정부도 때론 쇼잉하고 싶다 : GTX 1편(성남)
친절한 정부의 시그널을 무시하지 마세요
(1) 신상은 항상 옳다.
(2) 잘 모르겠으면 대표 상품을 사라!
(3) 어디선가 광고-홍보가 되고 있는 제품에 투자하라!
(4) 리뉴얼되는 제품에 주목하라!
(5) 대세는 한정판이다!
이번 포스팅부터 아파트 구매를 위한 다섯 가지 원칙을 바탕으로 지역 별 분석에 들어가려 한다.
그 첫 타자는 어디선가 광고-홍보되고 있는 IMC 제품 = 국가 차원에서 주력으로 개발 계획 중인 GTX 주변 지역이다.
[GTX, 수도권 광역 급행 철도]
수도권과 서울의 중심을 고속 철도로 잇는 교통 혁명이며 정부가 중점적으로 추진할 사업 중 하나이다.
GTX의 운행 최고 시속은 180KM, 평균 시속은 113KM이며 동탄-삼성 구간이 18분(일반적인 지하철 7~8 정거장), 의정부-청량리 구간이 12분으로 통행 시간의 단축을 보면 가히 획기적이라 할 수 있다.
GTX가 부동산 시장에 미칠 영향은 아직 예측에 불과하다.
인 서울 집값 상승으로 방황하는 젊은 세대에게 새로운 주거지의 대안이 될 수 있으며, 도심 접근성이 어렵고 교통이 낙후되어 지지부진한 발전을 보였던 동북권에 새로운 활력을 불어 일으킬 것으로 본다.
또한 강남권 내에서의 부의 축이 지하도시 개발을 위시로 한 '삼성'으로 이동하지 않을까 많은 사람들이 생각하고 있다. (GTX 외곽지역은 배드타운으로 전락? 상권은 서울 중심부로 더욱 발달?)
경험해 보지 못한, 새로운 교통수단이 몇 년 후 우리에게 펼쳐진다.
정부는 왜 GTX에 투자하려고 할까? 이 교통수단은 우리에게 어떤 삶의 변화를 이야기할까?
오감을 동원하여 상상력을 발휘해 보자!
(GTX A 노선은 착공 상태, B-C는 예비타당성 조사 중)
(김현미 국토부 장관은 고양을 국회의원 출신, 정책위의장 김태년 국회의원은 현 성남시 수정구 국회의원 - GTX A는 분당과 일산을 잇는다? 될 것 같은 촉이 오지 않는가?)
* 누누이 말하지만 달님 짱짱팬이다. 다만 정권에 따라 어떤 사업을 주력으로, 어디를 더 개발할지 상상의 나래를 펼쳐 볼 필요는 있다.
GTX 예상 노선도 ( A 노선 착공)“삼성-동탄 구간” 2021년 12월 개통 예정!
먼저 '착공된' GTX A노선의 수혜지역은 어디가 될지 생각해 보도록 하겠다.
GTX A 노선은 파주(운정)부터 화성(동탄)까지 잇는 노선으로 지도의 '붉은색' 노선을 참고하면 된다.
운정-킨텍스-대곡-연신내-서울역-삼성-수서-성남-용인-동탄
해당 노선의 수혜지 중 주목할만한 지역은 '성남'과 '수서'이다.
경기도권(용인, 동탄, 운정, 킨텍스, 대곡)은 GTX 착공 전부터 건설사들의 밀어내기 물량과, 투자자의 투기수요가 이미 몰린 관계로 하락기 전환 시 방어가 쉽지 않기 때문이다.
1. 성남 역: 선량한 '브랜드 이미지'로 10년은 더!, 분당-판교
'버블세븐', '천당 위의 분당' 이란 말이 유행했듯이 2000년대 중반 최고의 주가를 올렸던 경기도 신도시는 바로 '분당'이다.
분당은 상당히 신비로운 지역이다. 우선 밑도 끝도 없이 그냥 이미지가 좋다. 지역을 선택할 때 '지역이 갖는 브랜드 이미지'가 그 지역의 투자 성패를 가른다 해도 과언이 아니다. 분당같이 넓은 지역엔 천차만별의 사람이 거주할 텐데 그럼에도 불구하고 '분당'은 그냥 있어 보인다.
이미지만 좋은 것은 아니다. 실제 거주 환경도 우수하다. 강남에 뒤처지지 않는 학군, 경기 이남 기업 근로자들의 탄탄한 수요, 율동공원-중앙공원-탄천으로 이어지는 녹지에 백화점, 영화관 등 편의시설까지. 신도시의 깔끔한 구획과 강남의 '있어빌리티'를 함께 갖춰 스터디셀러로써의 자격을 갖춘 곳이다.
이러한 분당에게도 위기가 찾아왔으니, 바로 '인 서울' + '신축' ='직주근접'의 약진 때문이다.
2000년대 중반까지만 해도 옥수> 분당을 상상이나 했겠는가. 마포구-성동구가 지역 재개발을 통해 신축 아파트로 무장하고 편리한 지하철로 맞벌이 '직주근접' 수요를 흡수하면서, 동일한 예산으로 대안이 될 수 있었던 '환경이 탁월한' 분당은 타격을 입었다.
(분당의 마지막 대규모 신축은 13년 전 입주한 정자동 파크뷰였던가...)
또한 '판교', '광교'라는 무시무시한 대안의 등장은 분당을 또 한 번 힘들게 했다.
인 서울은 주변이 발전하고 신축 아파트가 들어오면, 구축 아파트가 그 시세를 흡수하며 권역을 확장해 가는 경향이 있다.
그러나 경기도는 그렇지 않다. 경기도는 땅 덩어리가 넓고, 그린벨트를 풀어 공급량을 늘려 버리면 대안이 많아져 시세 방어에 약점이 있다. 분당 역시 같은 이유로 힘겨워했다.
