 산업의 지속가능성이라는 측면에서
전통적 관광 산업으로 발생하는 주거 인구와의 갈등을 줄이고, 도시를 방문하는 사람들과 도시주민이 공존하는 방식으로의 '관광'이 필요합니다.
현재 국내 도시들을 방문하는 관광객들이 가고자 하는 '동네'와 우리가 살고자 하는 좋은 주거지는 크게 다르지 않습니다. 도시의 주거 인구와 관계 인구가 공존할 수 있는 환경을 만들고 태도를 갖추는 것이 중요합니다.
동네와 동네의 생산성을 만드는 기업과 브랜드, 그리고 이해관계자의 관계를 정의하고, 투입되는 자원(INPUT)과 결과(OUTPUT)의 지속가능한 사이클을 만드는, 도시 관점에서의 유효한 투자 구조가 필요합니다.
그간 로컬스티치에서 해온 경험과 데이터를 바탕으로 '관광 산업'의 관점으로 정리해 보았습니다.
1. 서론
1.1 연구 배경
2020년 이후 팬데믹을 기점으로 관광의 개념은 단기 체험 중심에서 체류형(long-stay)과 생활형(lifestyle) 관광으로 급격히 전환되었다. 원격근무 확산, 디지털 노마드 비자 도입, 창의 산업 중심 도시정책의 확장 등은 “여행(work)”과 “생활(life)”의 경계를 빠른 속도로 허물어지게 하고 있다.
한국 역시 관광산업이 ‘방문객 수’ 중심에서 ‘체류의 질’ 중심으로 옮겨가고 있으며, 정부의 「체류형 관광 활성화 기본계획(2024)」은 이 변화를 제도적으로 뒷받침하기 시작했다 [1].
특히 도시관광과 지방관광의 양극화, 인구감소와 원도심 공동화, 숙박산업의 공급 과잉으로 인한 국내 지역 관광산업의 부침은 새로운 관광모델의 요구로 이어지고 있다. 글로벌하게 자리 잡고 있는 체류형 관관 흐름에 대해 정리하고, 국내에 적합한 형태로 발전시키는 계획과 실천이 필요하다. 워케이션 (Workation), 디지털 노마드(Digital Nomad), 슬로우 트래블(Slow Travel) 등 체류형 관광에서 중요하게 생각하고 있는 개념에 대해 정리하고 이를 바탕으로 해외사례를 들여다 보고, 지속가능한 투자 구조와 협업 모델 전략을 제안해 보고자 한다
2. 개념적 프레임: 워케이션, 노마드, 슬로우 트래블
2.1 주요 개념 정의
다음 표는 현재 관광개발 분야에서 주로 사용되는 핵심 용어의 정의를 비교한 것이다.
<표 1> 주요 개념 정리 및 비교이 개념들은 단순히 ‘관광객의 행태’가 아니라 도시와 지역이 새로운 생활플랫폼으로 작동하는 방식을 설명한다. 관광지의 개념이 ‘방문지(destination)’에서 ‘체류거점(base)’으로 확장된 것이다.
2.2 글로벌 시장 규모 및 정책 변화
2.2.1 글로벌 워케이션 시장 규모
2024년 기준 전 세계 워케이션 시장 규모는 약 390억 달러, 연평균 성장률(CAGR)은 **14.9%**로 추산된다 [2]. 주요 수요층은 25~44세의 원격근무 가능 직군이며, 평균 체류일 수는 2020년 대비 2.3배 증가했다.
2.2.2 정책 동향
2018년부터 국가별 디지털 노마드 정책이 빠르게 확산되고 있다. 2018년 3개국에서 시작된 디지털노마드 비자 제도는 2024년 현재 54개국으로 확대되었다. 유럽의 포르투갈, 에스토니아, 크로아티아 등의 디지털 노마드 친화적 도시들을 보유한 국가들이 주도적으로 선도하고, 아시아에서 비슷한 조건을 가진 도시들을 보유한 국가들인 인도네시아, 일본, 대만 등이 빠르게 도입 중이다.
2.2.3 국가별 정책 특징 요약
포르투갈: 2022년 Digital Nomad Visa 신설, 리스본을 중심으로 장기체류형 코리빙 인프라 육성.
인도네시아: 발리 중심으로 최대 5년 체류 가능한 ‘Second Home Visa’ 운영.
