투자의 무덤
혁신도시, 꼬마빌딩, 상가투자의 미래가 있을까.
많은 사람들이 자신이 일을 하지 않고 들어오는 돈에 대한 꿈을 꾸면서 살아간다. 직접 일을 하지 않고 돈이 들어오기 위해서는 자신 소유의 자산이 필요하다. 예술적인 무형의 자산이 있을 수 있고 아파트, 상가, 건물등의 유형 자산, 주식, 채권등의 유가 증권등이 있을 수 있다. 이외에도 금, 은, 가상 자산등도 있다. 보통 가치가 올라가서 차익을 통해 수익을 보기도 하지만 자신의 자산이 줄어들지 않은 가운데 매월 나오는 수익이 나오는 자산을 선호한다.
이번에 말하는 자산은 상가에 대한 이야기다. 자신이 직접 자영업을 할 수도 있지만 적지 않은 사람들이 노후에 없어지는 월소득을 대체할 수 있는 상가를 사두기도 한다. 즉 괜찮은 입지의 상권에 상가를 구입해서 그 상가를 임대해서 월 소득을 올리려고 하지만 문제는 그런 상권이 매우 드물다는 것이다. 그런 상권이 있다고 하더라도 이미 너무 비싸게 팔아버린 상가에 들어갈 자영업자가 매우 드물다.
전국에 자리한 혁신도시를 방문해 보았다. 원주혁신도시, 충북혁신도시, 내포신도시, 나주혁신도시, 전주혁신도시, 진주혁신도시등 10곳에 이른다. 1박 2일을 해보면 알겠지만 비어있는 상가가 50%에 이르는 곳들도 적지가 않다. 실제 혁신도시들의 상가 공실은 평균 30% 정도라고 한다. 공실이 문제가 아니라 입점해 있는 곳들도 영업이익을 내지 못하고 있어서 공실이 줄어들 가능성은 없어 보인다. 가까운 지역에 세종지역만 보더라도 오가는 사람들이 적어서 개점휴업인 상태의 상가들도 적지가 않다.
가장 큰 문제는 LH가 너무 비싸게 분양하였고 건설회사들도 장밋빛 미래만 그리면서 임대보장 같은 지키지도 못할 약속을 하면서 마치 노후가 보장될 것처럼 아주 비싸게 상가를 팔았다는 것이다. 어차피 주변의 아파트 단지들은 사람이 들어가서 사는 것이기 때문에 대부분 팔렸지만 상당 부분이 주변에서 일하는 사람들에게 저렴하게 임대되어 있어서 수익을 냈다고 보기는 힘들다. 그래도 상가보다는 훨씬 사정이 좋은 것은 사실이다. 계속 놀리고 있지는 않으니 말이다.
투자대상으로 혁신도시등이 상가투자는 합리적이지 않았지만 사람들은 대출까지 받아가면서 그런 상가를 왜 구입했을까. 실제 현장을 안 가본 것이 가장 큰 패착이라고 본다. 어차피 시행사들은 실제 투자수익 같은 것은 알려주지 않는다. 얼마나 대출이 가능하고 임대수익 보장 같은 그런 지키지 못할 약속이나 아주 짧은 기간 동안만 지원해 주고 빠질 생각뿐이 없다. 혁신도시 대부분은 기존의 도심과도 거리가 있어서 상권의 연계가 쉽지가 않을뿐더러 정주환경도 열악한 곳이 많다.
투자비용대비 수익이 적당하게 난다면 몰라도 턱없이 비싼 가격에 분양한 상가를 구입한 사람들은 투자등에 익숙한 사람들이 적다. 아파트와 유사한 관점으로 접근한 경우가 적지 않다. 그렇지만 누군가는 사업을 할 테고 거기에서 나오는 월수익은 아파트보다는 괜찮지 않을까? 란 막연한 영업사원의 꼬임에 넘어가는 경우가 많다. 어차피 노후에 상가 1~2개 정도 가지고 있으면 매월 따박따박 돈이 나올 것이라는 꿈을 꾸면서 구입하고 나서 대출의 원리금과 이자, 상가관리비용을 내면서 이러지도 저러지도 못하는 상황에 처한 투자자들이 많다.
꼬마빌딩도 투자비용대비 수익으로 본다면 옳지 않은 선택이다. 물론 언론등에서 어떤 연예인이 얼마나 남기고 팔았는지를 보면서 막연한 건물주에 대한 환상을 가질 수는 있다. 서울과 대도시의 주요 상권만 보아도 공실들이 적지가 않은데 공실을 그대로 놔두는 것은 높은 임대비용을 낮추지 않기 위해서다. 임대비용을 낮추는 순간 물건의 가치가 떨어지기 때문에 건물을 가지고 있는 사람들은 그냥 공간을 비워둔 채로 버티고 있다.
상당한 재력이 있지 않는 이상 한 번 투자를 잘못해서 돈이 묶이게 되면 투자의 무덤이 되어버린다. 어떻게 다른 선택을 할 수 없는 상태가 되어버리는 것이다. 특히 새로운 상권을 개발하면서 상가분양을 볼 때는 정말 수십 번 생각해 보고 다른 유사한 상권도 수십 번 현장을 가봐야 한다. 장밋빛 전망만을 말하는 영업사원의 말은 믿을 것이 못된다. 특히 돈을 쓰는 사람보다 벌어야 하는 사람들이 더 많아지는 미래에는 더욱 그렇다. 쏟아지듯이 나오는 1960년 대생들은 자신이 받던 월급보다 훨씬 낮은 임금에도 재취업을 해야 한다. 이들은 소비를 이전처럼 할 수 없는 세대들이다.
투자의 대상은 다양하게 살펴볼 필요는 있다. 그리고 빨리 할수록 단점보다 장점이 더 많다. 어느 시점에 이르러서 가성비 낮은 투자대상을 하나 구입해서 수입의 공백을 메울 생각이라면 이미 늦었기 때문에 잘못된 선택을 할 경우가 많다. 20~30년을 앞두고 투자를 준비한 사람과 3~5년을 보고 투자를 준비한 사람 중에 어떤 사람에게 여력이 있겠는가. 인구구조의 변화로 볼 때 상가나 꼬마빌딩에 대한 투자는 득 보다 실이 될 가능성이 훨씬 클 수밖에 없다. 자신의 가용한 자산을 투자의 무덤으로 보낼 생각이 아니라면 팔려는 사람의 말은 그냥 흘러 보내는 것도 필요하다.
