다가구와 다세대는 일란성이 아닙니다.

1. 다가구 주택이란

다가구 주택은 등기부에 단독으로 표시되며 주인 한 명이 소유하고 있다.

공동명의라면 지분이 조금이라도 많은 쪽이 혼자 계약서를 작성해도 무방하다.

세금문제가 아니라면 대부분의 다가구 주택은 소유주가 한 명인만큼 개별세대를 떼어내 매도할 수 없고, 건물 통째로 매매해야 한다.

소유주에 대한 신용이나 대출 부분 등을 등기부를 보면 은행 저당권이나 개인의 근저당 등이 올라와 있어 위험한 주택인지 아닌지 손쉽게 알 수 있다.

필로티 주차장 포함 4층 이하로 총 바닥면적이 660m 2를 넘지 않아야 하고, 세대수는 19세대까지 가능하다.

지역과 평형 수에 따라 다르지만 호실이 많다 보니 통상 아파트나 다세대 주택보다 비싼 경우가 많다.

소유주가 한 명이므로 하자보수를 신속하게 받을 수 있다.

이때 주의점은 임대인 책임은 누수, 옵션. 보일러 등 시설물의 노후로 인한 것은 임대인 책임이다.

임차인은 전등 교체. 샤워기 고장. 벽지(훼손. 스티커. 부착용 아닌 여기저기 못 박음). 하수구 막힘. 곰팡이(누수 원인 아닌 것). 내부 수도 동파 등 주로 노후가 아닌 관리소홀 하자이고 세대 내부 전체를 잘 관리해서 입주 당시 상태대로 반환해야 한다.

더구나 원룸은 짧으면 1년, 길면 2년이라서 소홀하지만 않으면 별 문제가 없는 게 통상이다.

임대인과 임차인의 위와 같은 하자다툼으로 그 부분은 이미 대법원 판례에 나와있으니 참고로 하면 좋다.

2. 다세대주택이란 (공동 주택에 포함)

일반적으로 다세대주택은 빌라라고 부른다.

등기부를 보면 호실마다 구분 소유이며 소유자가 여러 명이다.

지역에 따라 다르지만 세대 별 개별 등기를 하기 때문에 통상 다가구 주택이나 아파트보다 싼 경우가 많다. 10평대의 소형부터 100여 평 이상 되는 곳도 있으니 가격도 천차만별이다.

연예인들이 산 다는 속칭 사생활이 완벽하고 출입구부터 통제하는 상주 경비인이 있는 곳이라면 그 가격은 가늠하기가 더 어렵겠지만.

전세사기나 깡통주택이 문제 되는 것의 대부분은 다세대 주택, 즉 빌라로 불리는 주택에서 일어난다.

각자 세대주가 다를 수도 있지만 건축 주 또는 한 사람이 몇십 채를 갖고 있어 세입자는 일일이 해당 호실의 등기부를 따로 떼어봐야 근저당이나 압류 등을 알 수 있다. 그래서 소유주의 정보를 모두 들여다보기는 어렵다.  

특히 신축일 경우 분양이 안되면 건축주나 돈을 못 받은 시공사가 분양물건을 나눠 가질 수도 있고, 시공사나 대행사가 분양 위임을 받아 분양하니 문제가 발생한다.

집주인 명의 확인이 필요한 이유다.

특히 하자는 사 절기를 겪는 우리나라에선 신축 1년 이내 하자가 가장 많이 발생하니 새 집이라 좋기는 하지만 그 이면엔 위험도 함께 있다는 점 명심해야 한다.

세대별 주인이 모두 다르고, 5층이하이며 총 바닥면적이 660m2 이상이다. 

또 다세대는 소유주가 각기 다르니 어느 한 집에 누수 등 하자가 발생하면 위 층에서 나 몰라라 하는 경우가 생겨 법정분쟁이 일어나기도 한다.

공동 사용 부분에 대한 관리비를 산정할 때 공 실이 있거나 경매로 넘어가는 세대가 있다면 남아있는 세대는 그만큼 불이익을 받을 수 있다.

3.  아파트란 (공동 주택에 포함)

소유주가 모두 다르다.

5층 이상, 660m2 이상이어야 하고 놀이터, 경로당, 관리실이 따로 있다.

지역과 평형 수에 따라 그 가격은 천차만별이다.

사전적 의미의 아파트는 대지에 복도·계단 및 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 곳으로, 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다.

단지 내 편의시설(슈퍼, 학원, 헬스 등)이 잘 되어있고, 각종 활동 및 시설의 집중현상은 도시 안의 대지구득난과 지가의 폭등을 가져오고, 따라서 토지이용의 효율이 높은 아파트의 건설을 촉진하게 되었다.

아파트의 종류를 보면 평면형식, 홀형식, 복도식, 계단식 등이 있다.

주로 대형평수냐 소형평수냐에 따라서 배치방법이 다르다.

대형 일 경우 각 라인마다 엘리베이터가 설치되어 거주민 간의 마주침이라든가 편리함을 가지고 있어 주로 사생활을 신경 쓰는 이 들이 선호한다.

소형은 한 층의 중앙에 엘리베이터를 두고 그 양쪽에 복도형을 길게 연결되어 있다 보니 엘리베이터를 기다리는 시간이나 거주민들과의 접촉이 많아질 수밖에 없다.

아파트는 관리업무를 보는 직원.  시설물 담당. 관리소장,  관리경비실 근무자 등이 있고, 단지 내 가로등이나 수목관리 등 범위가 넓어 단독이나 다세대보다 관리비가 많다.

관리비는 아파트 > 다세대 > 단독 순이다.

하지만 뭐니 뭐니 해도 학군이 좋고(아파트를 중심으로 유치원, 초등학교, 초. 중등학교 있는 곳), 주변에 편의시설(병원, 마트, 은행, 학원 등)이 다양하다면 오래된 아파트라 해도 그 인기는 식지 않는다.

또한, 관리비 속에 건물수선유지비가 공식적으로 포함되어 있으니 노후화(엘리베이터, 도색 등)가 되어도 비용면에서도 큰 무리가 가지 않는다.