해외에서 사업하기- 해외 부동산 임대사업이 돈이 될까?
가장 이익을 보는 사람은 현지인이다
'띵똥' 스마트폰에 문자 메시지를 받습니다. 건강보험 검진 대상자로 연말이 가기 전 검진을 받아 보라는 안내 문자입니다. 어느새 올 한 해도 마무리되고 있음을 느끼는 순간 중 하나입니다. 시간은 화살과 같이 빨리 지나가지만 연말이 되면 많은 사람들이 스트레스로 고통을 받고 있습니다. 대부분 돈을 벌기 위한 치열한 경쟁의 결과로 피폐해진 몸과 마음으로 인해 생긴 병일 것입니다. 특히 불확실한 미래로 인한 지속적인 불안은 단순한 건강 검진을 통해 해결할 수 있는 문제가 아닙니다. 가장 효과적인 처방은 새로운 수익 모델의 창출이 될 것입니다. 언제 퇴직할지 모르는 세상에서 현재의 주요 수익원외에 다른 현금 창출 수단을 발견하기 위한 노력이 더 이상 선택이 아닌 필수가 되어버린 세상은 조금 서글프기도 합니다.
개인적인 의견이지만 미래를 이끌 핵심 4대 기술을 요약한다면 1) 플랫폼(platform) 비즈니스 2) 인공 지능(Artficial inteligence) 3) 빅데이터(Big data) 4) 블록체인(Block chain)이라고 생각하고 있습니다. 이중 먼저 플랫폼 비즈니스를 주목해 볼 필요가 있습니다. 실생활에서 볼 수 있는 다양한 서비스를 위해 돗자리, 즉 플랫폼을 만들어 깔아 준다면 공급자와 소비자가 함께 모여 부가가치를 창출하는 좋은 수익 모델이 될 수 있습니다.
이번 글에서는 해외 부동산 임대를 통한 수익 창출에 대해 살펴보겠습니다. 공유 개념의 사업은 이미 보편화되어 있습니다. 집주인이 출타한 빈집을 짧게 임대하거나 주인이 있을 때 빈방을 내주는 개념으로 2008년 시작했던 에어비앤비(Airbnb)는 지금 세계 최대 숙박 공유 서비스 플랫폼이 되었습니다. 공유 숙박 서비스가 폭발적인 인기를 끌면서 유럽에서는 연중 내내 영업용으로만 사용하고 있는 주택이 급증하고 있다고 합니다. 에어비앤비에 등록된 집은 런던(7만 7000여 채), 파리(약 5만 9000여 채), 로마(2만 9000여 채), 코펜하겐(2만 6000여 채), 베를린(2만 5000여 채) 순으로 많은데 이 5개 도시의 에어비앤비 등록 주택 중에서 절반이 임대용으로만 사용한다고 가정하면 3인 가족 기준으로 33만 명이 도심에서 살 집이 없어진 것과 마찬가지입니다. 전통 경제학에서는 이해하기 힘든 현상들이 정보기술 발달로 인해 급속히 확산되며 큰 변화의 물결을 만들어 내고 있는 중입니다. 누군가는 이 파도를 타고 서핑을 즐기겠지만 다른 누군가는 파도에 흽쓸려 희생양이 되고 말 것입니다.
필자는 마닐라에 보유 중인 콘도미니엄을 현지 임대 관리업체를 통해 관리하고 있습니다. 임대를 위해 등록한 사이트는 에어비앤비, 아고다, 부킹닷컴 등이 있으며 홍보 및 청소, 고객 관리를 포함한 일체의 서비스를 현지 업체가 담당하고 있습니다. 궁금하신 분은 아래 사이트 클릭해 보시면 확인 가능합니다.
( https://www.agoda.com/ko-kr/sofia-tower-quezon-city-by-stayhome-asia/hotel/manila-ph.html?cid=-218 )
모든 사업과 마찬가지로 임대업도 원가 관리 개념이 필요합니다. 전기, 수도, 인터넷, 관리비등 부가적인 비용을 모두 제하고 관리 업체 비용까지 공제한 후에야 집주인에게 배분되는 수익이 결정됩니다. 또한 임대의 특성상 시기에 따라 예약률의 차이가 심하기에 수익도 들쑥날쑥한 편이기도 합니다. 투자 금액 대비 평균 5% 내외의 수익률이라면 훌륭한 편이고 대략 3% 정도로 보시면 적당하지 않을까 합니다. 하지만 해외 투자라는 위험을 감안할 때 3%는 그리 매력적인 수치가 아님은 분명합니다. 어쩔 수 없이 구매해야 하는 경우가 아니라면 국내 오피스텔과 같은 곳에 투자하는 것이 더 나은 선택일 수 있습니다.
또 다른 점을 살펴보면 해외 임대업은 현지 관리업체가 가장 이익을 보는 구조로 갈 수밖에 없기도 합니다. 계약에 따라 다르기는 하겠지만 일반적으로 임대업을 위해 들어가는 모든 비용(전기, 수도, 청소, 관리비, 수리비등)을 집주인이 부담해야 할 뿐 아니라 별도로 매출액의 일정 퍼센트(약 30%)를 따로 지불해야 합니다. 거기에 일정 보너스 금액을 연말에 업체에 지불해야 하는 경우도 종종 발생합니다. 결국 투자 비용 없이 관리만 해주는 업체가 가장 이득을 보는 것이 아닐까 합니다. 다만 장기적으로 집 값 상승을 노리고 투자하는 사람이라면 동남아 부동산 시장은 기회가 풍부한 시장입니다. 하지만 외국인에 배타적인 부동산 관련 규제와- 필리핀의 경우 외국인이 합법적으로 취득할 수 있는 부동산은 콘도가 유일합니다- 전산화되지 않은 행정 절차로 인해 대한민국과 같은 투명하고 빠른 부동산 등기 서비스를 기대하는 것은 불가능합니다. 일례로 필자의 경우 우리의 등기 권리증과 같은 CCT(condominum certificate title)를 받기까지 무려 3년 정도 걸렸습니다.
결론적으로 해외 부동산 임대업은 큰 자본을 가진 분은 모르겠지만 소액을 가지고 투자하기에는 위험성 대비 수익을 내기가 어려운 분야입니다. 다만 현지에서 사업을 하는 경우에는 현지 부동산이 있다면 시장을 개척하고 새로운 바이어와 거래하는데 생각지도 못한 기회를 제공할지도 모릅니다. 만약 한국에서 사업을 하는 외국인이 서울에 소유한 아파트가 있다면 아무래도 한국에서 오랜 기간 사업을 할 사람이라는 인식이 생겨 호감도가 상승할 수밖에 없지 않을까요. 각자의 사정에 따라 모두 다른 상황 변수가 생길 수 있습니다. 새로운 수익원을 찾아야만 하는 어려운 시기에 잠 못 이루는 불면의 시간이 깊어지는 밤입니다.
