상담일지 여덟번째
마을조합의 도시민박업 인가 (도시민박업 특례)
아래 내용은 개인적인 해석이 포함되어 있음을 고려하고 보시길 부탁드립니다.
제도의 변화에 따라 답변이 달라질수 있으며 아래의 답변은 2024년 4월초를 기준으로 설명된것입니다.
질문> 도시재업의 거점공간으로 게스트하우스가 조성중입니다. 도시재생사업기간내 마을기업인가를 받으면 내국인대상 사업 운영이 가능하다고 알고 있습니다. 지자체가 운영하는 예비마을기업도 가능한가요?
답변 > 기본적인 내용은 외국인관광 도시민박업 업무처리지침을 참고해주세요
(별첨으로 파일 첨부되어 있습니다.)
원칙적으로 도시민박은 외국인 대상만 가능합니다.
예외로 허용되는 것이 '한옥체험숙박'과 '도시재생 마을기업' 이 두가지뿐입니다.
마을기업은 원래 행안부가 지정하는 것이으로 지자체가 지정하는 예비마을기업과는 구분하여 보아야 하지만 2023년도 주관부서인 문화체육관광부에서 예비마을기업까지 인정하겠다고 하여 조금 더 유연하게 사업 운영 이 가능해졌습니다.
다만 주관부처의 지침과 유권해석에는 마을기업이 내국인 대상 도시민박업을 허가받을때 지켜야 할 몇가지 조건이 있습니다.
1. 도시재생사업기간안에 마을기업 지정을 받아야한다.
=> 사업종료후 마을기업 지정을 받아 사업을 하지 못하는 대상지들이 있습니다.
2. 마을기업 지정 약정서에 따라 지정 취소시 내국인 대상 숙박은 불가합니다.
3. 도시민박 운영자는 마을기업 구성원이며 지역안에 실제 거주하는 주민이어야 합니다
=> 1항에 따라 반드시 지정을 도시재생사업이 종료되기 전에 받아야 합니다.
=> 2항에 따라 예비마을기업은 가능하나 마을기업과 달리 예비마을기업의 지정이 2년으로 제한되어 있기 때문에 2년안에 마을기업 지정을 받지 못하면 내국인 숙박은 불가능합니다. 당장은 정부가 마을기업을 신규로 지정할 가능성은 없는 상황에서 예비마을기업의 지정 연장을 요구하고 있지만 작년과 올초의 행정부 방침은 지정 연장은 불가능하다는 것이었습니다. 만일 행안부가 연장을 한다고 하더라도 현실적으로 1년 혹은 2년단위 연장이 가능하기 때문에 예비마을기업으로써의 마을조합은 장기 계획을 수립하며 안정적으로 운영하기 어려운 상황입니다.
=> 도시재생 도시민박 특례조항은 이제 국토부와 문체부의 협의가 시작될 것으로 보입니다. 활성화계획상에 도시민박업이 명시되어 있고 실제 사업을 준비하는 현장에서는 거점시설의 완공 및 도시재생사업의 종료가 목전이라 이러한 고민을 가진 현장이 많습니다.
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여기서부터는 제 개인적인 견해라 따로 적어봅니다.
이 특례의 의도는 무분별한 내국인대상 도시민박의 확산을 막겠다는 것에 있습니다.
(도시민박의 내국인 이용에 대해서 지자체마다 민원도 고발도 엄청납니다. 일반 사업자는 벌금내고 운영하면 된다지만 가점공간을 위탁받아 운영하는 마을조합은 위수탁 취소의 사유가 될 수도 있는 중요한 문제입니다.)
따라서 조건을 갖춘곳에만 허용을 해주겠다는 것이 이 특례의 취지라 할 수 있습니다.
여기서의 조건은 마을기업의 유무보다 지자체의 관리-통제 유무에 있다고 생각합니다.
지자체의 조례에서 거점시설 위수탁의 면제조건에 마을기업, 사회적기업, 사회적협동조합은 포함하면서 협동조합을 포함하지 않는 이유를 지자체의 관리-통제라고 다른 글에서 말씀드린바가 있습니다.
