피터 다이아몬드, 부동산이 오르는 이유를 말하다
매칭 이론
경제적 진리가 우리를 자유롭게 하리라
노벨경제는 대한민국 재린이, 주린이, 부린이를 위해 세상 어디에도 없는 노벨 경제학상을 수상한 대가들의 이론을 주식 투자, 부동산 투자 그리고 삶의 투자에 적용한 브런치북입니다. 각자 지닌 삶의 무게로 힘드신 청년 여러분, 본 연재가 그대의 삶과 투자에 좋은 나침반이 되길 진심으로 바랍니다. 건투를 빕니다.
고용에서 실업으로 상태 변이가 이뤄지면 기업에 공석이, 시장에 노동수요가 발생합니다. 그리고 일자리는 공석과 취업 준비자 혹은 실직자가 서로 매칭되어서 창출되지요. 매칭 이론에 의거해 실업을 줄이기 위해서 시장은 무엇보다도 효율성을 높이고 유연성을 가져야 합니다.
매칭 이론저는 매칭 이론을 살피면서 오늘날 부동산 시장을 이해했습니다. 공석을 매도자가 제공하는 부동산으로 보고 취업 준비자 혹은 실직자를 내 집 마련하는 가구로 생각하면 노동 시장에 활용된 매칭 이론과 탐색 마찰을 부동산 시장에 접목할 수 있죠. 그리고 매도자와 매수자 욕구 Needs가 매칭되면 부동산 거래가 이뤄집니다.
구직자와 구인자간 탐색 마찰에서는 임금, 공석이 중요한 요소였습니다. 부동산 시장도 마찬가지겠죠. 가격과 매물이 무엇보다 중요합니다. 예를 들어서 매수자가 기대한 가격이 충족되지 않거나 매도자가 공급하는 매물의 수요가 없다면 매칭되지 않습니다. 세계 각국은 부동산 시장 안정화를 위해 노력하고 있습니다. 우리나라 역시 DTI, DSR, LTV란 제도를 활용하고 있지요. 그러나 그럼에도 불구하고 부동산 가격은 낮아질 기미가 보이지 않습니다. 도대체 왜 그럴까요.
가격 마찰이유는 간단합니다. 마찰적 실업과 동일하게 마찰적 가격이 존재하기 때문이죠. 예를 들어 서울시 아파트를 10억 원에 구입한 청년이 있다고 가정합시다. 그리고 내수경기 침체가 장기화되어 디플레이션이 도래해 호가가 9억5천만 원까지 떨어졌다고 생각합시다. 그렇다면 매도 시 5천만 원이 손해라 생각하지만 사실 그렇지 않습니다. 청년은 이미 10억 원 아파트를 구입하는 과정에서 복비(0.9%), 복비 부가세(0.09%), 취득세(2.2%)를 합한 약 3천2백만 원을 추가로 지출했기에 실제 취득가는 10억3천2백 만원입니다. 무려 8천2백만 원 손실이기에 청년은 매도하지 않죠. 따라서 취득가에 최소 3.2% 이상 호가가 올라야만 본전이 됩니다. 부동산 가격은 이런 하방경직성 즉 수요와 공급 원리에 의해 내려야 할 가격도 낮아지기가 어려운 성질을 갖습니다. 계산하기 쉽도록 10억 원을 말했지만 3억 원, 5억 원 아파트 취득 과정도 동일합니다.
그래서 하방경직성을 제거해 마찰을 줄여야합니다. 그러나 부동산이 오르는 요인인 부동산 취득세를 낮추지는 못합니다. 지방자치단체 세수의 29%를 차지하기 때문이죠. 행안부 자료에 따르면 재산세 비중 역시 13%를 담당하고 있다고 하네요. 따라서 마찰은 앞으로도 지속되며 경제적 진리는 변하지 않습니다.
2010 Nobel Prize, Peter Arthur Diamond, Search Frictions다음 11회는 "피터 다이아몬드, 부동산의 미래를 말하다"입니다.