과거 분당의 중심이 '서현-수내-정자'라인에 집중되어 있었다면 이 수요가 분산되기 시작한 것이다.
'직주근접'과 '신축'을 원하는 사람은 '판교로'
'가성비'와 '신축'을 생각한 사람은 '광교로'
'투자 방어력'을 생각한 사람은 '서울로'
...
여전히 수내는 분당의 대치동이고, 서현은 상권의 중심이며, 정자동은 트렌디하다.
하지만 소비자의 니즈는 다양해졌고, 그 니즈를 담을 대안은 더 풍부해졌다.
이러한 분당의 위기를 기회로 바꿔준 구원투수가 바로 'GTX: 성남 역'이라고 생각한다.
정확히 분당은 GTX 호재부터 다시 주목받기 시작했다.
상대적으로 춤추듯 오른 서울 집값의 대안으로, 브랜드 이미지가 탁월한 '분당'을 떠올리기 시작했다.
분당은 가성비 좋은 실거주 환경과, 강력한 브랜드력을 바탕으로 한 삶의 질, 여기에 거기에 GTX 착공의 개발 호재가 겹치며 투자자에게도 거주자에게도 모두 매력적인 곳으로 탈바꿈하고 있다.
(올해 들어 분당은 서울권 투기지역 대출규제와, 리모델링 혹은 중대형 평형 1+1 재건축에 대한 기대감까지 더해 가장 주목받는 투자처가 된 듯하다. )
긍정적인 것은 GTX 성남 역의 착공이 분당의 지역 별 호재 범위를 더 크게 확장했다는 것이다.
분당에서 다소 변방에 머물러 있던 '이매'를 단숨에 시세 폭풍의 중심에 올려놓으며 새로운 투자처로써 검증을 마친 것이 그것이다.
GTX 성남 역 개발 + 분당 -수서 고속화도로 공원화(지하화)는 다소 주춤했던 '판교'(동판교) 시세에도 영향을 끼쳤다.
테크노벨리의 직주근접을 무기로 완만한 성장을 이어가던 판교에게도 약점은 있었으니, 2군 건설사로 이뤄진 아파트(건설사 브랜드력에 대한 아쉬움)고 어느 정도 판교에서 수익을 거두면 강남권으로 이동을 꿈꾼다는 사실이었다.
건설사에 대한 아쉬움과, 강남권으로의 이탈을 막고 ‘판교’의 성역을 더 공고히 할 재료도 바로 GTX인 것이다.
(결국 신도시의 시세는 서울 접근성과 밀접한 관련이 있다고 봐야겠지...)
(신분당선 개통 이후 주변 집값 변화 추이와 비교해 봐도 좋을 것 같다)
(GTX 요금이 비싸서 많이들 이용 안 할 거라는 이야기도 있는데, 요금이 비싸도 급하면 탄다. 없는 것보다 있는 게 좋으니까)
2021년 12월을 기점으로 분당-판교의 중심은 어떻게 변화할까? 변화를 제대로 맞이하기 위해 어떤 아파트를 선택해야 할까?
GTX 성남 역사가 들어설 곳을 기준으로 반경 1km 원을 그린 후 예산에 맞는 살고 싶은 아파트가 있는지 찾아보자. 도보권이면 무조건 좋다.
분당-수서 고속화도로공원과 가까운 지역이면 좋다.
(지도 상 초록색 표기 부분- 지도상에 나온 지역보다 더 긴 것으로 알고 있다.)
(동판교 삼평동 1-4단지... 지켜보자.)
경의선 철길 공원화 이후 근처 아파트 값이 모두 상승세로 바뀐 것처럼, 기존 교통량이 많았던 분당-수서 고속화 도로의 소음과 분진을 뒤로하고 휴식공간인 공원으로 바뀐다는 것은 고무적인 일이다.
여기에 단지 내 초등학교-중학교를 품은 곳이면 더 좋다. 분당&판교는 가족들이 선호하는 주거지이기 때문에 GTX 가까운 곳은 서울로 출퇴근하는 직장인들이 선택할 수 있는 좋은 대안이 된다. 또한 전통적인 학군 (이매초-중)과 요즘 좋다고 소문난 학군(보평초)의 성격 차이를 이해하고, 본인의 스타일에 맞는 곳에 정착하는 것도 중요하다. 아이들을 편히 교육시키기 위해 수내 학원가에서 셔틀이 지원되는 단지를 알아보고 그 단지를 선택하는 것 또한 좋다. 초등학교 이상만 돼도 라이딩이 필요해지고, 라이딩은 많은 엄마들에게 짐이 되기 때문이다.
지난 5년의 상승장에서 분당&판교는 신축 공급이 제한적이었다. 신축에 대한 성남 시민들의 기대감과 열망은 얼마 전 분양했던 판교 포스코 더샵 분양에서 확인했지만, 앞으로도 대규모 공급도 예정되어 있지 않다. (대장지구, 성남의 마지막 로또 분양?)
신축 공급이 제한적이라는 사실은, 앞으로도 분당의 시세 리딩 소재는 '신축'이 아닌 '교통과 환경'(+리모델링) 중심이라는 이야기로 해석될 수 있겠다.
충분한 수익을 보고 분당&판교를 이탈하려는 자와, 가성비 좋은 매스티지 브랜드 분당을 구매하려는 자의 싸움에서 어떤 세력이 웃게 될까?
그 답에 GTX가 있다. 2021년 기대해 보자!
(다음 편: GTX 2탄-> 강남의 마지막 신도시, 개포)
첫 글부터 주장한 아파트 구매 5대 원칙, 이쯤에서 다시 복기하고 간다.
https://brunch.co.kr/@choirich83/1