일본: 2024년 외국인 노마드 비자 발급 시작, 오키나와·나가노 중심으로 워케이션 거점 지정.
이러한 제도적 기반은 관광이 ‘소비 행위’에서 ‘생활 선택지’로 진화하고 있음을 보여준다.
3. 글로벌 트렌드: 주거와 관광의 융합
3.1 주요 도시 비교
아래 표는 6개 주요 도시의 관광·주거 융합 모델을 비교한 것이다.
글로벌 체류형 관광 도시 사례 비교이 6개 도시는 공통적으로 ‘Work–Live–Experience’의 통합적 관광모델을 실험하고 있다. 즉, 숙박시설이 ‘일하는 거점(Work Base)’으로 재편되고, 체류형 프로그램(예: 커뮤니티 클래스, 로컬 워크숍)이 관광의 핵심 콘텐츠로 자리 잡고 있다.
3.2 사례 분석
3.2.1 발리 – 글로벌 워케이션의 대표 도시
Canggu·Ubud 지역에는 약 200개 이상의 코리빙·코워킹 공간이 운영 중이다. ‘Outpost Bali’는 숙박과 사무공간, 문화 프로그램을 결합해 평균 체류기간이 21일에 이른다. 현지 통계청 자료에 따르면 2023년 외국인 장기체류자 수는 2019년 대비 2.4배 증가했다 [3].
3.2.2 리스본 – 도시재생형 노마드 허브
리스본은 노후 건물을 코리빙으로 리모델링해 도시재생과 관광을 동시에 달성했다. 2024년 기준, 디지털노마드 거주자는 약 15,000명으로 추산되며, 이들이 지역경제에 기여한 소비는 연간 3.2억 유로로 평가된다 [4]. 최근 지중해 남부의 여러 도시들과 더불어 유럽 체유형 관광지의 대표 도시이다.
3.2.3 헝춘 – 청년 창작 기반의 로컬 워케이션 실험
헝춘은 대만 핑둥현의 남단 어촌으로, 2019년 이후 창작자·디자이너 중심의 체류형 관광지로 재편되었다. ‘Nomad ChicChats Forum’ 등 문화행사를 통해 체류형 콘텐츠를 강화하고 있으며, 평균 숙박일 수가 4.7일로 전국 평균(2.1일)의 두 배 수준이다.
3.2.4 오키나와 – 공공 중심 워케이션 실험
일본 관광청은 오키나와를 “워케이션 특구”로 지정하고, 기업 연수와 원격근무 수요를 결합한 모델을 확산 중이다. 2023년 46개 기업이 오키나와 형 워케이션 프로그램에 참여했으며, 지방경제 파급효과는 약 5억 엔으로 추산된다 [5].
3.3 분석 요약: 주거와 관광의 융합 구조
관광산업의 하드웨어 측면에서 ‘Work–Live–Experience’의 통합적 관광모델은 숙박시설이 지역경제 순환형 거점으로 진화하는 것을 의미한다. 즉, 일(생산)과 생활(소비)이 같은 공간에서 순환하며, 지역 커뮤니티·콘텐츠·공간이 삼위일체로 작동하는 것이다.
3.4 소결
이상의 서술을 통해 글로벌 트렌드 분석을 통해 확인되는 핵심 포인트는 다음 세 가지다.
체류의 기간이 아니라 경험적 라이프스타일(삶의 질)이 관광의 주요 가치로 이동하고 있다.
하드웨어와 소프트웨어의 결합의 산물인 공간이 곧 콘텐츠로 기능하며, 주거·관광·문화가 통합된 플랫폼이 된다.
민간의 창의적 운영모델과 공공의 정책적 지원이 결합될 때 지속가능한 체류형 관광 생태계가 구축된다.
이제 다음 장에서는 이러한 국제적 변화 속에서 ‘일과 라이프스타일이 결합된 체류형 관광의 본질’과 한국 적용 가능성을 논의한다.
<표 A-1> 도시·권역별 핵심지표(연간 방문객 /정책/운영모델 등) 비교4. 일과 라이프스타일이 체류형 관광의 핵심이 되는 이유
4.1 일과 라이프스타일 변화와 이동성에 따른 체류형 수요 증가
관광이 여가활동에서 일과 삶의 연장선이 되고 있다
4.1.1 글로벌 장기체류 지표를 관찰하면 2019년에서 2024년 사이, 관광의 주요 허브 도시에서 (베를린·리스본·바르셀로나) 1인당 평균 숙박박수와 장기(>7박) 비중이 빠르게 상승했다. 베를린의 2024 30.6M 숙박은 팬데믹 전후 ‘도시 체류’ 회복을 넘어 생활형 도시경험 소비가 성장했음을 시사한다.
