마산 회원구/합포구 네가 왜 난리?
창원 의창구, 성산구 투기과열지구 및 조정지역 지정 그리고 그 후
2020년 12월 창원 의창구는 투기과열지구로 지정됐고, 창원 성산구는 조정지역으로 지정됐다. 부동산 투기를 막기 위한 정부의 정책이었던 것이다. 우선 조정지역으로 묶이게 되면, 대출규제가 생긴다. 무주택인 사람은 주택을 사기가 어려워진다. 그리고, 분양권에 대한 전매제한이 걸린다. 이 또한 아파트 거래의 길을 막게 된다. 청약에 대한 규제도 까다로워진다. 그뿐인가? 조정지역으로 묶이게 되면 2 주택으로 조정지역 아파트 살 때 취득세 중과를 맞게 되어 취득세를 12% 가까이 내야 하기 때문에 추가 아파트 매수 자체가 어렵다. 예를 들어 조정지역에 있는 5억짜리 아파트를 두 번째 주택으로 산다고 하면 5억의 12%인 6,000만 원을 취득세로 내야 하는 것이다. 그냥 쌩 돈 6,000만 원을 국가에 내야 하는 것이다. 어떤 돈 많은 사람이 아니고서야 이렇게 집을 살 이유가 있겠는가? 그런데, 창원 의창구, 성산구가 투기과열지구/조정지역으로 묶이고 나서 집값이 오른 곳이 따로 있다. 바로 비조정지역인 마산회원구와 마산 합포구다.
KB부동산 통계 Data에서 가져온 매매지수 차트를 한 번 보자. 긴 하락을 겪었지만 창원 핵심 지역이 조정지역으로 묶이고 나서 마산회원구와 마산합포구는 되려 집값이 많이 올랐다. 창원 중심지에 흘러들어 갈 돈이 없으니, 주변 비조정 지역으로 돈이 흘러 들어간 것이다.
그러면 마산회원구의 대장 아파트와 마산합포구의 대장 아파트 가격 추이가 어떻게 되었는지도 한 번 살펴보자. 마산회원구의 대장은 양덕동의 위치한 메트로시티 2단지이다. 단지 내 상권이 화려하게 이루어져 있고, 근처에 대형 쇼핑몰들이 있어 살기가 매우 좋다. 창원 중심지역이 조정지역으로 묶인 2020년 12월 이후 전세가와 매매가가 꾸준히 오른 모습을 볼 수 있다. 마산합포구의 대장 아파트는 부영건설에서 건설한 창원 월영 마 린애 시앙이다. 미분양으로도 유명했고, 도색이 너무 촌스러워서 어떻게 저런 집에 사나?라는 생각이 들 정도의 아파트이다. 하지만 가격은 2020년 12월 이후로 꾸준히 올랐고 전세가는 유독 더 꾸준히 오르는 모습을 보이고 있는 것 같다.
그럼 여기서 질문을 하나 해보자. 창원 성산구, 의창구가 조정지역으로 묶이고 난데없이 왜 마산회원구와 마산합포구의 아파트 가격이 올랐을까? 그 이유는 바로 두 개 구가 비조정지역이기 때문이다. 대출이 유리하고, 전매제한이 없으며 청약에도 자유롭다. 예를 들어 비조정 지역에 두 번째 주택을 매수할 때는 취득세가 중과되지 않는다. 즉, 1 주택을 사는 것과 같은 취득세를 내도 두 번째 주택을 취득할 수 있는 것이다. 그만큼 진입장벽이 낮기 때문에 비조정지역의 아파트값이 오른 것이다.
우리가 이 스토리에서 얻을 수 있는 배울 점은 두 가지이다. 어떤 지역이 조정지역으로 묶이면, 우선은 그 지역을 관망할 필요가 있다. 왜냐하면 조정지역으로 묶여 투자에 어려움이 생기기 때문에 가수요는 떨어질 것이고 실수요만 있을 것이기 때문이다. 그러면 우리는 어디를 봐야 할까? 조정지역으로 묶인 지역의 주변을 봐야 한다. 주변 비조정지역 중에서도 대장 아파트의 입지와 가격 흐름을 보고 필요하다면 투자를 할 수 있어야 한다. 지금은, 전국의 대부분의 핵심 지역이 조정지역이다. 하지만, 앞으로 조정지역이 해제되는 곳도 있을 것이고 추가로 조정지역으로 묶이는 곳들도 있을 것이다. 그때 우리는 창원 의창구, 성산구가 2020년 12월에 조정지역으로 묶이고 나서 아파트가 값이 어떻게 흘러갔는지를 반면교사 삼아서 투자에 참고해야겠다.
