하룻밤 자고 일어나면 법이 바뀌니, 부동산 법은 근 4-5년 동안 툭하면 바꿔져 부동산소개소도 헷갈린다고 투털 거린다.
오늘은 그 계약권에 대해 말해 보려 한다.
1. 묵시적 계약
계약 만기가 돌아와도 임대인이나 임차인 모두 아무런 고지를 하지 않고 묵언에 의한 계약을 말한다.
임대료는 말을 안 했으니 금전을 올릴 필요도 없고 내릴 필요도 없이 그저 알면서도 서로 간 의사표시를 하지 않아 일어난 계약을 말한다.
이때 계약 기간과 월세와 관리비는 이전과 동일하게 그대로 책정된다.
2. 연장권
연장권은 한쪽에서 이전과 같은 기간 동안 더 살겠다는 의사 표시를 하면, 그 조건은 이전과 같은 계약조건으로 연장시키는 것으로 임대인은 5% 내에서 보증금을 올릴 수 있다.
1회 연장권은 임차인이 주장할 수 있는 것으로 법적으로 보장되어 있다.
주의할 점은 위 1항의 묵시적 계약과 , 2항의 연장권은 임차인의 요구에 의해 것이 대부분이다.
임대인 입장에서 단점이라면 2년 계약기간 중이라도 임차인이 계약해지를 요구하면 계약해지를 통보 한 날부터 3개월 까지는 계약을 해지시켜야 한다는 점이다.
3. 재계약권
이전과 같은 조건으로 계약하되 5%의 금액 내에서 임대인은 월세를 올릴 수 있고, 재계약은 임대차보호법에 의해 2년이라는 새로운 계약이 성립된 것으로 본다.
재계약은 묵시적이나 연장권과는 엄연히 다르다. 따라서 임차인은 중간에 계약해지를 주장할 수 없다.
중간에 나간다 해도 미리 방을 비우든 안 비우든 임대인은 신경 쓸 필요가 없다.
임차인 입장에서는 만기 전이라도 임대인의 융통성에 따라 돌려받을 수 있다면 감사하다고 해야 한다.
미리 준다는 임대인은 그나마 열린 사람이고, 만기까지 안 준다 해도 임차인은 주장할 수 없으니 말이다.
4. 계약만기에 맞춰 해지하려면 임대인과 임차인은 최대 6개월~최소 2개월 이전까지는 해지하려는 쪽에서 상대방에 통고를 해줘야 한다.
최근 판례를 보면 최소 2개월 전까지 고지해야 하고, 단 하루라도 넘기면 자동으로 묵시적 연장이 된다는 판결이 이미 나와있다.
고로 묵시적 계약이 되면 해지고지를 통보한 날로부터 3개월까지 계약은 존속된다.
계약은 문서에 의한 것이 아니라도 요즘같이 바쁠 때는 문자나 톡으로 쓰기도 한다. 이를 문서함에 잘 보관해 두면 증빙자료가 된다.
초보임차인은 만기 한 달을 남기고 '저 나갈래요' 하면 해지되는 줄 알지만 그때는 연장이나 묵시적으로 되어 3달이 지나야 후 계약이 소멸되니, 그 사이 월세나 관리비도 꼬박꼬박 납부해야 한다.
법률은 임차인에게 맞춰 만들어졌지만, 억울한 임대인을 위한 조금의 여지는 남겨 놓은 셈이다.
5. 위 2개월 전 사전고지를 하지 않았다면 임차인은 전세보증제도의 도움도 받을 수 없다. 그렇게 법령은 기일을 중시한다.