4.1.2 디지털노마드 비자(포르투갈·인도네시아·일본), 도시 차원의 체류형 공공프로그램(오키나와)의 확산은 수요-공급의 제도적 정합성을 강화하고 연쇄적인 정책을 촉발하는 요인으로 작용하고 있다.
4.1.3 장기체류 촉진하는 요인은 다음과 같이 관찰된다
공급(하드웨어): 코리빙·하이브리드 호텔·워크라운지·공용키친·웰니스
수요(소프트웨어): 원격근무·창작·학습·로컬커뮤니티 교류
제도: 비자/세제·DMO 프로그램·거주/숙박 규정
플랫폼: 항공/철도 연결성·디지털/공공 Wi-Fi·콘텐츠 캘린더
4.2 단가·지출구조의 질적 전환을 통한 관광 경제 구조의 변화
4.2.1 도시 관광의 경제 효과 분석에 있어 관광객 직접 지출의 비중이 늘어나고 있다. 숙박/식음/문화를 중심으로 한 체류형 관광의 직접 지출 비중에 더해, 공유오피스/웰빙/교육 등 장기 체류가 가져오는 부수적인 지출들이 직접 수입을 늘리는 역할을 하고 있다. NYC의 2024년 $79B 경제효과 중 60%가 직접지출로 분석되는 것이 대표적이다.
4.2.2 양적 확대보다는 질적 환경의 리디자인이 체류형 관광 생태계의 리스크 관리에 주요 전략이다. 발리의 숙박 개발 모라토리엄은 체류형 관광 전략에 맞춰 환경 수용력과 커뮤니티 수용성을 보호하는 방향으로 질적인 업데이트를 거치면서 대표적인 체류형 관광 생태계를 구축하였다.
4.3 국내 적용을 위한 결론
체류형 관광 생태계로의 전환을 위해
4.3.1 장기·반복체류를 전제로 한 프로그램화(워크숍·레지던시·학습)하고
4.3.2 도시생활형 공간(주거+업무+웰니스+커뮤니티) 조성을 위한 하드웨어-소프트웨어-제도를 동시 설계하는 것이 필요하다.
5. 하드웨어 :
사례를 중심으로 확인하는 체류형 관광의
공간과 어메니티
5.1 공간유형별 구조
5.1.1 코리빙형(Co-living Residence): 스튜디오/프라이빗룸 + 공용키친·라운지·세탁·루프탑. 주 1–2회 커뮤니티 프로그램(요리/운동/로컬투어)
5.1.2 하이브리드 호텔(Hotel × Work): 객실+워크라운지+폰부스+미팅룸. Day-pass·주간 요금제·컨퍼런스 연계. (예: 베를린/리스본 셀리나·세컨드홈, 발리 Outpost)
5.1.3 로컬하우징형(Local Living/Serviced Apt.): 주거형 객실+한 달 살기 요금제. 생활편의(편의점/헬스/요가) 내재화.
5.1.4 레지던시/캠퍼스형(Workation Campus): 다동 복합 + 공방/스튜디오/세미나실. 기업·대학·공공 레지던시(오키나와/일본형).
5.2 하드웨어 어메니티
5.2.1 필수적 운영 : 초고속 인터넷(업/다운 대칭), 폰부스·집중실, 공용키친, 세탁·건조, 라운지, 웰니스룸(스트레칭/요가), 자전거·보드락커.
5.2.2 선택적 기획: 팟캐스트룸/미디어랩, 공방(목공/세라믹), 소형 스테이지(오픈마이크·토크), 루프탑 가든(도심형 재생과 연계).
*운영 KPI는 다음 요소를 포함한다. 평균 체류일 수, 재방문율, 콘텐츠 참여율(주 1회 이상), 로컬 파트너 매출.
5.3 운영 프로그램(예시)
5.3.1 콘텐츠 캘린더: 월차 테마(푸드·공예·음악·도시산책), 주차 워크숍, 라이트-레지던시(2~4주).
5.3.2 로컬 협업: 상권·장인·예술가와의 수익쉐어(티켓/클래스), 지자체 공동 마케팅.