사회적협동조합은 기본적으로 경영공시등으로 법인 운영을 공개하여야 하고 문제 발생시 법인 인가를 취소할수도 있습니다. 마을기업과 사회적기업은 영리기업도 지정받을수 았지만 지속적인 관리를 통해 지정을 유지할수 있도록 제도화 되어 있습니다. 하지만 협동조합은 영리법인으로 경영의 공개가 법적으로 보장되어 있지 않고, 지자체의 관리도 제도화 되어 있지 않습니다.
이 지침에서도 그런의미로 지침 16페이지에 다름과 같이 명시하고 관리 감독을 명시하고 있습니다.
ㅇ (지자체) 지자체는 1인이 사실상 사업을 지배하는 등 공동체에 기반한 마을기업의 기능이 취약하다고 판단되는 경우 마을기업 지정 취소 등 적극 관리하여야 함.
- 마을기업 소관부서(도시재생)는 해당지역의 도시재생활성화지역 지정 해제, 마을기업 지정 또는 취소 시 외국인관광 도시민박업 소관부서(관광)로 즉시 지정 또는 취소 사실을 통보하여야 함.
ㅇ (마을기업) 마을기업의 대표자는 외국인관광 도시민박업을 운영하는 마을기업의 구성원 중 조합원 탈퇴 등 중요한 변경이 있는 경우, 변경 내용을 외국인관광 도시민박업 소관부서(관광)에 신고하여야 함.
* 중요한 변경 사유 : 대표자 변경, 마을기업 구성원 변동(가입, 탈퇴) 등
따라서 정부가 마을기업을 다시 지정하겠다고 계획을 세우면(예산도...) 기존 지침을 유지할수 있겠으나 당장에 그런 계획이 없다면 대상을 도시재생사업기간내에 지정된 마을기업에서 도시재생사업기간내에 설립된 마을관리사회적협동조합으로 변경하는 것이 사업의 취지에 맞다고 할수 있습니다.
도시재생사업의 거점공간을 운영하도록 국토부가 설립허가 하는 것이 마을관리사회적협동조힙이고, 문체부 입장에서는 비영리법인이라는 점, 매년 경영공시를 해야한다는 점, 지자체가 공간과 내부 시설을 조성함에 따라 지자체가 관리감독의 의무가 있고, 사회적협동조합이라 문제 발생시 법인 취소가 가능하고(협동조합 및 주식회사는 법인 취소가 불가능합니다.), 마을관리사회적협동조합은 도시재생 사업대상지별로 하나만 설립이 가능하다는 점에서 무분별한 확장이나 관리감독의 문제등을 모두 해결할수 있습니다.
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정리> 예비마을기업도 가능하다, 다만 2년이라는 지정 제한으로 운영에 어려움이 있다.
현제 상황으로는 마을기업의 지정 계획이 없으므로 부처간의 협의를 통해 지침의 변경이 불가피하다
추가> 마을조합이 도시민박(게스트하우스)를 지자체로부터 위탁받아 지역주민들이 전대의 방식을 통해 개인적으로 운영하는 것이 가능한가?
=> 이 방식은 도시재생사업과 문체부 특례지침의 취지에 반하는 운영방식이라고 볼 수 있습니다.
전대문제는 다른 챕터에서 자세하게 다루겠지만 기본적으로 마을조합이 운영하지 못하는 거점공간은 위탁받지 않는것을 원칙으로 하여야 합니다. 전체 건물의 일부분을 전체 건물의 목적에 맞추어 부분적인 필요가 있을 경우 전대가 가능한 것이지 마을조합이 무상위탁받아 임대료를 받는 것은 도시재생 사업에서 마을조합을 설립하는 취지와 맞지 않습니다.
특히나 마을기업 지정을 받게 되면 마을기업의 법인 계정으로 수입과 지출, 인건비등이 움직여야 하는데 마을기업으로 사업활동을 하지 않는다면 마을기업에 특례를 줄 이유가 없어집니다.
