요즘 눈을 뜨고 나면 언론에서 빌라 왕, 깡통 전세, 전세 대출 등 전세 사기로 인한 많은 말들이 쏟아지고 있다.
현재 주택임대차보호법 제6조 1항에 의하면 임대인이나 임차인 모두 만기 종료 6개월, 최소 2개월 전까지는 상대방에 고지해야 한다.라고 되어있다.
문제는 묵시적 계약이나 연장 권에 합의했더라도 중간에 임차인의 마음이 바뀌어 나가겠다고 통보하면,통보 시점을 중심으로 3개월까지 임대인은 보증금을 반환해 주어야 한다는 공통점이 있다.
월세라면 모를까 몇 억 단위의 전세계약을 연장해 놓고 마음이 변해 나간다고 한다면, 3개월이라 해도 임대인은 갑자기 어디에서 몇 억을 구할 수 있을까?
돈이 많아 통장에 몇 억 정도는 보유하고 있는 임대인은 상관없지만 새 임차인에게 전세보증금을 받아, 나가는 임차인에게 돌려줘야 한다면 참으로 낭패가 아니다.
차라리 연장 권을 사용하지 않았다면 만기 전에 미리 부동산에 내놓아 기한을 맞출 수도 있겠지만, 연장 권 사용으로 손 놓고 있다가 뒤통수를 맞는 셈이다.
운 좋게 다른 임차인을 구한다 해도 전 임차인은 보증금을 줘야 퇴거를 한다고 할 테고, 새 임차인은 전 임차인이 퇴거하지 않은 상태이니 금융기관에서 전세 대출을 받지 못 받아 들어오기가 어렵다.
금융기관은 공 실이 되어야만 해당 부동산에 전세 대출을 해 준다.
그런 악질이야 없겠지만 보증금을 받는 것과 퇴거는 동시이행이라지만, 동시이행에는 문제가 많다. 같은 지역이사라면 동사무소 담당직원 앞에 퇴거를 하는 서류가 들어가는 것을 보고 그 자리에서 보증금을 반환해야 하니 돈 보따리를 싸들고 임차인과 동행하거나 아니면 넉넉한 폰뱅킹을 할 수 있어야 한다.
하지만 타 지역으로 이사를 가서 전입을 한다면 해당 동사무소에 가서 전입을 해야 동시에 퇴거까지 이루어지니 이 역시 돈보따리를 싸들고 가야 하는 상황이다.
이게 현실적으로 가능한 일인가???
또 보증금만 홀라당 받고 퇴거를 안 하고 그대로 둔다면??? 공실이 아니니 금융기관에서 새 세입자는 전세대출을 받지 못할 테고... 그 피해는 누가 질 것인가??? 국가가??? 전입을 담당하는 동사무소 담당자에게 문의하니 그 부분에 대해 공 기관에서 책임을 질 그럴 일은 절대 없단다.
퇴거도 문제지만 전입도 문제다.
동사무소에서는 계약서만 있으면 전입신고를 해 준단다.
현재 임차인이 살고 있든 말든, 허위 계약서인지 아닌지, 현 세입자의 만기시점인지 아닌지도 확인할 이유가 없다는 게 담당자의 말이다.
전입신고는 등기부에도 올라오지 않으니 임대인은 알 턱이 없다.
다만 허위전입신고나 퇴거를 하지 않은 이를 대상으로 동사무소에 거주불명등록 직권조치를 신청하면 동사무소에 확인 후 말소를 해주지만 그 기간이 3주 이상 걸린단다.
건물주라면 동사무소에 전입신고자 명단을 확인할 수 있으니 가끔씩 체크해 보는 건 매우 중요하다.
법이 참으로 허술하고 그에 대한 대비책이 없다는 것에 참으로 딱한 노릇이다.
그 부분에 대해 동사무소 전출입 담당자에게 문의하니 자기네는 공문에 의해 처리하라는 대로 할 수밖에 없단다.
딱 떨어지는 시행령이 없는 것에, 시청 주택 과도 확실한 대답을 내지 못해 국토 부에 질의를 했지만 법령을 만드는 것은 국회로 자세한 분쟁발생 시의 시행령은 그 범위가 너무 많아 건 건마다 만들 수 없다고 한다.
법률구조공간에 문의를 해도 같은 대답이었다.
일단 분쟁이 일어난 경우에만 임대차조정위원회에 회부해서 결과를 얻을 수 있다니, 사전에 그런 예방책이 없음이 실망스럽기만 하다.
또 이사 시기는 일정 흐름이 있다. 인사이동이나 전학 시기인 12월~1월이 제일 많고, 8~9월이 그다음으로 많다. 대부분의 회사나 공 기관의 인사이동도 그 시점이고, 학생이 있는 경우는 새 학년으로 바뀌기 전이나 여름방학 기간을 선호하기 때문이다.
따라서 묵시적 계약이나 연장 권은 어쩌면 임대인 입장에서는 허를 찔리는 검이 될 수 있다. 이건 임차인을 보호하기 위한 정책이라 지만 임대인 입장에서 보면 너무 형평성 없는 정책이 아닌가 싶다.
3개월 시점까지 보증금반환을 못하면 악질임대인으로 등재한다느니, 임차권등기를 한다느니 하는 현행법으로 뜻하지 않게 임대인을 범죄인으로 몰아갈 수 있으니 말이다.