5.3.3 장기요금제: 7·14·30박 플랜, 로컬교통패스·문화패스 번들. (베를린·리스본 사례 참고)
5.4 정책·인증·수급관리 연계
5.4.1 수급관리: 품질인증(워케이션 인증제)과 공간 프로그램 균형 공급을 통한 통합 경험 구축과 기업형 워케이션(보조+프로그램 표준화) 도입을 통해 공공과 민간이 함께하는 공간 정책
참고문헌 (발췌)
[1] 한국관광공사 (2024). 체류형 관광 활성화 기본계획.
[2] WTTC (2024). Global Workation Index 2024.
[3] Indonesia Central Bureau of Statistics (2024). Bali Long-Stay Tourism Report.
[4] Lisbon City Council (2024). Digital Nomad Economic Impact Survey.
[5] 일본 관광청 (2024). Workation Pilot City Program 2023 Report.
6. 소프트웨어 :
사례를 바탕으로 한 콘텐츠 및 커뮤니티 디자인
6.1 체류형 관광의 콘텐츠 구성
체류기간이 길수록 고객의 행동 요인은 “로컬 경험·창작·관계 형성”으로 이동한다. 앞에서 확인한 바와 같이 유럽·북미 주요 도시에서의 숙박박수(overnights) 자체가 팬데믹 이후 회복을 넘어 증가했고(예: 베를린 2024년 3,060만 박; 게스트 1,270만 명)—이는 ‘방문’보다 ‘체류’가 재확대되었음을 보여준다. 체류형 콘텐츠(수업·워크숍·커뮤니티 이벤트 등)는 방문객의 체류 연장·재방문을 견인하고 관계인구로 확장되게 한다.
6.1.1 체류자들이 경험하는 콘텐츠는 기본적으로 다음과 같은 유형을 보여준다
로컬 체험 : 장인 공방 체험(2h), 로컬푸드 클래스(1.5h), 동네 산책(1.5h)
창작/워크 : 코워킹, 미디어 중심 체험 프로그래, 메이커스페이스 활동
커뮤니티 : 주간 네트워킹, 저녁살롱, 전문가 토크, 팝업마켓
웰니스: 요가·명상, 도시 러닝/하이킹, 자연탐방
다음과 같은 운영지표로 콘텐츠의 체류 관광 기여도를 측정할 수 있다.
(평균 체류일 수(LOS), 7박 이상 비중, 재방문율, 프로그램 참여율의 증감)
6.2 수익화 및 운영모델 : 콘텐츠의 과금 체계와 P&L 반영 방식 예시
연속 숙박일 수가 2019년 대비 2024년이 세계 관광 기준 16%가 순증 하였다. 이는 체류형 관광객들의 빠른 확대를 의미하며, 그들의 만족도와 재방문율을 높이기 위한 콘텐츠 구성과 이를 관광 매출 증대로 끌어올릴 수 있는 통합적 사용자 디자인이 필요하다. 공간(하드) 공급 → 콘텐츠(소프트) 운영 → 커뮤니티 확대로 이어지는 선순환을 설계하고, KPI를 숙박률이 아닌 체류일 수·참여율 중심으로 전환하고 정량적 KPI를 유관 매출 등으로 확대하여 관리하는 것이 중요하다.
상품 묶음: “14박 패스 + 로컬클래스 2회 + 코워킹 데이패스 5회” 패키지(체류객 1인당 월 과금 증액)
멤버십/구독: 30·60·90일 멤버십(라운지/웰니스/네트워킹 포함).
로컬 파트너십: 클래스/마켓 수익 쉐어(예: 7:3 또는 6:4), 지역상권과 상생.
외부 판매: 클래스 일반 티켓화(지역민 유입으로 오프피크 회수).
6.3 전략 제안 요약
6.3.1 단기 숙박 확대보다 체류기간 연장형 콘텐츠에 Capex/Opex 배분하여 체류일 수, 참여율, 유관 매출에 기여하게 계획한다.
6.3.2 이를 위해 지역자원 맵핑(장인·문화공간·대학/스타트업 허브)을 통해 소프트웨어 구성을 위한 현재 지역 조건을 분석하고 콘텐츠 Capex/Opex 기준을 수립한다.
6.3.3 지자체와 민간 운영사 공동의 소프트웨어 일정 및 온오프라인 브랜딩/마케팅 운영 표준을 수립한다.
7. 투자 구조와 비즈니스 모델
7.1 부동산/운영 분리형 구조(Asset-Light Model)
7.1.1 정의 및 배경
‘Asset-Light(자산경량화) 모델’이란 토지·건물 등 숙박시설 물리자산을 최소한으로 소유한 채, 운영 측면(관리·브랜드·콘텐츠) 중심으로 가치창출하는 비지니스 방식이다. 안정적인 운영과 수익 창출에 대한 시장 크레딧을 보유하고 있는 글로벌 호텔 체인들은 최근 수년에 걸쳐 자사 소유 부동산을 매각하고 프랜차이즈·관리계약 중심으로 전환하고 있는데, 자산 경량화 모델이 민간 시장에 보편적으로 적용되고 있는 트렌드를 보여준다.
이 모델을 관광·체류형 사업에 적용하면 부동산 리스크 부담을 줄이고, 운영·콘텐츠 경쟁력에 집중할 수 있게 된다. 이는 비지니스의 INPUT을 체류형 관광 생태계에 맞는 KPI에 집중할 수 있게 해 준다.
7.1.2 구조적 특징 및 장단점
초기 자본투입이 상대적으로 낮고, 자산유동성 확보·확장성 향상·운영 유연성 증가에 상대적으로 장점이 있다.
한계: 운영능력·브랜드력·콘텐츠 차별성이 중요하며, 약할 경우 수익극대화가 어려우며, 계약구조(운영사-자산소유자) 간 이해관계 조정이 필수적인 부분이 한계로 작용할 수 있다. 이에 운영/브랜드/콘텐츠에 대한 생태계 차원의 투자 및 능력 확대/확보가 필요하다.
7.1.3 관광·체류형 적용 비지니스 구조 설계 예시
부동산 지분은 지자체·공공기관 또는 토지임대형 SPC가 확보하고, 운영사/콘텐츠 사는 경영/마케팅/커뮤니티 프로그램에 집중하는 형태가 바람직하다. 예컨대 한국 원도심에서는 지자체가 유휴부지나 노후상가를 제공하고, 민간운영사가 공간 리노베이션+콘텐츠운영을 맡는 구조로 설계할 수 있다
운영 리스크(공실, 콘텐츠 미참여, 프로그램 활성화)를 줄이기 위해 초기에는 운영형 계약(임대료 또는 수익쉐어) 중심으로 출발하고, 안정화 이후 일부 자산소유 전환을 검토하는 방식도 가능하다.
7.1.4 전략 제언
관광개발 펀드 설계 시 자산보유비율을 전체 사업비의 40–60% 이내로 제한하고 나머지는 운영컨트랙트·브랜드관리·콘텐츠투자 등에 배분하는 것이 리스크 관리와 지속가능성에 유리하다.
체류형 관광은 일반 숙박사업보다 체류기간·재방문율·커뮤니티 참여율이 수익에 직결되므로 운영사 역량을 자산소유 여부보다 우선 고려해야 한다.
계약서상 자산소유자–운영사 간 의무·권한·보상구조(예: 최소점유율 보장, 콘텐츠참여율 인센티브 등)를 명확히 설계해야 한다.
7.2 ROI·NOI 비교표
7.2.1 핵심 개념 정리
NOI (Net Operating Income): 총수익에서 운영비·관리비·세금 등을 제외한 순영업이익. 숙박시설 가치평가에서 핵심 지표
ROI (Return on Investment): 투자원금 대비 수익률을 의미하며, 프로젝트 전체 자본수익을 측정하는 지표
7.2.2 제언 및 활용방법
경량형 모델(Asset-Light Model)에 있어 운영 기대 ROI와 안정성의 상관관계, 그리고 투자 자산이 실물이 아님을 고려할 때, 펀드 조성과 운영이 난이도가 있을 수 있음. 이를 보완하기 위해 유관 부서와 지자체가 펀드에 공동 투자하고 안정화 단계까지 운영될 동안의 투자 배당 유보 등의 전략이 필요하다
투자설계 시 NOI 증가 요인(체류일 수↑, 콘텐츠참여↑, 재방문율↑)을 명시적 목표로 설정하여, 투자-운영의 투명성을 확보한다. 비지니스 모델로서의 체류형 모델은 일반 숙박 대비 1인당 평균 지출과 재방문율에 대한 목표를 중심으로 투자자 및 이해관계자와 이해를 일치시킨다.
예시> 객실 점유율: 85% / 평균 체류일 수: 10일 / 재방문율: 20% / 콘텐츠 수익 비율: 전체매출의 15%
* 감가·리모델링비·운영비 상승 등 리스크 요인에 대비해 민감도 분석(점유율 변동 ±5%, 체류일 수 변동 ±1일 등)이 필수적이다.
7.3 한국관광공사/지역관리회사 기반 투자 모델
7.3.1 지역관리 회사(AMC/AMO)의 정의와 역할
*Area Management Company/Area Management Organization
정의 : Area Management Company (AMC) 혹은 **Area Management Organization (AMO)은 특정 지역(도심, 상업지, 관광거점 등)의 공간·시설·상권·콘텐츠·이벤트 등을 통합적으로 관리·운영하는 법인 또는 협의체를 의미한다. 공공(지자체·관광공사 등)과 민간(운영사·상인회·디벨로퍼 등)이 협치형 거버넌스(Governance)를 구성하여 지역의 자산을 효율적으로 운영하고, 경제·문화적 활력을 유지하는 역할을 한다.
역할 : ① 공간 및 시설 관리 ② 상권 및 콘텐츠 운영 ③ 이벤트 및 마케팅 ④ 투자 및 수익 배분 ⑤ 데이터 및 평가관리
체류형 관광생태계에서의 지역관리 회사의 의미 : 지역관리회사는 “하드웨어(공간) + 소프트웨어(콘텐츠) + 거버넌스(운영)”를 통합 관리하는 지역 단위의 운영 플랫폼이다. 관광·도시재생·체류형 프로젝트에서는 지자체–공공기관–민간운영사가 공동으로 참여하는 AMC/AMO를 설립함으로써 지속가능한 지역경제 생태계(Local Economic Ecosystem)를 구축할 수 있다.
7.3.2 투자-운영 모델 설계 예시
- 자금 조달 : 민간출자: 45% + 관광공사/기금: 35% + 지자체 출자(현물/인센티브 환산): 20%
- 운영 수익배분 예시 : 지역관리 회사 운영이익 : 45% + 지역상권 환원·재투자: 15% + 펀드이자·배당: 40%
*지역관광발전기금/도시재생펀드와 민간 펀드를 매칭을 통해 안정적인 구조화를 이룰 수 있다.
7.3.3 운영 관리 및 투자 리스크 관리
- 품질인증제도(예: 체류형 숙소 인증·워케이션 허브 인증)를 마련해 공급과잉·저품질 체류시설로 인한 브랜드 리스크를 막아야 한다.
- 운영사는 객실 점유율, 체류일 수, 콘텐츠참여율 등 KPI를 연간 계약서에 포함하여 성과 기반 수익쉐어로 설계한다
7.3.4 종합
- 운영 차별성(프로그램·커뮤니티)과 자본 효율(Asset-Light)의 효율적 활용, 공공과의 협업을 통해 투자, 운영에 있어 성과를 극대화하고 운영을 관리한다.
8. 국내 적용 전략
한국의 지역관광은 오랫동안 도시 중심·단기체류형 모델을 기반으로 성장해 왔다. 2024년 기준, 서울과 수도권의 관광소비 비중은 57.8%로, 국내 관광경제의 절반 이상이 이 지역에 집중되어 있다(한국관광공사, 국내관광 동향조사 2024). 이 구조는 교통 접근성과 숙박 인프라가 집중된 대도시권의 강점을 반영한 결과이며, 숙박형 관광의 평균 체류일 수 2.2박 또한 짧지만 효율적인 여행 패턴으로 고도화된 한국형 관광문화의 특성을 보여준다.
하지만 최근 들어 체류형 관광(Living Tourism), 워케이션(Workation), 로컬 체험형 여행의 확산으로 관광의 공간적·시간적 범위가 넓어지고 있다. 여행이 단순한 방문(visit)이 아니라 ‘머무름(stay)’과 ‘삶의 경험(live)’의 영역으로 확장되면서, 기존 대도시 중심 구조 밖에서도 새로운 체류 수요와 산업 기회가 빠르게 형성되고 있다.
이에 따라 관광의 중심이 대도시에서 지역으로 이동하는 ‘다핵적 관광생태계(multi-nodal tourism ecosystem)’가 등장하고 있다. 이 흐름은 기존 관광의 경쟁력을 대체하기보다, 그동안 상대적으로 주목받지 못했던 로컬·섬·산업유산 지역에 새로운 부가가치와 체류형 수익모델을 창출하는 확장선상에 있다.
그 연장선상에서
- 섬 지역은 자연·웰니스·예술을 결합한 장기체류형 관광 생태계로,
- 원도심 지역은 공실 재활용과 로컬콘텐츠를 결합한 생활형 관광거점으로,
- 산업 쇠퇴지역은 산업유산의 공간적 장점을 활용하여 교육·창업 중심의 체류플랫폼으로
각자의 지역성에 맞는 방식으로 관광의 새로운 면을 형성할 수 있는 기회가 있다. 이처럼 체류형 관광의 확장은 기존 관광 산업의 대체가 아니라 보완적 진화(Complementary Evolution)로, 한국 지역의 공간·경제·문화 구조를 다층적으로 재편할 수 있는 차세대 성장축이 될 수 있다.
8.1 유형별 도시 : 섬 중심 · 원도심 · 산업 쇠퇴지역
섬 지역은 체류환경의 질과 교통 접근성, 원도심은 공실 활용과 커뮤니티 회복, 산업 쇠퇴지역은 산업유산의 재해석과 교육형 콘텐츠가 핵심 성공요인이다.
8.2 도시별 제안모델
8.2.1 섬 중심 지역 (자연·해양·레지던시/웰니스형)
국내 후보군(예시)- 해외 벤치마크
a. 오키나와(일본): 기업 워케이션·장기체류 제도화(광역·공공 주도) → 기업형 프로그램 표준화, 항공/기상 리스크 대응, 내국 장기체류 확보
b. 발리(인도네시아): 디지털 노마드·코리빙 집적(민간 주도) → 콘텐츠·코워킹·레지던시의 민간 확장 모델, 모라토리엄 등 수급관리에 시사점이 있다.
8.2.2 원도심 (공실 재활용·로컬콘텐츠·보행 네트워크형)
국내 후보군(예시)- 해외 벤치마크
a. 리스본(포르투갈): 도시재생 × 코리빙·코워킹 결합, 노마드 비자·세제 인센티브 → 노후건물 리노베이션·장기체류 활성화, 데이터 기반 도시브랜딩
b. 바르셀로나(스페인): 관광 아파트 규제 및 분산 전략 → 원도심 과밀 억제·체류가치 중심 전환, BID/거버넌스 정교화
c. 원도심은 상권 파트너십(상인회·청년팀)이 핵심이다. 공실을 코리빙+라운지+공방으로 묶고 월간 콘텐츠 캘린더로 재방문을 설계하기를 추천한다.
8.2.3 산업 쇠퇴지역 (산업유산 리모델링·교육/창업·팹랩형)
국내 후보군 (예시)- 해외 벤치마크
a. 에센·루르(독일): 제철·광산 유산 → 문화·창업 거점(Zeche Zollverein 등) → 초대형 산업유산의 단계적 문화전환, 국제행사·교육 연계
b. 요코하마·미나토미라이(일본): 항만·산업지 전환 → MICE·관광·기업 R&D 집적, 공공·민간 장기계획 기반
c. 산업 쇠퇴지역은 안전·환경·용도변경이 쟁점이다. 단계별 효율적 리모델링이 가장 중요하며, 에듀/메이커 콘텐츠로 초기 리스크 완화한다. 대학/공공연구 파트너십을 통해 시너지를 기대할 수 있다.
8.2.4 공통적으로 다음의 체크리스트가 필요하다.
- 입지: 대중교통·보행 동선·핵심 POI 밀집도
- 자산: 공실률·리모델링 난이도·용적/용도
- 시장: 7·14·30박 수요(직장·대학·크리에이터 커뮤니티)
- 거버넌스: AMC/DMO 구성 의지, 지자체 인허가·세제
- KPI: 평균 체류일 수, 재방문율, 프로그램 참여율, 지역매출 유발
9. 제도 및 펀딩 구조 제안
9.1 3자 협력 구조 (민간–공공–지자체)
체류형 관광 프로젝트는 하드웨어 공급, 콘텐츠 운영, 공공지원이 삼위일체로 작동해야 한다. 이를 위해 다음과 같은 3자 협력 구조가 이상적이다. 균형 있는 협력 구조와 KPI 기반 보상체계(점유율·체류일 수·콘텐츠 참여율·지역매출 환원율)를 바탕으로 지속적인 생태계 확대를 기대할 수 있다.
- 민간운영사(Soft Developer) :기획, 디자인, 콘텐츠·커뮤니티 운영, 수익관리
- 공공기관(관광공사, 도시공사 등) :인프라 지원, 인증제 운영, 초기 자금(저리융자, 보조금)
- 지자체 : 부지·건물 제공, 인허가 패스트트랙, 세제감면, 지역주민 참여조정
9.2 제도 개선 및 국가 전략 제언
9.2.1 법제도 개선
- 「관광진흥법」상 숙박업 정의를 확대해 ‘워케이션·체류형 관광 숙박시설’ 별도 분류 필요.
- 「도시재생특별법」에 체류형 관광을 목적사업으로 명문화하여 리모델링 지원 가능하도록 개정.
- 지역관리조직(AMC/AMO)에 공공재원 직접지원이 가능하도록 공공기관 투자 근거 조항 신설.
9.2.2 인증·평가 제도
- ‘K-Workation 인증제’ 또는 ‘체류형 관광 우수시설 지정제’ 신설, 품질관리·브랜드 관리 일원화.
- 공공·민간 통합 데이터 플랫폼 구축 → 체류일 수, 방문객, 지역소비 등 KPI 실시간 모니터링.
9.2.3 국가 전략 프레임 제안
- 국토교통부·문화체육관광부·중소벤처기업부 합동으로 “Living Tourism 2030” 국가프로젝트 추진.
- 목표: 2030년까지 체류형 관광 활성화 도시 글로벌 기준 TOP 100에 5 클러스터 이상 랭크, 평균 체류일 수 3.5박, 지역소비율 30% 상승.
10. 결론 및 시사점
10.1 한국형 체류형 관광 모델의 방향
- 패러다임 전환: 관광은 ‘소비’에서 ‘거주+창작+관계’의 플랫폼으로 진화 중이다.
- 핵심 구조: Work–Stay–Experience 삼위일체 모델(일, 주거, 체험의 융합).
- 차별점: 외국 사례(발리, 리스본 등)는 주거·콘텐츠 중심의 민간모델, 한국은 공공의 도시재생자산과 민간 콘텐츠가 결합된 하이브리드형 구조로 발전할 수 있다.
- 중장기 목표: 2030년까지 체류형 관광 활성화 도시 글로벌 기준 TOP 100에 5개 클러스터 이상 랭크, 평균 체류일 수 3.5박, 지역소비율 30% 상승
10.2 정책 및 민간 역할 제언
- 정부·공공기관 :
a. 체류형 관광을 도시·주거·문화정책과 연계, 범정부 차원의 통합전략 마련
b. 체류형 숙소 인증제, AMC 설립지원, 관광·도시재생 예산 통합관리
- 지자체 :
a. 원도심·섬·산업유산별 맞춤형 체류전략 수립
b. 민간운영사와 공동사업 협약(MoU) 체결 및 행정지원
- 민간운영사(Local Developer):
a. 지역자원 기반의 콘텐츠 기획 역량 강화
b. 투자·운영·커뮤니티 전문성을 바탕으로 AMC JV 설립 및 협업
c. ’Soft Developer’로서 공공과 상생하는 비즈니스모델 구축
11. 종합
체류형 관광은 더 이상 “숙박업의 확장”이 아니라, 도시 운영모델의 전환점이자 “지역경제의 지속가능한 플랫폼”이다.
한국형 모델은
① 공공자산 활용 + ② 민간운영 전문성 + ③ 로컬커뮤니티 참여를 결합하여 지역의 경제·문화·공간을 통합 관리하는 거버넌스로 발전해야 한다.
기고 링크
김수민(Sumin Kim) / Soft Developer
공간과 비지니스를 기획하고 운영하는 일들을 하고 있습니다.
SNS http://instagram.com/leo_seongo
도시 생산자들에게 공간과 멤버십을 제공하는 로컬스티치(localstitch.kr)를 만들고 운영합니다.
D&D Property Solution(https://dndproperty.com)에서 사업 개발 부문을 담당하고 있습니다.
공간 개발/디자인 관련 협업/컨설팅 = 로컬스티치 디자인(https://www.localstitch-design.com)
